居间合同纠纷法律责任认定|居间人与委托人权利义务解析

随着我国市场经济的快速发展，居间合同在商业活动中扮演着越来越重要的角色。居间合同是一种典型的中介合同，其核心在于通过第三方斡旋促成交易双方达成协议。在实际操作中，由于居间人与委托人的权利义务关系较为复杂，加之合同履行过程中容易产生各类争议，导致居间合同纠纷案件频发。如何准确认定居间合同纠纷中的法律责任，成为当前法律实务和理论研究的重点问题之一。

居间合同的法律性质及特征

居间合同作为一种特殊的民事合同，具有以下法律性质和特征：

- 中介性：居间人以自己的名义为委托人提供各类中介服务，但并不直接参与交易的具体履行。

居间合同纠纷法律责任认定|居间人与委托人权利义务解析 图1

- 独立性：虽然居间人需忠实于委托人的利益，但从法律地位上看，其仍属于独立的民事主体，与交易双方不存在代理关系或合伙关系。

- 有偿性：居间合同的本质特征之一是通过提供中介服务获取报酬。根据《民法典》第九百六十二条的规定，居间人有权要求委托人支付报酬。

在实践中，许多居间合同纠纷都源于对上述法律性质的错误理解和忽视。在房屋买卖交易中，部分买方误将房地产中介公司等同于卖方代理人，导致后续产生居间费用争议时出现理不清责任归属的问题。

居间人主要义务及常见争议点

作为合同的一方主体，居间人的核心义务是：

1. 如实报告义务：这是居间合同中最重要的法定义务。根据《民法典》第九百六十一条规定，居间人应当如实向委托人报告有关订立合同的事项。

2. 忠实义务：居间人应当勤勉尽责，在提供中介服务过程中不得损害委托人的利益。

在司法实践中，关于居间人是否忠实履行上述义务常常成为争议焦点。

- 虚假陈述：部分居间人为促成交易故意隐瞒真实情况或提供不实信息。

- 双重代理：居间人在未经委托人明确同意的情况下，接受买卖双方的委托，导致利益冲突。

针对这些行为，《民法典》第九百六十四条明确规定了"报告义务和忠实义务"的具体要求，并在第九百六十五条明确了违反上述义务时的责任承担。司法实践中通常会根据具体情况判决违约方承担损害赔偿责任。

居间合同纠纷中的举证责任分配

在司法诉讼中，举证责任的分配直接关系到各方的法律责任认定：

- 委托人需要证明居间人存在虚假陈述或未尽忠实义务等违约行为。

- 居间人则需提供证据证明其已充分履行如实报告和勤勉尽责义务。

需要注意的是，在以下情况下，举证责任会出现倒置：

居间合同纠纷法律责任认定|居间人与委托人权利义务解析 图2

1. 当居间人故意隐瞒事实真相时，司法实践中通常会适用"举证责任倒置"原则。

2. 在涉及格式条款的场合（如某些中介公司提供的标准合同），法院可能会加大对提供格式条款一方的责任审查力度。

居间合同相关法律问题的延伸探讨

1. 关于格式条款的有效性

根据《民法典》第四百九十六条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应尽到合理的提示说明义务。实践中因格式条款引发的争议较多，某些中介公司单方面加重委托人责任的条款可能被认定为无效。

2. 关于佣金收取问题

居间人在服务完成后要求支付佣金时，法院通常会综合考量：

- 服务完成的程度

- 是否存在故意隐瞒或欺诈行为

- 违约方是否存在减轻损失的可能性

3. 关于多重居间关系的认定

在某些情况下，可能出现多位居间人共同参与同一交易的情形。此时需要依据合同约定和实际履行情况来确定各方的权利义务关系。

典型案例分析

2021年法院审理的一起房屋买卖居间纠纷案件中：

- 案情概述：卖方通过中介公司A挂牌出售房产，买方张某在中介公司B的撮合下与卖方签订购房合同。后因房价上涨，卖方拒绝履行合同。

- 争议焦点：

- 中介公司A是否尽到了如实报告义务？

- 中介公司B是否存在未尽忠实义务的情形？

- 佣金费用应当如何分担？

法院经审理认为，中介公司A未能充分向买方张某披露房屋存在的抵押信息，存在过错；而中介公司B在撮合交易时也未尽到必要的注意义务。最终判决两公司各自承担相应责任。

准确认定居间合同纠纷中的法律责任不仅关系到合同各方的合法权益，更影响着整个市场秩序的健康运行。在此类案件处理过程中，需要法官严格按照《民法典》的相关规定，兼顾公平原则和诚信原则，作出合理裁判。对于当事人而言，则应当增强法律意识，仔细审查合同内容，在发生争议时及时寻求专业法律帮助。

随着法律体系的不断完善和司法实践的深入发展，相信关于居间合同责任认定的规则将日趋精细化、体系化，为规范市场秩序提供更有力的法治保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）