起诉履行租赁合同：法律实务与争议解决

在现代商业和社会生活中，租赁合同作为一种常见的民事契约形式，广泛应用于房屋租赁、设备租赁、场地租赁等领域。在实际履约过程中，由于各种主客观原因，承租人或出租人可能因各种原因未能按照合同约定履行义务，导致一方当事人需要通过法律途径维护自身权益。这种情况下，起诉成为解决租赁合同纠纷的重要手段之一。

“起诉履行租赁合同”，是指在一方当事人未按合同约定履行义务的情况下，另一方依法向人民法院提起诉讼，要求法院判决违约方继续履行合同或承担相应的法律责任。这一概念涵盖了从合同订立、履行障碍的产生到争议解决的全过程。从法律实务的角度出发，详细分析“起诉履行租赁合同”的相关法律问题，并结合实际案例探讨其解决路径。

起诉履行租赁合同：法律实务与争议解决 图1

租赁合同的基本概念与法律框架

租赁合同是出租人将其拥有的财产（如房屋、设备等）或使用权转移给承租人使用，而承租人支付租金的民事合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同应当包括以下基本条款：

1. 当事人的名称或者姓名和住所；

2. 标的物（租赁物）的名称、数量、质量、状况等；

3. 租赁期限；

4. 租金及其支付方式；

5. 双方的权利和义务；

6. 违约责任及争议解决方式。

在实际操作中，租赁合同的形式可以是书面或口头，但为了更好地保障双方权益，建议采用书面形式。根据《中华人民共和国城市房屋租赁管理条例》，房屋租赁合同应当办理备案手续，但未经备案不影响合同的效力。

起诉履行租赁合同的法律依据

当一方未按合同约定履行义务时，另一方可以依法提起诉讼，要求违约方继续履行合同或承担相应的法律责任。这在《中华人民共和国合同法》中有明确规定：

1. 强制履行：根据《合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 诉讼请求：在租赁合同纠纷中，起诉方可以要求法院判决违约方继续履行合同（如支付租金或修复租赁物）或解除合同并赔偿损失。

需要注意的是，并非所有情况下都适用强制履行。在房屋租赁合同中，如果承租人因自身原因无法继续使用租赁物，且该情况导致出租人难以找到新的承租人，则法院可能会支持出租人的解除合同请求。

起诉履行租赁合同的实际操作

1. 确定管辖法院

根据《中华人民共和国民事诉讼法》，租赁合同纠纷属于民事案件，应当由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。在提起诉讼前，原告需明确被告的所在地或租赁物的履行地点。

2. 举证责任

在起诉时，原告需要提供充分证据证明被告存在违约行为，并且自身已经尽到了履约义务。这些证据可以包括：

- 租赁合同文本；

- 支付租金的凭证（如有）；

- 对租赁物的检查记录或维修通知；

- 违约行为的具体事实和后果。

3. 诉讼请求的合理性

原告在提出诉讼请求时，应确保其请求具有合理性和可执行性。在要求被告继续履行合原告需明确具体的履行方式（如支付拖欠租金的具体金额）；在要求赔偿损失时，需提供相关损失的证据。

租赁合同纠纷中的特殊问题

1. 合同登记与效力

根据《中华人民共和国城市房屋租赁管理条例》，房屋租赁合同应当办理备案手续。虽然未经备案不影响合同效力，但备案可以作为证明合同真实性和合法性的依据，在诉讼中具有重要参考价值。

2. 转租与违约责任

在一些情况下，承租人可能在未通知出租人的情况下将租赁物转租他人。这种行为可能构成违约，出租人有权要求解除合同并追究承租人的法律责任。

3. 租赁期限届满后的争议

如果租赁合同期限届满后，双方未能达成续租协议，但承租人仍占用租赁物，则出租人可以依法要求其腾退房屋并支付占用期间的费用。

案例分析：一起典型的起诉履行租赁合同纠纷

案情简介：

起诉履行租赁合同：法律实务与争议解决 图2

某公司与个体经营者甲签订了一份场地租赁合同，约定将仓库使用权出租给甲，租期为一年，每月租金1万元。在合同期限届满前一个月，甲因经营不善突然停止支付租金，并搬离仓库。该公司遂向法院提起诉讼，要求甲继续履行合同并支付拖欠租金。

法院判决：

法院经审理认为，甲在未与出租人协商的情况下单方面终止合同，构成违约。但由于合同期限即将届满，且甲已经明确表示不再续租，法院最终支持了该公司解除合同的请求，并判令甲支付拖欠租金及违约金。

法律评析：

本案中，甲的行为构成违约，但因租赁期限即将届满，继续履行已无实际意义。法院在判决时充分考虑了合同的具体情况和双方的利益平衡，体现了司法实践中对公平原则的重视。

起诉履行租赁合同是解决租赁纠纷的重要法律手段。当事人在遇到履约障碍时，应通过协商或调解寻求解决办法。如果无法达成一致，再向人民法院提起诉讼。在此过程中，需注意证据的收集和保全，并确保诉讼请求的合理性和可执行性。

出租人和承租人在签订租赁合应尽量明确双方的权利义务，并对可能的风险进行充分评估。只有在双方共同努力下，才能最大限度地减少租赁合同纠纷的发生，维护良好的商业和社会秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）