定期租赁合同期满后房东如何收回房屋：法律实务与操作指南

在房地产交易日益频繁的今天，房屋租赁纠纷已成为社会关注的热点问题之一。“定期租赁合同期满后房东如何收回房屋”是许多房东和租客都可能遇到的法律问题。以现行中国的法律法规为基础，并结合实际案例，为广大房东、租客及相关从业者提供一份详细的实务操作指南。

定期租赁合同的概念与特点

在中华人民共和国境内，房屋租赁关系受《中华人民共和国民法典》及相关行政法规的规范和调整。根据《民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

定期租赁合同是指双方当事人在合同中明确约定租赁期限的租赁关系。与不定期租赁不同的是，定期租赁合同期限届满后，除非双方续订书面协议，否则原租赁合同自动终止，出租人有权收回房屋。

法律实务中，定期租赁合同的特点主要体现在以下几方面：

定期租赁合同期满后房东如何收回房屋：法律实务与操作指南 图1

1. 租赁期限固定：当事人可以约定一年、两年或更长的租赁期限

2. 权利义务明确：在合同期限内，双方均需恪守合同约定的权利义务

3. 期满自动终止：租赁关限于约定的期限内

定期租赁合同期满后房东如何收回房屋：法律实务与操作指南 图2

定期租赁合同到期前的操作要点

1. 提前沟通与通知

在租赁合同到期前60日，出租人应当主动与承租人协商下一步事项。通过电话、短信或书面告知对方即将到期，并就续租事项进行初步沟通。

案例：

2023年某省会城市，房东张三在租赁期满前三个月即开始与承租人李四沟通是否续租，双方未能达成一致意见后，张三通过EMS向李四发出通知，要求其在合同期满后15日内搬离。

2. 及时办理书面终止手续

在租赁合同期限届满时，双方应共同到场确认房屋状况，并签署《房屋交接单》。这不仅是对承租人交还房屋的证明，也是避免后续纠纷的重要证据。

3. 收取费用与结算

合同期满后，出租人应当向承租人结清押金及租金尾款（如有）。对于租赁期间产生的物业费、水电费等其他费用，也应在期满时一并结算清楚。

定期租赁合同到期后的房屋收回流程

1. 核对租客身份

收回房屋前，出租人应当核实承租人的身份，确保交还房屋的主体是合法的承租人或其授权委托人。

2. 查验房屋状况

检查房屋及内部设施是否完好。如发现有损坏或未按约定恢复原状的，应详细记录并拍照存档。

3. 收回钥匙及其他物品

收回所有配发给承租人的钥匙，并索要其他与房屋相关的证件或物品（如门禁卡等）。

4. 开具《退租证明》

出租房屋后，应当向承租人出具《退租证明》，并建议双方在必要时共同签署《房屋交接协议》。

特殊情形下的处理

1. 续租问题

如承租人希望继续使用该房屋，需在租赁期满前与出租人协商一致，并重新签订书面租赁合同。根据《民法典》第七百三十一条规定：“不定期租赁双方任何一方都可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

2. 逾期未搬离

如承租人在合同期满后仍拒不腾退房屋，出租人可依据《民事诉讼法》相关规定提起诉讼或申请仲裁。

3. 次承租人问题

若承租人中途将房屋转租，在原租赁关系终止后，出租人有权要求次承租人搬离，并可依法追偿因转租产生的损失。

争议解决机制

1. 协商解决

对于租赁到期后的收回事宜，应优先通过友好协商解决。双方应本着互谅互让的原则达成一致意见。

2. 法律途径

如协商未果，出租人可向房屋所在地人民法院提起诉讼，请求法院判令承租人限期迁出并赔偿损失。

3. 仲裁

如果租赁合同中约定了仲裁条款的，则必须通过依法设立的仲裁机构解决争议。

典型案例分析

案例1：承租人拒绝搬离

2023年四川省某市，房东王女士与承租人张先生签订了一年期租赁合同。合同期满后，王女士多次要求张先生腾退房屋，但张先生以工作调动未落实为由拒绝搬迁。最终王女士向法院提起诉讼，法院支持了其要求张先生限期搬离的诉求。

案例2：拖欠费用

2023年福建省厦门市，承租人因经营不善无力支付租金，在租赁期满前两个月即明确表示不再续租。房东李先生在合同期满后发现承租人已搬离，但尚欠部分租金和物业费。经多次催讨未果后，李先生物通过法律途径追偿了上述费用。

法律规定

《中华人民共和国民法典》相关条款：

第七百三十一条：不定期租赁双方任何一方都可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十四条：出租人履行通知义务后，承租人在合理期限内未与出租人协商或者协商未果的，出租人可以请求人民法院解除融资租赁合同。

《房屋租赁条例》相关条款：

第十条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁关系，并收回房屋：

(一) 利用承租房屋进行非法活动的；

(二) 无正当理由拖欠租金三个月以上的；

(三) 私自转租、转让或改变房屋用途的。

实务建议

1. 完善合同条款

出租人在签订租赁合应明确规定租赁期限、租金支付以及期满后的处理流程。特别是关于续租条件和违约责任条款要详细明确。

2. 保存好各项证据

在整个租赁过程中，出租人都需要妥善保存与承租人的所有往来记录及书面文件，包括但不限于：

租赁合同

通知函件

支付凭证

房屋交接记录

3. 合理行使权利

遇到违约行为时，出租人应通过合法途径主张权益，切勿采取过激手段或违法行为。在必要时可以寻求专业律师的帮助。

定期租赁合同期满后房东收回房屋的整个过程涉及法律程序和实务操作多个环节。只有严格遵守法律规定，并采取规范化的管理措施，才能最大限度地保障自身合法权益不受侵害。作为出租人，在平时就应该加强合同管理和风险防范意识，也要尊重承租人的合法权利，通过友好协商解决可能出现的各类问题。

在实际操作中，建议房东应当专业律师或房地产中介的意见，确保所有流程符合法律规定，避免因小失大产生不必要的损失。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）