房屋购买中的虚假宣传认定|房地产交易中的法律风险防范

房屋中的虚假宣传？

在房屋买卖过程中，虚假宣传是指开发商或销售方通过广告、宣传资料、口头承诺等，故意夸大或虚构房屋及其相关配套设施的事实，以误导购房者作出购房决策的行为。这种行为不仅违反了市场经济公平竞争的原则，还可能损害消费者的合法权益。

根据相关法律法规，虚假宣传的表现形式多样，主要包括以下几种：

1. 夸大或虚构房屋属性：将商业用途房产宣传为居住用途，或将工业用房谎称为商住两用；

2. 虚增配套设施：如未建成的学校、医院、商场等基础设施被提前宣传为已完工或即将投入使用；

房屋购买中的虚假宣传认定|房地产交易中的法律风险防范 图1

3. 隐瞒不利因素：如未告知购房者周边存在的噪音污染、交通不便等问题；

4. 虚假承诺优惠：如以“全款购房赠送车位”“首付分期付款”等夸大其词的优惠吸引购房者，但实际无法兑现。

在司法实践中，认定虚假宣传的关键在于判断开发商或销售方的宣传内容是否构成合同要约。如果宣传内容被认定为具有法律约束力，则购房者有权要求退房并追究开发企业的责任。在某案件中， developers承诺购房者可以落户学区，但因政策调整无法实现，法院最终判决开发商需退还购房款并赔偿损失。

虚假宣传的法律后果

1. 行政处罚

根据《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布规定》，相关部门可以对虚假宣传行为进行罚款、暂停广告发布、吊销营业执照等处罚。某房地产公司在宣传中虚构了“名校直通车”项目，被市场监管部门处以50万元的罚款。

2. 民事赔偿责任

如果购房者因虚假宣传而遭受经济损失，可以依据《民法典》主张赔偿。在某案例中，开发商承诺小区周边将建设高端商业综合体，但实际并未动工，法院判决开发商需退还购房款并承担违约金。

3. 刑事责任

在情节严重的情况下，相关责任人可能面临刑事责任。根据《刑法》，虚假广告罪的最高刑罚为有期徒刑两年，并处罚金。在某案件中，房地产公司通过虚构“学区房”概念吸引购房者，最终因涉及金额巨大，公司及其主要负责人被追究刑事责任。

购房者的权利与救济途径

1. 知情权

购房者有权了解房屋的真实情况，包括房屋用途、周边环境、配套设施等信息。开发商有义务提供真实、准确的宣传资料，并在销售合同中明确载明重要事项。

2. 撤销权与解除权

如果购房者因虚假宣传而签订购房合同，可以依法行使撤销权或解除权。根据《民法典》，如果合同因欺诈或重大误解订立，则购房者有权要求法院撤销合同。

3. 诉求赔偿

购房者可以通过协商、调解或诉讼途径主张权利，要求开发商退还已付购房款并赔偿损失。在某案例中，王某购买了一套宣传为“江景房”的房产，但实际房屋距离江边极远。在提起诉讼后，法院支持了王某的诉求，判决开发商退还全部购房款并赔偿违约金。

如何防范虚假宣传风险

1. 购房者注意事项

购房前应仔细核对开发商资质，包括“五证”（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》）是否齐全；

详细了解房屋用途及周边环境，避免被虚假宣传误导；

签订购房合应明确约定广告中承诺的事项，并将其作为合同条款。

2. 开发企业的责任

开发企业应严格遵守相关法律法规，确保广告内容真实、合法；

在销售过程中，不得通过夸大或虚构事实误导购房者；

房屋购买中的虚假宣传认定|房地产交易中的法律风险防范 图2

如确有宣传内容未兑现，应及时与购房者协商解决。

3. 监管机构的职责

监管部门应加强对房地产市场的监督力度，及时查处虚假宣传行为；

建立健全信息披露机制，确保购房者能够获取真实可靠的信息；

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）