居间合同法律问题分析与实务操作指南

在现代商业活动中，居间合同作为一种重要的法律文书，广泛应用于房地产交易、中介服务、金融投资等领域。其核心作用在于通过中间人的撮合或协助，促成委托人与第三方之间的交易行为。在实际操作中，居间合同的履行往往伴随着复杂的法律问题和潜在的纠纷风险。结合相关案例和法律规定，深入探讨居间合同的主要法律问题及实务处理要点。

居间合同的基本定义与法律特性

居间合同是指居间人根据委托人的指示，为促成委托人与第三方之间的交易而提供服务的协议。其特点在于居间人既不是交易的一方当事人，也不直接参与交易的具体履行，而是通过撮合双方达成交易并收取佣金或费用。

根据我国《民法典》第九百六十一条规定：“居间人应当如实报告订立合同的机会或者情形，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实。”这一条款明确要求居间人在提供中介服务时应尽到基本的忠实义务。在实务操作中，居间人的专业性参差不齐，部分人员甚至利用信息不对称谋取私利，导致委托人权益受损。

居间合同法律问题分析与实务操作指南 图1

居间合同履行中的法律风险

1. 格式条款的风险

在实践中，许多居间机构为了降低自身风险，会事先拟定格式化合同，并在合同中设置有利于己方的条款。某房地产中介公司要求委托人在签署合同意“免于追究居间人过失责任”，这种看似条款的内容往往会导致事后纠纷。

2. 义务履行不规范

部分居间人未尽到《民法典》规定的勤勉义务，对交易风险提示不足，或者在撮合交易后未及时跟进合同履行情况。某金融投资平台的居间案例中，投资者因未能获知底层资产的真实状况导致重大损失。

3. 佣金收费争议

关于佣金收取的标准和也容易引发纠纷。实践中经常出现的问题包括：一是佣金比例过高；二是佣金支付时间与合同约定不符；三是未经委托人同意擅自收取后续服务费等。

典型案例分析

1. 某房地产中介服务纠纷案

基本案情：买方通过某中介公司一套二手房，中介在未完全核实卖方产权信息的情况下撮合交易，事后发现该房产存在抵押权纠纷。最终法院认定中介公司未尽到审慎义务，判决其承担相应赔偿责任。

2. 某金融居间服务纠纷案

基本案情：投资者通过某P2P平台进行投资，平台作为居间人收取高额服务费后，未能有效监督借款人按时还款，导致投资人遭受损失。法院认为平台未尽到合理审查义务，判决其承担连带责任。

法律适用中的难点与建议

1. 加强对居间人的资质管理

建议相关部门对从事居间业务的机构和人员建立严格的资质审查制度，并定期开展业务培训和职业道德教育，提升行业整体服务水平。

2. 完善合同条款设计

居间人在拟定合应当遵循公平原则，避免设置不合理格式条款。对于容易引发争议的关键事项，佣金收取、信息保密等，应当进行充分协商并作出明确约定。

3. 加强风险提示义务

居间人应当在服务过程中充分履行风险告知义务，特别是对交易中的高风险环节更应予以重点关注。必要时可要求委托人签署书面确认文件以固定相关事项。

居间合同法律问题分析与实务操作指南 图2

居间合同作为连接供需双方的重要法律纽带，在促进经济社会发展方面发挥着积极作用。其在履行过程中也面临着诸多法律风险和实务难点。只有通过不断完善法律制度、加强行业监管和提升服务质量，才能更好地保障各方合法权益，推动居间服务行业的健康发展。

> 注：本文案例中涉及的“张三”、“李四”、“某中介公司”等均为化名，仅用于说明法律问题，不指向任何真实个人或机构。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）