租赁合同履行的法律规范与实务操作指南

租赁合同是一种常见的民事合同，其核心在于出租人将不动产或动产交付承租人使用、收益，而承租人支付租金的行为。租赁合同的履行涉及双方的权利义务关系的确立与实现，是民商法领域的重要组成部分。随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，租赁市场日益繁荣，但与此因租赁合同履行引发的纠纷也不断增加。从法律规范的角度出发，系统阐述租赁合同履行的相关法律规定，并结合实务操作中的常见问题进行深入分析。

租赁合同履行的基本概念与主要内容

租赁合同的履行是指合同双方按照约定的内容和方式，实现各自的权利和义务的行为过程。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”其主要内容包括：

租赁合同履行的法律规范与实务操作指南 图1

1. 出租人的义务：主要包括交付租赁物、协助履行、确保租赁物的适租性等。

2. 承租人的义务：主要包括支付租金、合理使用租赁物、妥善保管租赁物等。

3. 双方的权利：如出租人享有收取租金的权利，承租人享有使用和收益租赁物的权利。

租赁合同的履行不仅需要符合合同约定，还需遵守法律的相关规定。《民法典》第七百一十条明确规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”

租赁合同履行中的常见问题与法律规定

在租赁关系的实际操作中，因租赁合同履行引发的问题多种多样。以下是一些常见问题及其相关法律规定：

1. 租金支付问题

- 承租人应当按照约定的时间和方式支付租金。若承租人无正当理由拖欠租金，《民法典》第七百二十一条规定，出租人可以催告承租人在合理期限内支付；逾期不支付的，出租人有权解除合同。

2. 租赁物的使用与维护

- 承租人应当按照约定的方式使用租赁物，并妥善保管租赁物。若因承租人的原因导致租赁物毁损，《民法典》第七百一十四条规定，出租人可以要求承租人赔偿损失。

3. 提前终止租赁合同

- 租赁合同的履行期限届满前，任何一方不得擅自终止合同，除非出现法定或约定的事由。《民法典》第七百二十九条明确规定，因不可抗力导致租赁物灭失的，双方可协商解除合同。

4. 转租问题

- 承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人有权解除合同并要求承租人承担相应责任。《民法典》第七百一十六条对此有明确规定。

租赁合同履行中的实务操作建议

为了确保租赁合同能够顺利履行，减少纠纷的发生，在实际操作中应注意以下几点：

1. 明确合同条款

- 在签订租赁合双方应详细约定租金数额、支付方式、租赁期限、违约责任等内容。特别是对可能出现争议的事项，如维修费用承担、租赁物使用限制等，应在合同中予以明确规定。

2. 及时履行通知义务

- 根据《民法典》第七百一十八条的规定，出租人应当履行租赁物的瑕疵告知义务；承租人在发现租赁物存在问题时，应及时通知出租人并协助维修。

3. 妥善保存履行证据

- 在租赁合同履行过程中，双方应妥善保存与合同履行相关的凭证，如租金支付凭证、维修记录等。这些证据在发生纠纷时将发挥重要作用。

4. 加强沟通与协商

- 在实际履行中，若出现任何问题，双方应及时沟通并寻求解决方案。在租金调整或租赁物维修方面，双方应尽量通过协商达成一致，避免对簿公堂。

特殊情况下租赁合同的履行

在某些特殊情况下，租赁合同的履行将面临额外的法律挑战：

1. 房屋被征用或拆迁

- 若租赁期间租赁物被政府征用或拆迁，《民法典》第七百二十二条明确规定，承租人有权要求出租人退还押金及未使用的租金。

2. 经营性租赁的风险分担

- 在商业租赁中，若因市场波动导致承租人无法正常经营，双方应根据合同约定和法律规定协商解决。在疫情期间，《民法典》虽未明确规定，但司法实践中倾向于平衡双方利益，鼓励出租人与承租人共克时艰。

租赁合同履行的法律保障机制

为了保障租赁合同的有效履行，法律提供了一系列救济途径：

1. 协商解决

- 若双方因履行问题发生争议，应尝试通过友好协商解决问题。

2. 调解与仲裁

- 若协商未果，双方可寻求第三方调解。若合同中约定有仲裁条款，则需按照约定向仲裁机构申请仲裁。

3. 诉讼途径

- 在前述方式均无法解决争议时，出租人或承租人可以依法向人民法院提起诉讼，通过司法途径维护自身合法权益。

租赁合同履行的法律规范与实务操作指南 图2

租赁合同的履行涉及双方的权利义务关系的确立与实现，是一项复杂而细致的法律活动。在实际操作中，当事人应严格遵守相关法律规定，明确合同条款，妥善履行各自义务，并在出现问题时及时寻求法律 remedies。通过对《民法典》及其相关法律法规的学习和实践运用，我们能够在租赁市场中更好地维护自身权益，促进租赁关系的和谐稳定发展。

本文通过分析租赁合同履行的基本概念、常见问题及特殊情形，结合法律规定与实务操作建议，为租赁双方提供了全面的指导思路。希望对广大出租人、承租人在实际租赁活动中有所帮助，减少不必要的法律纠纷，实现互利共赢。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）