居间合同法律实践与风险防范|详细版合同模板解析

居间合同：定义与法律属性

居间合同作为一种典型的民事合同，是指当事人约定一方为他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，他方支付报酬的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百五十一条规定，居间合同具有以下法律特征：

1. 合同标的是服务行为：居间人的主要义务是向委托人报告订约机会或提供缔结合同的媒介服务。

2. 双务有偿合同：无论是居间成功还是失败，居间人都有权要求支付相应的报酬。

居间合同法律实践与风险防范|详细版合同模板解析 图1

3. 诺成性合同：居间合同自双方意思表示一致时成立，不以实际成就约定事项为生效条件。

在实务中，居间合同广泛应用于房地产、金融、贸易等领域。重点分析居间合同的详细结构及注意事项。

居间合同的主要条款

一份完整的居间合同应当包括以下主要条款：

1. 合同主体信息

委托人信息：姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、、。

居间人信息：姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、、。

2. 居间服务内容

明确约定居间人的服务范围（如报告订约机会或提供媒介服务）。

约定居间事项的具体要求，避免模糊表述。

3. 合同报酬条款

佣金标准：明确计算方式和支付比例。"本合同约定的任何交易最终成交后，委托人需向居间人支付佣金人民币________元整（￥_____）"。

支付方式：注明是现金、转账或其他方式；如通过银行转账，应载明收款账户信息。

支付时间：明确报酬的支付时间节点，是按阶段支付还是在交易完成后一次性支付。

4. 居间费用承担

委托人应当承担居间活动中产生的必要费用（如交通费、通讯费等）。

对于未成就的居间事项，合理约定费用分担比例。

5. 权利义务条款

委托人的权利义务：配合居间人开展工作，按约定支付报酬。

居间人的权利义务：勤勉尽责、保守商业秘密、不得进行利益冲突行为。

6. 合同违约责任

对违约情形作出具体列举，"委托人无正当理由拒绝支付佣金的，应当向居间人支付相当于佣金_____%的违约金。"

明确违约责任的承担方式。

7. 其他约定事项

包括保密条款、争议解决方式（如协商不成可向有管辖权的法院提起诉讼），以及补充协议条款等。

居间合同的风险与防范

1. 合同无效风险

根据《民法典》第九百五十一条第二款规定，损害社会公共利益或者违反法律强制性规定的居间行为无效。实践中需要注意以下几点：

居间人不得参与非法交易或违法活动。

不得以虚假信息误导委托人。

2. "吃差价"风险

部分居间人在促成合同后，可能会利用信息不对称谋取不当利益。为防止此类情况发生，应在合同中明确约定：

> 委托人承诺：已全面了解交易各方的真实意思表示，并保证在本合同履行过程中不向居间人以外的任何第三方支付与本次交易相关的任何形式的佣金或其他额外费用。

3. 履约风险防范

留存居间服务记录：通过书面方式固定双方的权利义务和沟通内容。

设置违约金条款：对不按约定支付报酬等行为设定明确的违约责任。

居间合同法律实践与风险防范|详细版合同模板解析 图2

争议解决前置协商：在合同中约定协商期限，降低诉讼成本。

常见争议案例分析

案例一：居间人未尽到勤勉义务

某房地产中介公司以"独家代理"名义揽客，但在实际操作中未积极寻找房源，最终导致交易失败。法院判决认为，虽然居间合同成立，但居间人未能履行主要合同义务，委托人有权拒绝支付全部佣金。

案例二：居间报酬约定不明

甲公司与乙公司签订居间合同，约定"若成功促成交易，甲公司向乙公司支付佣金"。但在实际交易中，双方对佣金金额产生争议。法院认为，该条款属于约定不明确，需结合行业标准和交易习惯进行解释。

案例三：违反保密义务

丙委托丁中介公司寻找房源，在看房过程中向经纪人透露了其购房预算。丁公司跳过居间程序直接与房东签约并收取高额佣金。法院认定丁公司的行为构成违约，并判决其退还部分佣金。

实务建议

1. 合同签订前

对交易主体资质进行审查，确保合法性。

明确双方的权利义务，避免歧义性表述。

2. 履行过程中

留存居间服务的证据（如短信记录、微信聊天记录等）。

定期与委托人沟通，确认合同履行情况。

3. 争议发生后

时间收集相关证据材料，必要时寻求专业法律支持。

在协商过程中保持理性，避免激化矛盾。

居间合同作为连接交易双方的重要纽带，在市场经济活动中发挥着不可或缺的作用。一份规范完善的居间合同不仅能够保护双方合法权益，还能有效降低交易风险。在实践操作中，各方主体应当严格遵守法律规定，审慎履行合同义务，共同维护良好的市场秩序。

希望能够为相关从业者提供有益参考，帮助大家更好地理解和运用居间合同这一法律工具。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）