房屋性质虚假宣传的法律界定与防范对策

房屋性质虚假宣传对房地产市场的危害

随着我国房地产市场的快速发展，商品房销售中的虚假宣传问题日益突出。房屋性质虚假宣传作为一种典型的违法行为，不仅直接损害了购房者的合法权益，还扰乱了正常的房地产市场秩序。从法律角度出发，系统阐述房屋性质虚假宣传的定义、表现形式及其法律责任，并提出相应的防范对策。

房屋性质虚假宣传是指房地产开发企业或销售中介机构在商品房销售过程中，通过广告、合同或其他方式，对房产项目的用途、功能、权属等事项进行夸大、隐瞒或虚构，导致购房者基于错误信息作出购房决策的行为。这种行为不仅违反了《中华人民共和国广告法》《中华人民共和国消费者权益保护法》等相关法律法规，还可能构成欺诈犯罪，严重破坏房地产市场的公平竞争环境。

房屋性质虚假宣传的表现形式

房屋性质虚假宣传的法律界定与防范对策 图1

在实践中，房屋性质虚假宣传主要表现为以下几种情形：

1. 项目用途虚标

开发企业在商品房销售广告中夸大其词，将商业用途房产宣传为居住用途，或将其宣传为“酒店式公寓”“墅质洋房”等不符实际的用途类别。这种行为容易误导购房者对房屋功能和权属性质的认知。

2. 配套设施虚构

销售人员在楼盘销售过程中，承诺小区内将建设高端幼儿园、商业综合体等配套措施，但事后并未兑现。这种虚假宣传往往成为购房者购房的重要理由。

3. 产权归属隐瞒

房地产开发企业故意隐瞒房产的实际权属情况，将工业用房或集体土地性质的房屋包装成商品住宅对外销售，导致购房者在后期使用中面临政策限制甚至被要求腾退的风险。

4. 规划变更不告知

开发企业在取得预售许可证后，擅自更改建筑规划方案，减少小区绿化面积、公共设施数量等，但未及时告知购房者。这种行为本质上也是一种房屋性质的虚假宣传。

房屋性质虚假宣传的责任分析

根据《中华人民共和国广告法》第28条的规定：“广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。”对于房屋性质虚假宣传行为，相关责任主体需要承担以下法律责任：

1. 行政责任

根据《房地产广告发布规定》，县级以上工商行政管理部门有权责令停止发布虚假广告，并处以罚款。罚款金额一般在50元至3万元之间。

房屋性质虚假宣传的法律界定与防范对策 图2

2. 民事赔偿责任

购房者因虚假宣传而遭受损失的，可以依据《消费者权益保护法》第5条要求开发企业或销售中介承担退一赔三的责任，即退还购房款并支付购房款三倍的赔偿金。

3. 刑事责任

如果房屋性质虚假宣传行为符合刑法第26条“诈骗罪”的构害要件（虚构房屋性质情节严重、骗取购房者大量钱财），相关责任人可能面临十年以下有期徒刑或拘役，并处罚金的刑事处罚。

规范房地产市场秩序的具体措施

针对房屋性质虚假宣传问题，需要从以下几个方面着手加强规范：

1. 完善法律法规体系

建议进一步细化《广告法》和《房地产广告发布规定》中关于房屋性质信息披露的要求，明确开发企业和中介机构的告知义务。

2. 强化预售环节监管

在商品房预售阶段，要求开发商提供详细的房产用途、权属证明文件，并对其真实性和完整性进行严格审核。

3. 加强合同管理

规定房地产买卖合同必须包含房屋性质的详细条款，并建议购房者在签订合请专业律师或法律顾问协助审查。

4. 建立举报和追责机制

鼓励购房者对虚假宣传行为进行举报，相关部门应当及时调查处理。对于屡查屡犯的企业，应实施市场准入限制等联合惩戒措施。

5. 完善消费者教育体系

通过政府网站、行业协会等渠道，向公众普及房屋性质相关知识，帮助购房者提高警惕，避免因信息不对称而遭受损失。

构建公平透明的房地产市场

房屋性质虚假宣传问题的存在，反映出当前房地产市场监管体系仍需进一步完善。只有通过法律制度的健全和执行力度的加强，才能有效遏制这种违法行为，维护购房者的合法权益，促进房地产市场的健康稳定发展。在各方共同努力下，相信未来的房地产市场将更加透明、规范，为消费者提供一个放心可靠的购房环境。

（本文所述案例来源于公开报道，仅用于法律分析与研究，请勿作为个案参考。）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）