租赁合同中对方提前终止合同的法律后果及应对策略

租赁合同中提前终止的概念与常见原因

在租赁法律关系中，“提前终止”是指在租期尚未届满前，一方或双方因特定事由提前解除合同的行为。根据中国《民法典》第七百二十四条至七百三十一条的规定，租赁合同的提前终止需要符合一定的条件和程序。

实践中导致租赁合同提前终止的原因多种多样：

1. 承租人违约：如擅自转租、改变房屋用途、拖欠租金等。

租赁合同中对方提前终止合同的法律后果及应对策略 图1

2. 出租人违约：如未履行修缮义务、延迟交付租赁物等。

3. 不可抗力因素：如自然灾害、战争导致租赁标的无法使用。

4. 合同约定的特定情形：双方在合同中预先约定提前终止的条件。

对方提出提前终止时的违约责任认定

当一方单方面要求提前终止合需审查其行为是否符合法律规定和合同约定：

审查合同是否存在提前终止条款

合法有效的租赁合同往往会对提前终止作出具体规定。常见的约定包括：

1. 提前通知期限：如“必须提前两个月书面通知对方”。

2. 违约责任：如“需支付相当于三个月租金的违约金”。

3. 例外情形：如不可抗力或双方协商一致的情形。

判断对方行为是否构成违约

根据《民法典》第五百七十七条规定，任何一方不履行合同义务或履行不符合约定的行为均构成违约。具体到租赁合同中：

1. 预期违约：在合同履行期限届满前，承租人明确表示拒绝支付租金。

2. 实际违约：如未按期支付租金、擅自转租等。

确定违约责任的承担方式

根据《民法典》第七百一十条至七百三十一条的规定，因一方过错导致合同提前终止的，需承担以下法律责任：

1. 赔偿损失：包括直接经济损失和可得利益损害。

2. 支付违约金：按合同约定支付违约金。

应对对方提前终止合同的具体策略

在实际操作中，作为守约方应采取积极措施维护自身权益：

保留充分证据

收集并保存所有与租赁相关的证据材料，包括但不限于:

租赁合同文本；

支付凭证（如转账记录、收据）；

违约行为的证明（如通知函、沟通记录）。

书面回应

对于对方提出的提前终止要求，应通过书面形式明确表态：

表示不同意解除合同；

要求对方继续履行合同义务；

租赁合同中对方提前终止合同的法律后果及应对策略 图2

提出可能采取的法律行动。

协商调解

在双方均无意对簿公堂的情况下，可尝试通过以下方式解决:

1. 协商重新约定租金支付方式。

2. 寻求第三方调解机构帮助达成和解协议。

司法实践中违约责任举证要点

在司法诉讼中，举证是决定案件胜负的关键环节。以下是几个关键点：

证明合同关系的存在

需提供租赁合同或其他能够证明双方存在租赁法律关系的证据。

证明对方存在违约行为

应详细列举对方的违约事实，并提交相关证据予以佐证：

若为承租人拒付租金，需有催款通知书及邮寄凭证；

若为擅自转租，需有照片或目击证人证词。

计算实际损失

应尽量提供具体的财产损失证明，如修复费用发票、营业额减少的财务报表等。

案例分析与法律风险提示

案例一：

某承租人因自身经营不善，向出租人提出提前终止租赁合同的要求。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定：“承租人不得单方面解除本合同，否则需支付相当于三个月租金作为违约金。” 承租人在未获得出租人同意的情况下擅自退租，最终被法院判决支付违约金。

案例二：

某大型商场因新冠疫情原因申请提前终止与多家商铺的租赁合同。法院认为新冠肺炎疫情属于不可抗力情形，允许部分调整租期或解除合同。但要求双方公平协商，并综合考虑实际情况作出裁判。

租赁合同作为一项重要的民事法律行为，在订立时需要格外审慎。当面对对方提出提前终止合同的要求时，应保持冷静理性的态度，充分评估利弊得失后再作决定。在处理过程中，既要坚决维护自身合法权益，又要严格遵守法律规定和合同约定，避免因处置不当而引发新的法律纠纷。

本文通过对租赁合同中提前终止条款的分析，旨在为广大承租人和出租人提供实务参考。实践中遇到具体问题时，建议及时寻求专业律师的帮助，以最大程度保障自身权益不受损害。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）