租商铺是违建|终止租赁合同的法律分析与风险防范

随着城市化进程加速，商业用房租赁市场日益活跃。在实际交易中，部分商铺由于未取得合法建设手续或规划变更原因，往往可能存在“违章建筑”的情形。在“租商铺是违建”时，“租赁合同能否终止”、“损失由谁承担”等问题便成为双方争议的焦点。从法律角度深入分析租商铺遇到违建情形下的合同终止问题，探讨承租方与出租方的权利义务关系，并就风险防范提供专业建议。

租商铺是违建：对合同效力的影响

根据《中华人民共和国民法典》第725条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但这一规定仅适用于合法建筑物。若租赁标的物本身存在合法性瑕疵，即的“违建商铺”，将导致整个租赁关系面临重大法律风险。

从法律效力层面来看，“违章建筑”可分为两类：一是完全无法取得合法产权的建筑；二是因程序不完善暂时未能获取有效审批文件的建筑。对于前者，由于建筑物违法性无法被补正，会导致租赁合同无效或者部分条款无效。

租商铺是违建|终止租赁合同的法律分析与风险防范 图1

在司法实践中，法院通常会根据以下原则判断“违建商铺”租赁合同的效力：

1. 建筑是否属于《民法典》第505条规定的导致合同无效的情形；

2. 双方对违建事实是否存在知情合意；

3. 违章建筑的具体情况（如是否影响公共安全等）。

租商铺是违建情形下合同终止的法律路径

在承租人得知其所租商铺为违章建筑后，通常会考虑解除租赁合同。根据《民法典》第527条出租人权利瑕疵担保义务原则，若出租人故意隐瞒租赁物存在重大缺陷（如未取得合法手续），承租人有权解除合同。

具体到法律操作层面，承租方可以通过以下路径主张终止租赁关系：

1. 主张情事变更解除合同

若由于违建事实导致履行合同产生重大障碍，根据《民法典》第53条情事变更规则，双方可以协商解除或者请求法院变更、解除合同。

租商铺是违建|终止租赁合同的法律分析与风险防范 图2

2. 以出租人违反权利瑕疵担保义务为由主张解除

承租方可依据《民法典》第527条规定，要求解除合同。需要注意的是，在承租方明知或应当知道商铺违建情形下，是否仍可主张解除存在争议。

3. 租赁合同无效直接终止履行

对于完全无法取得合法产权的违建商铺，所签订的租赁合同自始无效，双方无需继续履行义务。

租商铺是违建时损失赔偿问题

在租商铺被认定为违法建筑的情况下，双方就费用承担和损害赔偿往往争议较大。以下是如何处理这些问题的专业建议：

1. 租金与押金处理

- 若合同解除，通常仅需退还未实际使用的租金部分；

- 押金应扣除实际发生的费用后予以退还。

2. 装修损失分担原则

在出租方有过错的情况下（如故意隐瞒违建事实），其应当承担主要责任；在承租方存在明知或过失情况下，可以相应减轻出租方的责任。

3. 坑爹条款识别与防范

在签订租商铺合建议特别注意以下几点：

- 要求出租人提供完整的产权证明；

- 明确约定合同无效或被确认无效后的处理；

- 约定租金支付和数额的调整机制；

- 设立违约责任条款。

司法实践中典型判例分析

通过梳理各地法院判决，我们发现：

在承租人主张解除违建商铺租赁合法院通常会综合考虑以下因素作出裁判：

1. 双方对违建设事实的认知程度；

2. 租赁合同签订时是否尽到了必要的注意义务；

3. 违法建筑的具体情形是否影响经营安全。

在法院判决中，承租人虽未明确核实房产证信息，但出租人存在故意隐瞒行为的，则判决支持其解除合同主张。

风险防范建议

为了避免因租商铺是违建而引发法律纠纷，我们给出以下专业建议：

对出租方的建议：

1. 确保出租商铺具备合法手续；

2. 如无法提供合法手续，应提前如实告知承租人；

3. 签订合设定相应免责条款；

4. 可通过购买保险来分散风险。

对承租方的建议：

1. 签约前务必核实房产信息；

2. 要求出租方承诺保证房屋合法性；

3. 明确约定解除条件和违约责任；

4. 保留相关交易证据。

总而言之，在租赁商铺时必须特别注意合法性问题。出租方应当诚信经营，承租方也应提高法律意识，谨慎签约。只有双方都尽到合理的注意义务，才能最大限度规避“租商铺是违建”带来的法律风险。

（本文为专业性分析文章，案例部分均为化名处理，具体案件请专业律师）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）