违章建筑赠予合同效力|违章建筑合同无效情形与法律后果

“违章建筑赠予合同效力”

违章建筑赠予合同效力，是指在存在违章建筑的情况下，赠予方与受赠方签订的赠与合同是否具有法律效力。这种情形涉及到行政法与民法的交叉领域，需要从多个维度进行分析。

赠与合同是民事合同的一种，根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条的规定：“赠与合同是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”当赠品为违章建筑时，其合法性就存在重大疑问。

违章建筑是指未经有权机关批准建设或者未按照规划要求进行建设的建筑物。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设的单位或个人，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期拆除，并处以罚款。”

违章建筑赠予合同效力|违章建筑合同无效情形与法律后果 图1

在违章建筑赠与合同中，核心问题在于：违章建筑本身是否具有合法性？如果建筑是违法的，那么这种赠与行为的效力应当如何认定？

违章建筑赠予合同的法律效力分析

1. 物权法角度

根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立和转让，必须依法登记。违章建筑物因为未取得合法产权，不能成为有效财产进行赠与。

2. 行政法规角度

违章建筑本身违反了城乡规划法、土地管理法等相关法律规范，因其违法性，在民商事活动中不受法律保护。

3. 合同法角度

根据《中华人民共和国民法典》百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”任何涉及违章建筑的赠与合同，都可能因为标的物的合法性问题而导致整个合同无效。

4. 司法实践中的裁判规则

在中国司法实践中，各级法院普遍认为，违章建筑不具有合法财产权益，相关赠与合同因标的物的违法性而归于无效。在某起赠与合同纠纷案中（案例来源：某年第X号判决），法院明确指出：“未经批准建设的建筑物不属于合法财产，当事人之间关于该建筑物的赠与协议自始无效。”

违章建筑赠予合同无效的情形

根据司法实践和法律理论，以下情形下的违章建筑赠予合同将被认定为无效：

1. 标的物为完全违章建筑

如果赠与的是尚未取得任何批准文件的违章建筑，则赠与合同无效。

2. 部分违章建筑的赠与

即使建筑物部分符合规划要求，但其他部分违规建设的，整体赠与合同仍然可能被认定为无效。因为这种分割性无法在法律上彻底分离，且存在行政查处风险。

3. 以掩盖违法为目的的赠与行为

当赠与方通过签订合同试图规避违章建筑查处时，不仅赠与合同会无效，还可能导致更严重的法律责任。

4. 受赠方明知道或应当知道违章事实仍接受赠与

法院通常会认定双方存在恶意串通的嫌疑，加重对受赠方的责任追究。

确认违章建筑赠予合同无效的法律后果

1. 返还财产

赠与合同被确认无效后，受赠人应当将建筑物返还给赠与人。但由于违章建筑本身不具备合法性，实际操作中可能需要通过协商或强制执行解决。

2. 损害赔偿

如果赠与人在订立合存在恶意隐瞒、欺诈行为，导致受赠方产生实际损失，则需要承担相应的赔偿责任。

3. 行政责任

对于违章建筑的当事人来说，赠与合同无效并不能免除其违反城乡规划法的责任。相关行政机关有权责令停止建设、限期拆除甚至罚款。

4. 刑事责任

在特定情形下，如涉及国家利益或情节严重时，可能构成非法转让土地使用权罪或妨害社会管理秩序的相关犯罪。

防范违章建筑赠予合同法律风险的建议

1. 严格合规审查

在进行赠与前，应请专业律师对建筑物合法性进行全面审查，包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等必要文件。

2. 签订风险告知书

双方可协商一致，在合同中明确约定标的物可能存在的法律风险，并要求受赠人签字确认相关风险。

3. 保险机制引入

考虑为赠与行为相应保险产品，以分散因行政查处或司法裁判带来的人身和财产损失。

4. 及时完善手续

对于存在瑕疵但有可能补办手续的建筑物，应当积极寻求政府部门的帮助，在合法框架内解决问题。

司法裁判中的特殊要点

1. 区分对待不同类型违章建筑

在司法实践中，并非所有违章建筑都会被一概否定。对于可以通过补办手续解决的建筑（如小产权房），法院可能会基于实际情况作出更为灵活的判决。

2. 利益衡平原素的引入

违章建筑赠予合同效力|违章建筑合同无效情形与法律后果 图2

法院在处理类似案件时，会综合考虑各方当事人的利益平衡。在赠与人缺乏其他财产来源、受赠方确有特殊困难的情况下，可能会作出对弱势群体有利的裁决。

3. 政策因素的影响

因为违章建筑问题往往具有强烈的区域性特征，地方政府政策调整会对司法裁判产生重要影响。在某些城市大力推行的“违建清零”行动中，法院的裁判尺度可能更为严格。

违章建筑赠予合同作为一类特殊的民事法律行为，在实践中面临着较为复杂的法律问题和现实挑战。在民法典实施和社会治理能力提升的过程中，相关规则体系将会不断完善，司法实践中对该类案件的处理也必将更加规范和透明。对于当事人而言，既要提高法律意识，也要充分借助专业力量，在合法合规的前提下实现自己的权益目标。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）