违章建筑买卖合同效力|房屋交易中的法律风险与解决路径

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的繁荣，违章建筑问题逐渐浮出水面。违章建筑，是指未经城乡规划主管部门批准或者违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑物、构筑物及其附属设施。买卖双方在进行房产交易时，若标的房产存在违章建筑情形，则可能引发一系列法律纠纷，涉及合同效力认定、权利义务划分以及违约责任承担等问题。

违章建筑买卖合同的效力问题

违章建筑买卖合同效力问题，是指买卖双方就违章建筑订立的买卖合同在法律上是否具有法律约束力的问题。根据《中华人民共和国民法典》第153条之规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”具体到不动产交易领域，如果合同标的物本身存在违法情形，则应当认定该合同无效。

在司法实践中，对于违章建筑买卖合同效力的判断需要综合考虑以下因素：

违章建筑买卖合同效力|房屋交易中的法律风险与解决路径 图1

1. 违章建筑的具体类型

2. 当地城乡规划政策

3. 当事人订立合的真实意思表示

4. 合同履行情况

如何认定违章建筑买卖合同的效力

理论界和实务中对违章建筑买卖合同效力的判定存在以下几种主要观点：

1. 绝对无效说

该观点认为，由于违章建筑本身违反了城市规划法律强制性规定，因此买卖双方订立的买卖合同自始无效。主张绝对无效的理由在于：这种交易行为不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，还可能给城市公共安全带来隐患。

2. 相对无效说

该观点认为，在特定条件下（如买卖双方对违章建筑不知情），可以认定买卖合同部分条款无效或者整个合同无效。司法实践中采用此种做法较为普遍。

3. 效力待定说

对于一些可以通过补办手续转化为合法建筑的违章建筑，有的法院会采取效力待定的态度，要求买方在一定期限内完成相关审批手续，否则将认定交易无效。

不同类型违章建筑的买卖合同效力分析

1. 城市规划区内的违章建筑

对于位于城市建成区内的违章建筑，由于土地用途和 zoning 规划严格受限，此类建筑通常难以通过补办手续合法化。在这种情形下订立的买卖合同很难获得法院支持。

2. 乡、村庄规划区内的违章建筑

在农村或乡镇区域，有的地方政府为了经济发展需要，会对符合一定条件的违建进行确权。此时，如果买卖双方能够补办相关手续，则此类交易有可能被认定为有效。

3. 红线内与红线外建筑物区别对待

对于学校、医院等重点单位周边区域（红线范围），法律政策往往要求更为严格；而在远离市区的边缘地带，则可能采取相对放松的态度。

如何防范违章建筑买卖合同法律风险

1. 买方：加强尽职调查

在签订购房合同前，买方应当：

查看不动产权属证明

核查规划审批文件

实地考察建筑物现状

询问周围群众关于建筑合法性情况

2. 卖方：主动披露信息

违章建筑买卖合同效力|房屋交易中的法律风险与解决路径 图2

卖方应如实向买方说明所售房产的权属状况，避免因隐瞒真相而导致合同无效风险。建议通过签署《声明书》等方式固定相关信息。

3. 双方共同聘请专业机构

双方可以委托专业律师或房地产评估公司对交易标的价值、合法性进行评估，在专业人士指导下签订交易合同。

4. 注意留存相关证据

交易过程中形成的文书材料（如书面协议、谈话记录等）可能成为日后维权的重要证据，建议妥善保存。

5. 政府部门协同监管

政府应当加强市场监管，完善信息公开机制，确保买方能够方便获取所购房产的合法性信息。

随着城市化进程的推进，违章建筑问题不容忽视。买卖双方在进行房产交易时，一定要提高法律意识和风险防范意识，可以通过以下方式最大限度降低交易风险：

1. 签订规范严谨的买卖合同

2. 及时办理不动产权属转移手续

3. 定期进行建筑物合规性检查

国家立法机关和司法部门也应当不断完善相关法律规定，统一执法标准，明确裁判尺度，为人民群众合法权益的保护提供制度保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）