居间合同纠纷诉讼：实务要点与法律分析

随着市场经济的发展，居间合同作为一种重要的民事合同形式，在商业活动中扮演着不可替代的角色。由于其自身特点以及涉及多方利益关系，居间合同纠纷案件也随之增多。特别是在这一经济活跃地区，居间合同纠纷诉讼已成为司法实践中常见的案件类型之一。以“居间合同纠纷诉讼”为主题，从法律实务的角度出发，系统阐述居间合同的基本概念、常见纠纷类型及解决路径，并结合具体案例进行深入分析。

居间合同纠纷诉讼：实务要点与法律分析 图1

居间合同的基本概念

1. 居间合同的定义与性质

居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是一种典型的民事合同，具有服务性、中介性和有偿性的特征。

在居间合同广泛应用于房地产交易、商业、金融投资等领域。在房地产买卖中，中介公司作为居间人，为买方和卖方提供撮合服务；在企业融资过程中，融资掮客也可能以居间人的身份参与其中。

2. 居间合同的分类

根据居间行为的具体内容，可以将居间合同分为以下几类：

- （1）指示居间：居间人仅向委托人报告订立合同的机会，不直接参与合同谈判或签约过程。在二手房买卖中，中介公司通常以指示居间的角色出现。

- （2）媒介居间：居间人不仅报告机会，还积极为双方提供媒介服务，协助签订合同。这种类型在企业项目中较为常见。

- （3）代理居间（非严格意义的分类）：部分情况下，居间人可能会代为签订合同或处理后续事宜，但需注意这与直接代理存在区别。

需要注意的是，居间合同的核心在于“中介”，其本质是服务于委托人的交易需求，而不参与交易本身的权利义务分配。在认定居间关系时，应准确区分居间行为与其他法律行为的界限。

3. 居间合同的法律关系

在居间合同纠纷诉讼中，要明确居间合同中的权利义务关系：

- （1）委托人的主要义务：支付约定的报酬，不得任意撤销对居间人的授权；

- （2）居间人的主要义务：如实报告相关信息，勤勉尽责地为委托人提供服务；

- （3）责任承担：居间人在知道或应当知道虚假信息时未予披露，或者故意隐瞒重要事实的，应承担相应的赔偿责任。

在司法实践中，关于居间合同的履行争议往往集中在报酬支付、服务质量、信息披露等方面。

居间合同纠纷的主要类型及法律要点

1. 佣金支付纠纷

这是最常见的纠纷类型。通常表现为：委托人拒付或延迟支付佣金；或者居间人要求超额收取佣金。根据《合同法》第六十条的规定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。

在诉讼中，法院会重点审查：

- （1）居间合同是否明确约定佣金标准；

- （2）居间人是否实际提供了相应的服务；

- （3）是否存在居间人在服务过程中违约的情况（如未尽到勤勉义务）。

需要注意的是，如果居间人未完全履行合同义务，法院可能会根据其过错程度酌减佣金数额，甚至判决不予支付。

2. 服务瑕疵纠纷

这种纠纷通常发生在房地产中介领域。中介公司未如实告知房屋漏水、产权瑕疵等情况，导致买方遭受损失。根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人负有如实报告的义务。

在司法实践中，法院倾向于严格审查居间人的尽职调查情况，并要求其提供相应的证据证明已尽到了合理的注意义务。如果查明居间人存在故意隐瞒或重大过失，则需承担赔偿责任。

3. 合同主体资格纠纷

部分居间合同可能涉及无资质中介、个人名义承接业务等情况，引发关于合同效力的争议。《房地产经纪管理办法》明确规定，从事房地产经纪活动的企业需具备相应资质，自然人不得以个人名义开展此类业务。

法院会重点审查：

- （1）居间人的主体资格是否合法；

- （2）如果违法，则可能认定相关条款无效，并追究当事人的法律责任。

4. 佣金收取方式争议

实践中，部分居间合同约定“阴阳合同”，即表面一套、背后另一套的收款方式。这种行为可能违反《反不正当竞争法》，甚至构成商业贿赂。

在诉讼中，法院会倾向于保护委托人的知情权和公平交易权，对显失公正或损害消费者利益的佣金收取方式予以否定。

5. 居间人恶意串通纠纷

在商业融资、项目等居间活动中，居间人可能与相对方恶意串通，损害委托人利益。这种行为不仅违反了合同法的基本原则，还可能构成民事欺诈甚至刑事犯罪。

在司法实践中，法院会根据交易中的具体情形（如价格明显异常波动、交易过程不透明等）来判断是否存在恶意串通，并据此作出公正裁决。

居间合同纠纷的诉讼解决路径

1. 起诉条件与管辖法院

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起居间合同纠纷诉讼需满足以下条件：

- 当事人资格：原告应为与案件有直接利害关系的自然人、法人或其他组织；

- 明确的被告：可以是居间人或委托人中的一方或多方；

居间合同纠纷诉讼：实务要点与法律分析 图2

- 适格法院管辖：通常由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

在基层人民法院和中级人民法院均可受理此类案件。建议当事人在立案前认真查阅相关司法解释，明确管辖范围。

2. 证据的收集与准备

在诉讼中，证据是决定胜负的关键因素。常见的争议点包括：

- 居间服务的具体内容；

- 佣金支付情况；

- 是否存在虚假陈述或欺诈行为；

- 损害赔偿的具体数额等。

当事人应重点收集以下证据：

- （1）居间合同文本及补充协议；

- （2）交易过程中的往来函件、聊天记录（如微信、短信等）；

- （3）付款凭证及相关票据；

- （4）损害结果的证明材料（如鉴定报告、损失清单等）。

需要注意的是，电子证据在现代诉讼中具有重要作用，建议当事人及时保存和固定相关通讯记录。

3. 诉讼请求的确定

合理的诉讼请求是获得胜诉的关键。建议根据案件具体情况，提出如下诉求：

- （1）请求法院判令被告支付拖欠的佣金；

- （2）请求法院确认合同无效或撤销部分条款；

- （3）请求法院判令赔偿因虚假陈述造成的损失；

- （4）其他合法权益保护请求。

在提出请求时，应详细陈述事实理由，并引用相应的法律依据，确保诉求具有充分的法律基础。

典型案例分析

1. 基本案情

原告中介公司与被告张签订居间合同，约定帮助出售一套位于区的商品房。合同约定佣金为房价款的2%，并在合同签订时支付50%定金，余款在交易完成后付清。

后张以房屋漏水问题未告知为由拒绝支付佣金。中介公司诉至法院，要求张支付剩余佣金1万元，并承担诉讼费用。

2. 争议焦点

- 中介公司是否尽到了如实报告义务；

- 张抗辩理由是否成立。

3. 法院判决要点

（1）关于房屋漏水问题：法院认为，中介公司在带看过程中并未提到漏水情况，存在失职行为。根据《合同法》第四百二十五条的规定，中介公司应承担相应的责任，需减少收取佣金；

（2）综合考虑案件具体情况，法院酌定被告张只需支付70%的佣金，即70元。

法律风险防范建议

1. 对居间人的建议

- （1）提高职业道德水平，严格遵守相关法律法规；

- （2）完善内部管理制度，加强对员工的培训和监督；

- （3）签订规范化的合同文本，并确保各项条款合法有效；

- （4）妥善保存交易记录，及时收集和固定证据。

2. 对委托人的建议

- （1）选择具有资质和良好口碑的居间机构；

- （2）仔细阅读合同，明确各项权利义务；

- （3）如实提供所需信息，并配合居间人开展工作；

- （4）在发生争议时，及时通过法律途径维护自身权益。

随着市场经济的发展，居间活动在社会经济生活中扮演着越来越重要的角色。随之而来的居间合同纠纷也日益增多，特别是涉及佣金支付和信息 asymmetry（不对称）的问题尤为突出。

在处理此类纠纷时，必须严格按照法律的规定，明确各方的权利义务关系，并通过公正的司法程序加以解决。行业主管部门也应加强监管力度，规范市场秩序，促进居间行业的健康发展。

作为法律从业者，在代理相关案件时，更要秉持公平正义的原则，既要维护委托人的合法权益，也要兼顾另一方的合法诉求，努力实现法律效果与社会效果的统一。

希望通过本文的分析和探讨，能够为乃至其他地区的居间合同纠纷处理提供有益借鉴，也为今后的相关立法完善和司法实践积累经验。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）