居间合同订立条款的法律适用与实务解析

居间合同订立条款的基本概念与法律定义

居间合同是一种常见的民事合同，是指一方为他方提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而另一方支付相应的报酬的合同。根据《中华人民共和国民法典》第961条至970条的规定，居间合同作为有名合同的一种，在法律体系中具有独立的地位，并受到特别规范和保护。

在居间合同中，订立条款是整个合同的核心内容之一，主要包括居间人的职责、委托人的义务、报酬的支付方式以及违约责任等关键性条款。这些条款不仅明确了双方的权利义务关系，还在一定程度上影响着合同的履行效果和法律效力。

居间合同订立条款的类型与效力分析

居间合同订立条款的法律适用与实务解析 图1

1. 基本条款：服务范围与报酬标准

在实践中，居间合同的核心条款之一通常是关于服务范围和报酬标准的规定。具体而言，这些条款需要明确居间人应当提供的服务内容，信息提供、斡旋交易机会或者直接撮合成交等；还需要对报酬的金额或计算方式作出明确规定，固定佣金比例或按成交总额一定比例提取报酬。

根据《民法典》第962条的规定，居间人有权请求支付报酬的权利。在订立条款中明确报酬标准是维护居间双方合法权益的重要保障措施。如果合同未对报酬的计算方式作出明确规定，可能会因为约定不明确而导致履行争议，甚至影响到合同的有效性。

2. 特殊条款：如实报告义务与过失责任

居间人的一项重要义务是“如实报告”的法定义务。根据《民法典》第961条，居间人在提供相关信息时应当确保其真实性、准确性和完整性。如果因故意隐瞒事实或者重大过失而误导委托人，那么可能会被视为违反忠实义务，并承担相应的法律责任。

在实务操作中，订立条款需要特别注意对居间人的如实报告义务进行详细约定，明确其未履行该义务时应当承担的民事责任，甚至可能存在的刑事风险。在房地产交易、商业等领域，居间人如果虚假陈述相关信息，则可能导致委托人遭受重大损失而被追究法律责任。

3. 兜底条款：违约责任与争议解决机制

在实际居间活动中，由于各种不确定因素的影响，合同双方可能会出现无法履行合同的情形。为了避免这种情形发生，《民法典》明确规定了违约责任的承担方式。订立条款中需要明确约定违约金的计算标准和支付方式。

还需要在条款中设定有效可行的争议解决机制。通过协商解决、提交仲裁或者向人民法院提起诉讼等方式来解决可能出现的纠纷。这些条款能够确保当事人的合法权益得到有效维护。

居间合同订立条款在实务中的注意事项

1. 格式条款的风险规避

实践中，很多居间合同采用的是格式文本起。但是根据《民法典》第496条规定，如果格式条款存在加重对方责任、限制主要权利等情形，则该条款可能被认定为无效。

在订立合应当特别注意对格式条款的合法性审查，避免使用不合理甚至显失公平的格式条款。

2. 信息审核程序的建立

由于居间人的如实告知义务是法定义务，在实际合同履行过程中，应当建立健全的信息核实机制。对于提供给委托人的信息资料，可以要求居间方签署真实性承诺书，并保留必要的审查记录作为备查依据。

在建筑施工、商业代理等领域，这种机制尤为重要。如果因未尽到审查义务而产生纠纷，则可能需要承担相应的赔偿责任。

3. 风险提示与告知义务

根据《民法典》第961条的规定，居间人应当向委托人如实告知所了解的与订立合同有关的情况，并提供必要协助。在实际操作中，应当特别注意风险提示和充分告知的原则。

在金融投资类居间服务中，居间人有义务对潜在的投资风险进行明确提示，避免因未尽到告知义务而导致不必要的纠纷。

典型案件评析与实务启示

1. 案例概述：中介公司诉企业委托合同纠纷案

在一典型案例中，中介公司（作为居间方）与企业签订了商业居间协议。根据合同约定，中介公司应当为企业介绍潜在的伙伴，并促成交易达成。

在实际履行过程中，由于中介公司提供的信息存在不实之处，导致企业在与第三方进行谈判时遭受了重大损失。最终企业以违约为由将中介公司诉至法院，要求其承担相应的赔偿责任。

一审法院认为，按照合同约定和法律规定，居间人应当如实报告与订立合同有关的信息。由于该中介公司未能尽到这一法定义务，因此需要承担一定的民事责任。

2. 经验条款细节的重要性

从这一案例即便是在格式化程度较高的居间服务协议中，条款的具体表述仍然需要特别注意。特别是在以下几个方面：

（1）服务范围要约定明确；

（2）忠实义务的具体要求要有充分细化；

（3）违约责任的计算标准应当合理合法。

优化建议：完善居间合同订立条款的操作要点

1. 加强条款审查制度

企业应当建立严格的合同审核流程，特别是在涉及居间服务的关键条款上要反复斟酌，避免使用模糊表述或者存在歧义的内容。必要时可以聘请专业法律顾问进行把关。

2. 健全风险控制机制

在实际业务开展过程中，应当建立健全相应的风险防控体系，包括必要的信息核实程序、风险提示告知等流程，确保居间活动的规范化运作。

3. 注重证据保全工作

由于居间合同履行过程具有动态性和复杂性，在实际操作中要注意做好相关证据的收集和保存工作。通过书面形式确认各方意见、妥善保存交易记录等，以便在发生纠纷时有据可依。

居间合同订立条款是维护居间法律关系正常运转的重要保障。在整个履行过程中，只有严格按照法律规定准确设定各项权利义务，并辅之以规范化的风险防控措施，才能确保双方权益的妥善实现。

在实践中也需要根据社会经济发展的实际需要不断优化和完善相关条款的具体内容，使之更加科学合理，也能够更好地促进市场秩序的良性发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）