北京中鼎经纬实业发展有限公司商场撤店|法务发函：商业地产运营中的法律实务与风险防范

随着商业地产市场的蓬勃发展，各类商业主体在经营过程中难免会遇到各种问题，其中“商场撤店”作为一种常见现象，在实际操作中往往伴随着复杂的法律关系和潜在的法律风险。作为企业法务部门的重要职责之一，“法务发函”在商场撤店的过程中扮演着关键角色，其目的不仅是维护企业的合法权益，更是为了降低经营过程中的法律风险。从商场撤店的基本概念出发，结合法务发函的具体实践，系统分析其中的法律要点及实务操作。

商场撤店的基本概念与法律背景

“商场撤店”，是指在商业地产运营过程中，承租方基于各种原因主动或被动地终止租赁合同，并从商业场地撤离的行为。这类事件在现实中较为常见，可能的原因包括经营不善、租金上涨压力、商业地产转型等多种因素。

根据《中华人民共和国合同法》以及相关司法解释的规定，商场撤店涉及的法律关系主要包括以下几个方面：

商场撤店|法务发函：商业地产运营中的法律实务与风险防范 图1

1. 房屋租赁合同的解除

根据《合同法》第九十三条和第九十四条的规定，承租方在符合约定或法定条件下享有合同解除权。在租赁期内，若出租方未能履行维修义务导致承租方无法正常经营，则承租方可以行使解除权并撤离。

2. 提前终止的法律后果

根据《关于审理房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，承租方在提前终止租赁合可能需要承担未履行期限的租金、违约金等法律责任。在商场撤店的情况下，如何妥善处理与出租方的租约关系是关键。

3. 遗留物品的处理

根据《民法典》第七百三十三条的规定，承租人撤离时应当将租赁物返还出租人，并结清相关费用。若承租方未及时清理其遗留物品，则可能导致额外损失或纠纷。

4. 物业管理与服务问题

在商场撤店过程中，承租方还需妥善处理与物业服务企业的关系，包括支付物业费、清除垃圾、恢复场地原状等义务。

法务发函的具体实务操作

在商场撤店的过程中，法务部门通常需要通过“法务发函”的，明确各方权利义务关系，并尽量降低法律风险。以下将详细介绍这一过程中的具体实务要点：

（一）发函前的准备工作

1. 全面梳理租赁合同

法务人员应当对现有的租赁合同进行全面审查，明确双方的权利义务、违约责任以及解除条件等内容。

2. 调查事实情况

需要收集并核实与商场撤店相关的所有证据材料，包括但不限于承租方的撤店申请书、租金支付记录、维修记录等。这些证据将为后续法律行动提供支持。

3. 评估法律风险

法务部门应当对商场撤店可能引发的法律纠纷进行预判，并制定相应的应对策略。若承租方单方面终止合同，是否存在违约情形；或者出租方在处理过程中是否涉嫌“条款”等。

（二）函件内容的要求

根据《合同法》第十一条的规定，书面形式是合同履行的重要之一。在商场撤店的场合下，发函的内容应当完整、清晰，并具有法律效力。

1. 明确函件种类

根据具体情形的不同，法务人员可能需要分别发送“律师函”或“催告函”。通常情况下：

- 若仅仅是提醒承租方履行义务，则可以采取《催告函》的形式；

- 若对方存在明显违约行为，则应当采取《律师函》，以表明企业的严肃态度。

2. 函件的核心内容

（1）事实陈述：需明确陈述双方的合同关系、实际发生的情况以及相关证据。

（2）法律引用：应当准确引用相关的法律规定，并结合具体案情进行分析。

（3）权利主张：明确企业对于商场撤店所持的立场，要求承租方继续履行合同或赔偿损失等。

3. 函件的送达

根据《民事诉讼法》的规定，函件需通过合法途径送达对方。通常可以采取以下几种：

- 直接送达：由企业法务人员亲自将函件交于承租方代表；

- 邮寄送达：通过EMS等快递服务，在函件上注明送达地址和回执；

- 公证送达：对于重大案件，可以申请公证机关对送达过程进行公证。

（三）函件的法律效力与风险防范

1. 函件作为证据的重要性

根据《民事诉讼法》的相关规定，书证在法律上具有较高的证明力。在商场撤店纠纷中，法务发函往往可以成为企业维护权益的重要证据。

2. 合法合规性审查

函件的内容必须符合法律规定，否则可能被视为无效或产生不利后果。《律师函》应当由具备资质的律师事务所出具，并加盖公章；《催告函》则需具备企业的正式文件效力。

3. 防范对抗措施

在商场撤店的过程中，法务部门需要警惕承租方可能采取的对抗行为，如隐匿财产、转移资金等。对此，企业可以采取保全措施或申请法院强制执行以维护自身权益。

商场撤店中的其他法律问题

在商场撤店的实际操作中，除了前述的基本流程外，还可能会遇到一些复杂的问题：

（一）转租与分租问题

根据《民法典》第七百零五条的规定，承租人未经出租人同意不得擅自转租或分租租赁物。但在实践中，很多商场都会允许适当的转租行为。如果在撤店过程中发现承租方存在违规转租或分租的情况，则企业可以通过发函要求其纠正，并保留追究法律责任的权利。

（二）抵押权与优先权

根据《民法典》第七百三十四条的规定，出租人若欲出售租赁物，在同等条件下承租人享有优先权。在商场撤店的过程中，法务部门也需要关注这一问题，避免因忽视承租方的合法权益而引发纠纷。

（三）场地恢复与改造费用

实践中，承租方通常会对租赁场地进行装修或改造。在撤离时，承租人应当将场地恢复原状并妥善处理其添附物。如果承租方拒绝履行这一义务，则出租人可以要求其支付修复费用或主张相应的经济补偿。

商场撤店|法务发函：商业地产运营中的法律实务与风险防范 图2

法务部门的协同工作

为了确保商场撤店过程中的法律事务顺利开展，企业法务部门需要与相关职能部门保持良好的沟通协作：

1. 与企业管理层的沟通

法务人员应当定期向企业高层汇报商场撤店情况，并提出专业的法律建议，以避免企业在经营决策中出现重大失误。

2. 与其他部门的

在实际操作中，法务部门需要与业务部门、财务部门等多个部门进行。在与承租方协商解除合法务人员应当会同业务人员共同参与谈判，并由财务部门负责核对相关费用。

3. 建立应急预案机制

对于可能的风险事件，企业应当提前制定应对预案。当商场撤店引发突发事件（如群体性投诉、媒体关注等）时，能够迅速启动应急措施，将不利影响降到最低。

典型案例分析

为了更好地理解商场撤店及法务发函的法律实务问题，我们可以参考以下典型案例：

案例一：承租方单方面终止合同

案情简介：餐饮企业在其租赁期未满的情况下，因经营不善向出租人提出撤店申请，并要求退还未使用的部分租金。

法律分析：

根据《民法典》第五百二十四条的规定，若出租人在合理期限内能够通过适当方式找到新的租客，则承租方无权单方面终止合同。否则，如果出租人未能及时重新出租场地，则可能需要对未使用的租金予以退还。

案例二：遗留物品引发争议

案情简介：零售企业撤店后，在租赁场地内遗留大量商品，导致后续租客无法正常进驻。

法律分析：

根据《民法典》第七百三十五条规定，承租人在退场时必须将租赁物返还出租人，并确保场地处于可使用状态。如果承租方未能履行这一义务，则可能需要承担相应的违约责任或赔偿损失。

商场撤店是一项复杂度较高的法律实务工作，涉及多方权益的平衡与协调。作为企业法务部门的重要工作之一，“法务发函”不仅是维护企业合法权益的有效手段，更是降低经营风险的重要环节。随着商业地产市场的进一步发展，商场撤店将呈现出更加多元化和复杂的态势。企业法务人员需要不断学习相关法律知识，提高实务操作能力，并在具体案例中灵活运用法律规定，为企业稳健经营提供坚实的法律保障。

以上是关于商场撤店及法务发函的详细分析。如需进一步探讨或案例支持，请随时联系！

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