转让违章建筑的合同效力问题研究

转让违章建筑的合同效力概述

在现代城市建设与房地产市场快速发展的背景下，违章建筑作为一种特殊的不动产形态，在城市中普遍存在。违章建筑，是指未经有权行政机关批准或者违反城乡规划、土地管理等相关法律法规而建造的建筑物或者其他构筑物。这类建筑因其违法性，往往在权属认定、交易合法性等方面存在诸多问题。在实践中，转让违章建筑的现象屡见不鲜，涉及的合同效力问题也引发了广泛的争议与讨论。

转让违章建筑的合同效力问题，本质上是关于无效民事法律行为及其法律后果的重要课题。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事法律行为的效力因意思表示瑕疵、违法性等情形而受到影响。具体到违章建筑的转让行为，其是否有效，需要综合考虑行政法规的强制性规定、交易双方的意思表示、标的物的现状以及行政机关的具体处理意见等多个因素。

我们需要明确违规建筑的定义与分类。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，在城市规划区内进行建设活动必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。违反上述法律规定的建筑物即为违章建筑。根据违法程度的不同，违章建筑可分为程序性违章和实质性违章两类：前者是指手续不全但不影响规划实施的建筑；后者则是指完全不符合城乡规划要求的建筑。转让合同效力的认定在很大程度上取决于其违章的具体类型与性质。

转让违章建筑的合同效力问题研究 图1

随着城市化进程的加快以及土地资源的日益紧张，违章建筑的交易问题逐渐凸显。在多个判例中明确了处理此类案件的基本原则：无效民事行为的认定应严格遵循法律和行政法规的强制性规定，兼顾社会公共利益与交易安全。在分析转让违章建筑的合同效力时，我们需要从以下几个方面展开讨论：

转让违章建筑的合同无效事由

根据《民法典》第153条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。在转让违章建筑的案件中，认定合同无效的关键在于判断所涉交易是否属于上述规定中的“效力性”强制性规定。

1. 行政违法性与民商法规定的衔接

根据《关于审理民事纠纷案件中涉及行政垄断行为应如何处理问题的解答》的相关规定，只有在行政法规明确要求交易双方必须遵守并直接关系公共利益的情形下，才能认定违反此类规定的行为无效。具体到违章建筑的转让合同，以下情况可能导致合同无效：

- 当事人未取得合法的土地使用权或规划许可，且该建筑物属于实质性违章；

- 转让行为构成对城乡规划和土地管理秩序的重大破坏，影响公共利益。

2. 行政处罚与民事责任的区分

在司法实践中，法院通常会根据行政机关是否作出过行政处罚来判断合同效力。如果行政机关仅要求补办手续或限期改正，则一般不会直接导致民事合同无效；但如果建筑物已被认定为无法整改或必须拆除，则转让合同可能因违法性而被判定无效。

转让合同效力认定中的理论争议

1. 违章建筑的物权变动规则

根据《民法典》第209条，不动产物权的设立和转移需要依法登记，否则不发生效力。但实践中，违章建筑往往无法完成合法登记，这导致其所有权归属处于不确定状态。

司法实践中普遍采用“事实状态优先”的原则：即使建筑物属于违章建筑，在转让时双方已经形成事实上处分该财产的意思表示，并且受让人基于善意取得原则可以主张一定权益的情况下，法院通常会维持交易的效力。在(2019)最高法民再34号案件中明确指出，对于程序性违章建筑的转让合同应尽量认定有效，以维护交易安全。

2. 合同无效中的“公共利益”标准

根据《中华人民共和国行政许可法》的相关规定，城乡规划和土地管理属于国家行政管理的重要领域。在审查涉及违章建筑的转让合法院必须充分考虑不特定多数人的利益和社会公共秩序。

在某一典型案例中，某省高级人民法院曾明确表示：如果转让行为导致大量违章建筑出现，并对城市规划造成严重影响，则应当认定合同无效，以维护规范有序的城市建设秩序。这表明，在认定合同效力时，法院不仅关注合同双方的利益，还会综合考虑交易可能引发的外部效应。

解决路径与实践建议

针对上述理论争议，可以提出以下解决方案：

1. 建立分类标准

基于违章建筑的类型化分析，应将建筑物分为程序性违章与实质性违两类，并根据其影响程度分别制定不同的处理规则。对于可以通过补办手续改正其合法性的程序性违章建筑，原则上应当认定转让合同有效；而对于严重影响城乡规划的实质性违规建筑，则应当严格限制其转让行为。

2. 完善司法审查标准

在司法实践中，法院应当严格按照《民法典》的相关规定，重点考察以下因素来判断合同效力：

- 当事人是否故意规避行政监管；

- 转让行为是否会导致重大社会危害；

- 行政机关的具体处理意见。

3. 优化行政执法与司法衔接机制

为实现行政执法与民事审判的有效衔接，应当建立如下工作机制：

1. 建立信息共享平台，促进法院与行政机关之间的沟通协调。

转让违章建筑的合同效力问题研究 图2

2. 制定统一的执法标准和裁判规则，减少“同案不同判”现象。

3. 开展联合调研活动，针对重点问题进行专项治理。

转让违章建筑的合同效力问题不仅关系到私法领域的权益保护，更涉及公共利益和社会稳定。在当前法律框架下，认定此类合同的有效性需要综合考虑法条规定、行政监管要求以及社会公共利益等因素。

未来的研究可以进一步探讨以下问题：

- 数字化治理工具如何影响违章建筑交易的审查与处理；

- 可持续发展理念对违章建筑处置的影响；

- 国际经验对中国实践的借鉴作用。

转让违章建筑的合同效力问题是一个复杂的系统工程，需要法律理论界和实务界的共同努力。通过不断完善相关法律规定、优化执法司法机制，我们有望逐步建立起一套既能维护市场交易安全又能保障公共利益的有效规则体系。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）