商品房买卖合同中的条款及其法律规制

在商品房买卖过程中，买受人与出卖人之间往往通过签订《商品房买卖合同》及相关补充协议来确立双方的权利义务关系。在实际交易中，某些条款因其内容显失公平或加重买受人负担而备受争议。这些被称为“条款”的格式化条款，在法律实践中引发了诸多讨论和争议。从条款的定义、具体表现形式、法律规制路径等方面进行深入阐述，并结合司法实践中的典型案例进行分析。

商品房买卖合同中条款的定义与特征

“条款”，是指在格式合同或补充协议中，一方借助其优势地位，以格式化的方式单方面制定某些条款，旨在加重对方的责任或排除自身义务。这些条款通常具有以下特征：

1. 格式性：条款内容采用预先拟定的语言表达方式，买受人难以与出卖人进行平等协商。

商品房买卖合同中的条款及其法律规制 图1

2. 单边利益性：条款内容倾向于保护出卖人的利益，而忽视甚至损害买受人的合法权益。

3. 强制接受性：买受人在交易过程中往往处于弱势地位，不得不接受这些不公平条款。

在商品房买卖合同中，“条款”的具体表现形式多种多样。在一些商品房买卖合同中，会包含“逾期付款违约金比例过高”、“出卖人享有单方面解除权”等条款。这些条款不仅加重了买受人的责任，而且可能与公平原则相违背。

商品房买卖合同条款的具体表现及法律评析

（一）逾期付款违约金条款

在一些商品房买卖合同中，出卖人会约定较高的逾期付款违约金比例，并将“累计应付款”的范围界定为包括尚未到期的购房款。这种条款设计往往使得买受人的违约责任加重，即使其未能按时支付某一期款项，也可能需要承担全部未付购房款的违约责任。

在某司法案例中，出卖人依据《商品房买卖合同》附件四补充协议第十一条规定，认为“累计应付款”包括所有未付购房款，并据此要求买受人支付高额违约金。法院经审理后指出，这种条款设计加重了买受人的负担，违反了公平原则，应当被认定为无效。

（二）出卖人单方解除权条款

部分商品房买卖合同中会约定：若买受人未按期支付购房款，出卖人有权单方面解除合同。合同还可能规定：“买受人愿意继续履行的，需经出卖人同意”。这种条款设计使得出卖人在解除合处于绝对优势地位。

以谭永强诉某房地产公司案为例，被告因未按期支付后续购房款，原告依据合同约定要求解除合同并主张违约金。法院认为，虽然出卖人有权在买受人严重违约时行使合同解除权，但其单方面享有解除权的条款设计可能不合理，并需结合具体情形进行审查。

（三）限制买受人抗辩权条款

某些补充协议中会明确规定：“买受人不得以商品房存在质量问题为由拒绝支付购房款”。这种条款试图剥夺买受人享有的法定抗辩权利，往往被认定为无效。

司法实践中，法院普遍认为购房者在支付对价的享有验房权和质量抗辩权。前述条款因限制了买受人的基本权利而被明确认定为条款，并受到法律的否定性评价。

商品房买卖合同条款的法律规制路径

针对商品房买卖合同中的条款问题，我国法律体系从以下几个方面进行了规制：

（一）《民法典》的相关规定

1. 公平原则：根据《民法典》第6条，“民事主体在从事民事活动时，应当遵循公平原则”，任何显失公平的条款均可能被认定无效。

2. 格式条款规制：《民法典》第496-503条对格式条款的制定、提示义务及解释规则作出了明确规定。第497条规定：“提供格式条款的一方不合理地免除或者减轻其责任，加重对方责任，限制对方主要权利的条款无效”。

商品房买卖合同中的条款及其法律规制 图2

（二）司法实践中的裁判规则

1. 条款认定标准：法院在审理案件时需要综合考量合同的具体内容、行业惯例以及公平原则，对于加重买受人责任或排除买受人基本权利的条款通常会作出不利于出卖人的解释。

2. 举证责任分配：当发生争议时，提供格式条款的一方需承担提示和说明义务。如果其未尽到相应义务，则可能需要承担不利后果。

（三）行政监管与行业自律

住建部及地方房地产主管部门也在加强对商品房买卖合同条款的监管力度。通过制定统一的合同示范文本、开展格式合同备案审查等措施，从源头上减少条款的出现。

案例分析——以谭永强诉某房地产公司案为例

在谭永强诉某房地产company案中，《商品房买卖合同》及其补充协议包含如下争议条款：

1. 若买受人未按期支付购房款，出卖人有权单方面解除合同；

2. “累计应付款”包括所有未付购房款。

法院审理后认为：

1. 关于“累计应付款”的范围，补充协议的约定加重了买受人的责任。由于出卖人在签订合并未尽到充分说明义务，因此该条款应当被认定为无效。

2. 虽然出卖人享有合同解除权，但买受人是否同意继续履行合同属于其权利范畴，不能通过格式条款进行限制。

法院判决部分条款无效，并要求房地产公司据此调整违约金计算方式。

与建议

商品房买卖合同中的条款问题不仅关乎交易公平性，更涉及消费者权益保护。从法律制度的角度来看，应当进一步完善对格式合同的规制机制；在司法实践中，则需要严格适用《民法典》的相关规定，确保公平原则落到实处。

作为买方，在签订合应仔细阅读相关条款，必要时可寻求专业律师的帮助；而房地产企业也应在合法合规的前提下创新经营模式，通过合理的风险分担机制维护交易平衡。只有各方共同努力，才能构建更加公平、透明的商品房买卖市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）