不动产居间合同纠纷管辖问题探析

在现代房地产市场中，居间合同作为一种重要的民事契约形式，在促进不动产交易、维护交易双方权益方面发挥着不可替代的作用。在实践中，由于居间合同涉及的利益关系复杂多样，常常引发各类纠纷。从法律视角出发，对不动产居间合同纠纷的管辖问题进行深入探讨。

不动产权利确认与分割纠纷

不动产权利确认和分割纠纷是典型的物权纠纷类型，其核心在于确定不动产物权的具体权利归属或对共有财产进行合理分配。根据《民事案件案由适用要点与请求权规范指引》，这类纠纷通常包括所有权确认、使用权争议以及共有财产分割等情形。

在司法实践中，此类案件的管辖法院通常遵循“不动产专属管辖”原则。即，无论权利人是基于何种法律关系主张不动产权利，只要涉及不动产物权的确权或分割请求，案件均应由不动产所在地人民法院管辖。在所有权确认纠纷中，原告需要证明其对特定不动产拥有合法的所有权，被告可能会提出异议并质疑原告的证据效力。

需要注意的是，虽然上述纠纷属于物权范畴，但法院在审理过程中仍需严格审查相关证据材料的真实性和合法性。不动产权属证书、买卖合同、转让协议等均是常见的证明文件。在涉及共有财产分割时，还需考虑共有人之间的意思表示以及分割方式是否合法合理。

不动产居间合同纠纷管辖问题探析 图1

相邻关系与不动产权益保护

相邻关系纠纷在不动产法律关系中同样重要。这类纠纷主要发生在不动产所有权人或使用权人之间，通常涉及相邻土地的使用权益、建筑物区分所有等权利内容。

以相邻土地使用纠纷为告主张被告的建设用地规划许可影响其通风采光权时，此类案件仍需遵循“不动产专属管辖”原则。除法律另有规定外，相邻关系纠纷应由不动产所在地基层人民法院管辖。但如果争议涉及城乡规划审批等行政行为，则可能会涉及到行政诉讼的程序问题。

在处理这类纠纷时，法院一般会审查双方的行为是否符合法律规定以及是否有证据证明对方存在侵权事实。在建筑物区分所有权纠纷中，法院需要根据《物权法》的相关规定，明确各区分单元的所有权范围、共有部分的管理权限等重要内容。

不动产居间合同纠纷管辖问题探析 图2

房屋租赁合同争议的解决路径

房屋租赁合同纠纷是与不动产密切相关的另一类重要民事案件。这类纠纷通常涉及租赁期内的权利义务关系，租金支付争议、租赁期限届满后的续租问题以及房屋维修责任划分等。

根据《城镇房屋租赁管理条例》的相关规定，因租赁合同引起的争议一般可以由房地产所在地的基层法院或相关仲裁机构处理。在实践中，由于这类纠纷往往与不动产物权密切相关，因此也应遵循“不动产专属管辖”原则。当出租人主张承租人拖欠租金并要求解除合案件通常会在不动产所在地进行审理。

虽然租赁合同争议本身属于债权债务关系的范畴，但在某些情况下可能会涉及到不动产物权的变化。在租赁权被用作抵押或质押的情况下，可能会影响房屋的实际使用和处分。

实务操作中的特殊情形

在司法实践中，不动产居间合同纠纷还存在一些特殊情形需要特别关注：

1. 协议管辖条款的有效性

在部分民事案件中，合同双方可能会约定选择特定的法院或仲裁机构解决争议。根据《民事诉讼法》的相关规定，对于不动产纠纷这一类案件，协议管辖的范围必须符合法律规定的要求。除非法律另有明确规定，否则“不动产物权专属管辖原则”具有强制适用效力。

2. 跨境不动产纠纷

在跨国或跨地区不动产交易中，可能会引发涉及不同司法管辖区的法律冲突问题。此时，需要严格按照国际私法相关规则处理案件管辖问题，并注意不同地区的法律差异可能给权益保护带来的影响。

3. 执行异议与再审程序

当有关于不动产物权的生效裁判进入强制执行阶段时，案外人提出执行异议也应当在不动产所在地法院提出。这直接关系到异议申请是否能够被受理以及审查程序是否合法有效。

不动产居间合同纠纷是现代法律实践中的一个重要课题。它不仅涉及传统的不动产物权问题，还包括与之相关的债权债务关系和相邻权益保护等多个层面。通过准确适用“不动产专属管辖”原则，并结合具体案件的实际情况进行判断，可以有效维护当事人的合法权益，促进房地产市场的健康有序发展。

从长远来看，随着我国房地产市场的发展和完善，在处理此类问题时需要进一步加强法律规范的统一性和可操作性，确保司法实践与理论研究同步推进。这将有助于构建更加公正、高效的不动产法律体系.

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）