诉请继续履行租赁合同的关键问题与实务处理

诉请继续履行租赁合同的概念与内涵

诉请继续履行租赁合同是指在租赁关系中，承租人或出租人基于法律规定或合同约定，要求对方按照合同的约定继续履行义务的行为。这种请求权通常出现在一方未履行或者违约的情况下，另一方为了维护自身合法权益而向法院提起诉讼，要求强制执行合同内容。

在租赁合同法律关系中，双方的权利义务是基于合同约定和相关法律法规确定的。当一方未按约履行义务时，另一方可通过诉请继续履行的方式，要求对方恢复履行合同状态或采取补救措施。这种请求权不仅体现了合同的约束力，也是维护市场秩序和交易稳定的必要手段。

诉请继续履行租赁合同的法理基础

诉请继续履行租赁合同的关键问题与实务处理 图1

1. 合同法的基本原则

根据《中华人民共和国合同法》（已废止，现由《民法典》取代）的相关规定，合同双方应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。如果一方未履行或未完全履行合同义务，另一方有权要求其继续履行，并承担相应的法律责任。

2. 租赁合同的法律性质

租赁合同是一种典型的诺成合同，即只要双方意思表示一致，合同即可成立并生效。在合法有效的租赁合同中，承租人享有对租赁物的使用权，出租人则负有提供符合约定条件的租赁物的义务。当一方违约时，另一方可以通过诉请继续履行的方式维护自身权益。

3. 权利与义务的平衡

在处理租赁合同纠纷时，法院通常会注重双方利益的平衡。一方面要保护守约方的合法权益，也要避免因强制履行而对违约方造成不公平的结果。在承租人出现轻微违约行为时，出租人可以直接要求其纠正；而在严重违约情况下，则可能需要解除合同并追究赔偿责任。

诉请继续履行租赁合同的实务要点

1. 案情分析

- 买卖不破租赁原则的应用

根据“买卖不破租赁”原则（见《民法典》第七百二十五条），在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物所有权转让给第三人，新的所有人仍需继承原租赁合同的权利和义务，承租人有权要求继续履行合同。这一原则在司法实践中经常被引用，以保护承租人的合法权益。

- 续签争议的处理

在租赁合同期满后，如果承租人希望继续使用租赁物，但与出租人在价格、条件等方面无法达成一致，法院通常会综合考虑双方的利益平衡。如果承租人能够证明其在租赁期间无违约行为且有合法理由继续使用，法院可能会支持其诉请。

2. 裁判要点

- 权责分配的合理性

法院在处理租赁合同纠纷时，通常会根据双方的过错程度来划分责任。在承租人未按时支付租金的情况下，出租人有权要求其履行支付义务，但也应考虑承租人的抗辩事由（如租赁物存在质量问题）。

- 程序保障的重要性

在诉请继续履行租赁合同的过程中，法院通常会注重程序的公正性和透明度。在强制执行阶段，法院可能会先责令违约方改正行为，而不是直接采取强制措施。

3. 特别情况下的处理方式

- 情事变更原则的应用

诉请继续履行租赁合同的关键问题与实务处理 图2

如果租赁合同成立后出现了不可预见的重大变化（如自然灾害导致租赁物毁损），且该变化使得继续履行合同对一方明显不公平或不可能实现时，法院可能会根据情事变更规则（见《民法典》第五百三十三条）调整或解除合同。

- 风险防范机制的构建

租赁双方在签订合应充分考虑潜在风险，并约定相应的应对措施。可以约定违约金、提前解约条款等，以便在发生纠纷时能够快速解决。

诉请继续履行租赁合同是维护租赁关系稳定的重要手段，也是实现公平正义的必要途径。在司法实践中，法院需要在保护双方利益的基础上，注重程序的公正性和结果的合理性。租赁双方也应在签订合充分考虑潜在风险，通过完善的合同条款和风险防范机制减少纠纷的发生。只有这样，才能真正实现租赁市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）