物业服务合同如何终止？——法律实务操作指南

在物业管理领域，物业服务合同的终止是一个复杂而重要的法律问题。从合同终止的条件、程序以及法律后果等方面进行详细阐述，并结合实务案例提供操作建议。

物业服务合同终止的基本概念

物业服务合同是指业主或其授权主体与物业服务企业之间就物业管理服务内容、标准及权利义务达成的协议。合同的有效期通常由双方约定，但并非所有物业合同都会无限延续。在合同期限届满前，若出现特定情形，双方协商一致或法律规定的情形下，合同可以提前终止。

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，物业服务合同的终止必须遵循合法、合规的原则，确保各方权益不受损害。

物业服务合同终止的主要条件

合同期限届满

物业服务合同如何终止？——法律实务操作指南 图1

合同到期自动终止是物业服务合同最常见的终止方式。在实践中，双方需提前协商并明确续聘或解聘事宜，以免因未及时签订新合同而产生纠纷。

协商一致解除

《民法典》第五百六十三条规定，若双方达成一致意见，可提前终止服务关系。此情形下，双方应签署书面协议，并就未履行事项进行结算。

约定的终止条件出现

合同中如 preset 终止条款，物业服务质量不达标或业主大会决定更换物业服务企业等情形发生时，合同可依法终止。

法律规定的情形

若存在不可抗力或其他法定原因导致合同无法履行，双方可根据法律规定协商解除或变更服务内容。

物业服务合同终止的程序

(一) 提前通知

根据《民法典》及相关物业管理条例，物业服务企业或业主方需在合同期限届满前一定期限内向对方发出书面通知。在某市的规定中，业主大会或物业服务企业在拟终止合应提前 90 日告知对方。

(二) 协商结算

合同终止前，双方需就以下事项达成一致：

服务费用的结清方式；

未完成事项的处理方案（如专项维修资金的使用）；

物业档案资料的移交程序。

(三) 权益保障

合同终止后，各方应确保自身合法权益不受损害。业主欠付物业服务费或企业存在服务瑕疵时，双方可通过协商或法律途径解决争议。"

实务操作中的注意事项

1. 规范书面通知

无论是物业企业还是业主方，在发出终止合同通知前，需确保内容完整、表述清晰，并留存送达证据以备不时之需。

2.完善移交程序

物业服务合同如何终止？——法律实务操作指南 图2

物业退出时，企业应按约定将相关资料移交给新物业服务企业或业主委员会，包括但不限于财务账簿、设备维护记录等。此类操作可避免因交接不清引发纠纷。

3. 强化法律风险防范

在终止合同过程中，各方需严格遵守法律规定，审慎处理各项事务，以防陷入不必要的诉讼或行政处罚。

续聘与解聘的实务要点

(一) 续聘流程

1. 前期协商

业主委员会应在合同期限届满前召开会议，听取业主意见建议，并就是否续聘进行表决。未过半数业主同意时，不得直接续约。

2. 公开招标

若决定重新选聘物业服务企业，应按照法律规定通过公开招标或邀请招标的方式进行，确保程序公正透明。

3. 新合同签订

双方需根据中标企业的投标文件及谈判结果，签订新的物业服务合同，并报相关部门备案。

(二) 解聘流程

1. 启动程序

业主委员会应召开业主大会，就是否解聘现有物业企业进行表决。需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意。

2. 选聘新企业

根据招标结果确定 new物业服务企业，并与其签订合同。

物业服务合同的终止和续聘是物业管理领域的核心问题之一，涉及法律风险防控、程序规范等多个方面。实务操作中，各方需严格遵守法律规定，强化内部管理，避免因操作不当引发纠纷。希望通过本文的分享，能够为相关从业人员提供一定的参考和借鉴。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）