预售房买卖合同|预售房与现房的区别及法律风险防范

预售房买卖合同是购房者与开发商之间就尚未建成的商品房所签订的协议。从预售房买卖合同的概念、与现售房买卖合同的区别入手，结合法律规定和实务案例，详细分析交易中的法律风险及应对策略。

预售房与现售房的基本概念

预售房（Pre-Sold Housing）是指开发商在商品房尚未竣工前预先出售给买受人的房屋，其本质是开发商通过预售融资完成项目建设。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，商品房预售必须取得预售许可证明，否则签订的合同可能无效。

现售房（Current Sold Housing）则是指已经建成并通过验收的商品房，开发商可以直接将所有权转移给购房者的交易模式。

预售房与现售房的主要区别

1. 合同标的不同

预售房买卖合同中的标的房屋处于在建状态，具有较大的不确定性；而现售房的标的物已经竣工并通过相关部门验收，具备交付使用的条件。这种差异直接影响双方的权利义务内容。

预售房买卖合同|预售房与现房的区别及法律风险防范 图1

2. 风险承担不同

在预售阶段，由于房屋尚未完工，买受人需要承担更长周期内的风险。如果开发商因资金链断裂等原因导致项目建设停滞，购房者的权益可能受到损害。相比之下，现售房的交易风险较低。

3. 履行方式不同

预售合同签订后，双方的权利义务主要体现在后期工程进度监管和验收环节；而现售合同更注重所有权转移和物业交接等程序。

预售房买卖合同的法律风险及防范

1. 开发商资质与项目合法性审查

预售房买卖合同|预售房与现房的区别及法律风险防范 图2

案例：2019年某城市购房者因未取得预售许可的商品房，导致合同无效。在签订预售合购房人必须仔细查验"五证"（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证），确保项目的合法性。

2. 延期交付风险

实务中，开发商因各种原因经常出现延期交房的情况。为防范此类风险，合同应明确约定交房时间，并设置违约责任条款（如按日支付违约金）。可约定在特定条件下购房人有权解除合同并要求赔偿。

3. 面积误差处理

预售商品房通常存在图纸面积与实际测量面积的差异。根据《关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，面积误差比绝对值超过3%时，购房者可以选择退房或由开发商承担差价。

4. 不可抗力条款

在新冠疫情期间，许多房地产项目停工导致延期交付。合同中需要合理约定不可抗力的影响范围和处理，既要为开发商留有余地，也要保障购房者的合法权益。

5. "拎包入住"条件的实现

预售合同中通常会承诺精装修或达到特定入住标准，但实际履行时经常出现与宣传不符的情况。对此可以通过设定严格的验收标准，并约定未达标时的违约责任来防范风险。

签订预售房买卖合的关键环节

1. 户口迁移条款

部分购房者关注户口能否迁入所购房屋，合同中需明确约定相关事宜，并考虑后续可能产生的纠纷。

2. 物业管理权归属

前期物业管理服务的选择和费用标准应在合同中明确，避免后期因服务标准不一致引发争议。

3. 停车位及地下室权

停车难题日益突出，合同中应详细约定停车位的分配规则和价格标准，确保后续权益明确。

案例分析与法律建议

通过近年来审理的商品房预售纠纷案件可以看出：

开发商违约情况较为普遍，但购房人也需提高自己的风险意识。

双方应严格按照合同约定履行义务，出现问题及时沟通解决。

在极端情况下（如开发商破产），购房者可以依法成立债权人委员会维护自身权益。

预售房买卖合同作为商品房交易的重要形式，在优化房企资金结构的也存在较高的市场风险。在"保交楼"成为行业主旋律的背景下，购房人更需要提高法律意识，谨慎签订预售合同。

随着房地产市场的规范化发展，预售制度也将日趋完善，通过建立更加健全的风险预警机制和纠纷解决渠道，更好地平衡双方利益，实现互利共赢。

本文从预售房与现售房的区别入手，结合实务案例详细分析了预售房买卖合同中的法律风险及防范措施。希望能为购房者提供有益的参考，也为规范房地产市场健康发展提供理论支持。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）