房屋租赁合同纠纷：继续履行合同交纳房租的法律分析

在日常生活中，房屋租赁合同是人们经常接触到的一种民事合同形式，它不仅关系到人们的居住需求，还涉及到财产使用与收益的重要问题。由于各种原因，租客和房东之间的矛盾时有发生，最常见的争议之一就是“还要继续履行合同交房租吗”。这一问题看似简单，但在法律层面上却需要仔细分析。

房屋租赁合同纠纷：继续履行合同交纳房租的法律分析 图1

从房屋租赁合同的基本概念入手，结合相关法律条文，对“继续履行合同交房租”的法律问题进行全面阐述和分析。文章将明确这一争议的核心，即在什么情况下租客需要继续履行合同并缴纳房租，然后从双方的权利义务、违约情形的处理、特殊情形下的法律适用等方面展开论述，争议解决的基本原则和方向。

房屋租赁合同的权利与义务

在分析“是否需要继续履行合同交租金”的问题之前，必须明确房屋租赁合同的基本权利和义务关系。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”这一规定明确了租赁双方的基本权利和义务。房东（出租人）的主要义务包括：

按照约定的时间、地点将租赁房屋交付租客（承租人）使用；

在租赁期限内不得随意提高租金或改变租赁条件；

保证租赁房屋的安全性和合法性，无权利瑕疵。

而作为租客的主要义务，则包括：

按照约定时间、金额支付租金（即“交房租”）；

合理使用租赁房屋及其设施设备，不得擅自改变房屋结构或用途；

按时腾退房屋并办理交接手续。

基于上述权利义务关系，“租客是否需要继续履行合同并缴纳房租”这一问题，是在问租客是否有理由暂时或永久停止履行其支付租金的义务，或者房东是否已经丧失了收取租金的权利。这需要结合具体的违约事实、双方的过错程度以及法律规定来综合判断。

继续履行合同的条件与限制

根据《民法典》第五百二十一条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，对方可以要求履行，但对履行费用过高的除外。”在理论上，这也被称为“债务的强行履行原则”。不过，在租赁合同关系中，强行履行并非总是可行或合理的。继续履行合同的权利和条件需要结合具体情况来判断。

1. 租客停止支付租金的抗辩事由

租客如果暂时无法继续缴纳房租，通常可以从以下几个方面寻找法律依据：

房东存在根本违约行为

房东未履行维修义务导致房屋存在重全隐患，或者擅自提高租金与合同约定不符。

不可抗力或情势变更

因不可抗力事件（如自然灾害、战争等）或者政策调整（如新冠疫情）导致租客无法正常使用房屋。

协议变更或解除

在双方协商一致的情况下，可以暂时中止履行合同直至条件恢复。

需要注意的是，上述抗辩事由需要有充分的证据支持，并且符合法律规定的情形。

2. 房东停止收租的权利限制

房东作为租赁关系中的债权人，在租客出现延迟或拒绝支付租金的情况时，可以采取以下措施：

催告并主张违约责任

要求租客在合理期限内支付欠付的租金，并可能按照合同约定收取违约金。

房屋租赁合同纠纷：继续履行合同交纳房租的法律分析 图2

协商解除或合同终止

如果租客明确表示不再履行合同，或者其行为已经导致租赁目的无法实现，房东可以主张解除合同并要求赔偿损失。

通过诉讼途径解决争议

在协商未果的情况下，房东可以通过提起诉讼或仲裁程序，要求法院判令继续履行合同或者赔偿相应损失。

房东的权利行使也需要受到限制。在不可抗力情况下，房东也承担着与租客共同分担风险的责任；如果房东自身的违约行为是导致争议的主要原因，则房东无权要求租客继续支付租金。

无法履行合同的情形及处理办法

在一些特殊情形下，租赁合同可能因特定原因而无法继续履行。此时，必须区分不同情况，并根据法律规定妥善解决双方的权利义务关系。

1. 违约导致的合同解除

根据《民法典》第七百二十四条的规定，如果一方违反约定导致另一方无法实现合同目的，则受损方有权主张解除合同且无需继续履行。

房东未经租客同意擅自将房屋出售或出租给他人。

租客在未通知房东的情况下搬离房屋，拒不支付剩余租金。

当这种单方违约行为发生时，受损方可以要求法院确认合同解除，并追偿因违约造成的实际损失。违约方需要承担相应的赔偿责任。

2. 房屋无法继续使用或收益

如果由于不可抗力、房屋损坏或者其他原因导致租赁房屋完全无法正常使用，则双方均可主张变更或者解除合同，并根据具体情况要求分担损失。

因地震导致房屋倒塌。

因他人侵权行为导致租客无法使用房屋。

通常需要通过专业评估确定房屋的实际状况和修复可能性。如果确实无法继续履行合同，则应允许双方解除租赁关系，并结算已经产生的权利义务。

争议解决与法律适用

在实践中，由于租赁合同的具体条款可能千差万别，因此当租客停止支付租金时，“是否需要继续交房租”这个问题往往需要结合具体的事实和法律条文进行分析。以下是一些常见的争议点及其处理思路：

1. 协商一致变更租金数额

在些情况下，双方可能基于经济形势变化或者其他原因协商调整租金标准。这种变更应当以书面形式确认，并确保符合法律规定的形式要件，否则会被认定为无效或部分无效。

2. 暂停履行与债务抵销

租客如果因房东的原因而暂停支付租金，则构成债务的抵销。但是需要注意的是，租客的抗辩事由必须有足够的事实依据，并且在时间上、因果关系上与房东的行为具有直接联系。

3. “以停付租金对抗解约通知”

部分租客错误地认为，如果房东无正当理由要求提高租金或提前终止合同，则自己也可以通过停止支付租金来对抗房东。这种做法是一种违约行为，可能会导致租客承担更大的不利后果。

司法实践中的典型案例分析

为了更好地理解相关法律规定和司法态度，我们可以参考一些典型的司法案例：

案例一：因房屋存在重全隐患，租客有权拒绝支付租金

出租屋内曾发生燃气爆炸事故，导致房屋结构严重损坏，短时间内无法修复。租客以“租赁物不符合安全居住条件”为由暂停支付租金，并要求房东退还预付租金。法院最终判决支持了租客的主张，认为房东未尽到保障承租人安全的基本义务。

案例二：新冠疫情导致企业停工，租客能否暂缓支付房租？

在新冠疫情期间，许多中小企业被迫停产停业，难以负担高昂的写字楼租金。对此，明确指出，疫情或者疫情防控措施直接导致的合同履行障碍，属于不可抗力事件。法院可以根据案件具体情况，允许双方协议变更租金数额或期限。

案例三：房东单方面提高租金，租客有权终止合同

房东在租赁期内要求承租人将月租金从50元提高到80元，并威胁要采取断水断电措施。租客拒绝后，房东以其拖欠三个月水电费为由提起诉讼，要求继续履行并支付额外租金。法院认为房东擅自变更合同内容构成违约，最终判令双方解除租赁合同且房东退还部分押金。

与建议

“租客是否需要继续交房租”这一问题的核心在于：双方的履约情况是否符合法律规定和合同约定。如果是因为房东存在明显过错或者不可抗力事件导致暂时无法支付租金，则租客可以主张相应的权利；但若无正当理由拒付租金，租客人则需承担违约责任。

为避免争议，在日常租赁过程中建议采取以下措施：

1. 签订详细、平等的书面合同：明确双方的权利义务、违约责任及争议解决方式。

2. 及时沟通协商：当履行困难时，尽可能通过友好协商达成一致意见。

3. 保留证据材料：无论是房东还是租客，在遇到有可能引发争议的情况时，都应当妥善保存相关证据。

如果无法自行解决争议，建议及时寻求专业法律人士的帮助。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）