商品房买卖合同中的仲裁条款失效风险及应对策略

随着我国市场经济的发展和法治化进程的加快， 商品房买卖合同纠纷案件逐年增多。 仲裁作为解决民事纠纷的一种重要方式，在商品房买卖合同中被广泛采用。 在实际操作中， 许多企业由于对相关法律法规理解不足或管理不善， 导致仲裁条款失效， 进而在后续纠纷处理中处于不利地位。

在商品房买卖活动中， 买方和卖方之间可能会就合同履行、房屋质量等问题产生争议。 此时， 如果双方此前已签订包含有效仲裁条款的协议， 就可以通过仲裁解决纠纷， 而无需诉诸法院。 在实践中， 许多企业并未充分理解或重视仲裁条款的有效性问题。一些企业在制定合 可能会采取错误的方式约定仲裁机构， 或者在合同中未明确约定仲裁事项， 导致仲裁条款被认定为无效。

最近， 本所律师团队在代理一起商品房买卖合同纠纷案件时就遇到了类似的问题： 我们的委托人某知名房地产开发公司（以下简称“产”）试图通过仲裁解决与购房者之间的纠纷， 因合同中的仲裁条款存在瑕疵， 导致整个仲裁程序被迫终止。 为此，我们希望通过本文向读者分享相关法律问题及其应对策略。

商品房买卖合同中的仲裁条款失效风险及应对策略 图1

相关法律法规及司法实践

《中华人民共和国仲裁法》（以下简称“《仲裁法》”）是规范我国仲裁活动的基本法律。 根据该法的规定， 合同中约定的仲裁条款必须满足以下条件才能被视为有效：

1. 合意性： 仲裁条款必须是双方当事人的真实意思表示；

2. 明确性： 约定的事项、范围和机构必须具体明确；

3. 合法性： 约定内容不得违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗。

《关于适用若干问题的解释》（以下简称“《仲裁法司法解释》”）还对仲裁协议的有效性认定做出了进一步细化。 根据该解释， 如果合同中约定的仲裁机构名称存在笔误或者其他形式上的瑕疵， 但根据上下文能够确定具体的仲裁机构， 则应当认定为有效。

典型案例分析

为了更直观地理解这一问题， 我们可以通过一起真实的司法案例来说明。 在这个案例中， 宁波市某房地产公司（以下简称“产”）与购房者之间因房屋质量问题产生纠纷。 合同中约定的争议解决方式是通过宁波仲裁委员会（原名为“宁波市 arbitration committee”）进行仲裁。

在实际申请仲裁时， 产发现合同中写的是“宁波市 arbitration committee”， 而根据《仲裁法司法解释》第八条的规定， 该名称并不符合法律规定的要求。 法院认定该仲裁条款无效， 补充协议也未能获得认可。

企业面临的挑战与误区

1. 对法律法规理解不足： 相当一部分企业在制定合并未深入研究《仲裁法》及其司法解释的具体规定， 导致合同中对仲裁机构或事项的表述存在瑕疵。

2. 格式化文本的问题： 部分企业直接使用现成模板起合同，在未充分调整的情况下就投入使用。 这种做法可能忽略了某些特定行业的特殊要求， 或者未能准确反映双方的真实意思。

3. 内部管理不规范： 对于一些大型企业来说， 合同起和审核环节可能存在职责不清或沟通不畅的情况， 导致某些重要条款被遗漏或者表述错误。

商品房买卖合同中的仲裁条款失效风险及应对策略 图2

合规建议

针对上述问题， 我们提出以下合规建议， 帮助企业在商品房买卖合同中更好地约定仲裁条款：

1. 建立标准化合同模板： 企业应结合自身特点和行业惯例， 制定统规范的合同模板。 在制定过程中， 必须确保所有涉及争议解决的内容均符合《仲裁法》及相关司法解释的规定。

2. 加强法律审核和培训：

对于重要的商务合同， 应当由专业的法律顾问团队进行严格审核；

定期组织业务部门人员参加法律知识培训， 提高其对相关法律法规的理解。

3. 确保条款表述准确无误：

在约定仲裁机构时， 建议使用全称或标准名称（ 中文正式名称和英文对照）；

对于特别复杂的交易结构， 可以考虑邀请专业律师参与谈判， 确保所有重要事项均被明确记载。

4. 动态更新合同文本：

随着法律法规的修订或司法解释的出台， 企业应及时调整合同模板的相关内容；

在与不同地区的交易对手签署合 可能需要根据当地的具体情况对条款进行适当调整。

商品房买卖合同中的仲裁条款失效问题不仅关系到企业在纠纷解决过程中的主动权， 更可能为企业带来不必要的诉讼风险和经济损失。 通过加强内部管理、完善合同体系以及建立有效的法律合规机制， 企业可以最大限度地降低这一风险。 我们也建议在遇到复杂或疑难问题时， 及时寻求专业律师的帮助， 以确保自身合法权益不受损害。

随着我国法治环境的不断优化和仲裁制度的进一步完善， 企业在争议解决方面的法律风险管理能力也将得到全面提升。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）