租赁合同终止时租赁方的权利与义务：法律实务要点解析

在房屋租赁市场中，租赁合同的终止是常见且复杂的法律问题。租赁双方在合同期满或提前解除合需要明确各自的权利与义务。从租赁合同的基本概念出发，结合相关法律法规和司法实践，详细解析租赁合同终止时租赁方（即承租人）的权利与义务。

租赁合同的基本概念

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同应当包括以下条款：租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式以及其他当事人认为需要约定的条款。

在租赁关系中，租赁方（承租人）的权利与义务贯穿于整个租赁期间。特别是在租赁合同终止时，租赁方的权利与义务可能涉及续租、解除合同、房屋设施恢复原状等问题。以下将详细探讨租赁合同终止时租赁方的权利与义务。

租赁合同终止的条件

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。在合同期满后，租赁方需要在合理时间内搬离租赁房屋，并将房屋设施恢复至原状。

租赁合同终止时租赁方的权利与义务：法律实务要点解析 图1

在某些情况下，租赁方可能因为特殊原因需要提前终止租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”在合同期未满时，双方可以通过协商一致的解除租赁合同。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即第三人了出租人所有的房产，不影响承租人继续使用该房产。但是，如果房屋被依法查封、扣押或者遇其他特殊情况，则可能影响租赁合同的履行。

租赁合同终止时租赁方的权利

1. 优先续租权

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，在租赁期限届满前，租赁方（承租人）在同等条件下享有优先续租权。也就是说，在原有租赁合同期限届满时，如果出租人拟继续出租房屋，应当在同等条件下优先与原承租人达成新的租赁协议。

2. 要求退还押金

租赁方有权要求出租人在租赁合同终止时退还押金，前提是租赁方已按照合同约定履行了相关义务。未按期支付租金、损坏房屋或者违反其他合同约定的，出租人可以依法扣除相应的违约金。

3. 获得合理补偿

在租赁合同提前解除的情况下，租赁方可能需要与出租人协商一致，就提前终止造成的损失达成赔偿协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条款规定：“因不可归责于承租人的事由导致合同解除的，除当事人另有约定外，出卖人应当将标的物收回前继续履行的义务，视为已得到履行。”但这部分内容更多涉及出租人而非租赁方的权利。

4. 要求妥善处理剩余租金

如果在租赁未到期的情况下解除合同，租赁方已经支付了全部或部分租金，则有权要求退还尚未使用的那部分租金。这是基于公平合则的一项权利。

租赁合同终止时租赁方的义务

1. 按期返还租赁物

根据《中华人民共和国合 同法》第二百三十一条的规定，在租赁期限届满后，租赁方负有按约定时间将租赁物（即房屋）返还给出租人的义务。返还的房屋应当符合合同约定的状态，不得擅自改变房屋结构或损坏房屋设施。

2. 妥善保管租赁物

租赁期内及终止时，租赁方均有义务妥善保管租赁物及其附属设施设备。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，承租人应当合理使用租赁物，因使用不当造成租赁物毁损的，应当承担修复或赔偿责任。

3. 支付租金及相关费用

租赁方在租期内必须按时、足额支付租金以及其他约定费用（如物业管理费）。这是租金支付的基本义务，即使存在提前终止的情况，在扣除相关费用后仍需按合同约定履行支付义务。

租赁合同终止时租赁方的权利与义务：法律实务要点解析 图2

4. 配合办理退 租手续

在实际操作中，租赁方应当配合出租人或中介完成验房、结清费用、签署《房屋交接确认书》等退租手续。这有利于明确双方的权利义务关系，并避免产生争议。

租赁合同终止后的法律风险与防范

1. 房屋毁损的风险

如果租赁方未能妥善履行返还租赁物的义务，导致房屋处于不安全或受损状态，则可能面临赔偿责任。这种情况下，出租人可以依法要求修复或者折价赔偿。

2. 拖欠租金的风险

在提前解除合如果租赁方未能与出租人达成一致就费用问题产生争议，可能会影响租赁方的信用记录。较为严重的情况下，甚至会引发诉讼风险。

3. 物品遗留的风险

部分承租人在退房时可能会遗弃物品于房屋内，这种做法不仅违反了合同约定，还可能导致不必要的清理费用或其他责任风险。

案例分析与法律建议

案例一：续租权纠纷

某承租人李某与出租人张某签订了一份为期两年的租赁合同。合同期满后，张某拟将房屋出售，但在同等条件下拒绝与李某续约，理由是新买家愿支付更高的租金。

分析: 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，承租人在此情况下享有优先续租权。法院会要求出租人必须在同等条件下先行与原租赁方协商续租，未经协商不得将房屋转租或出售给第三人。

案例二：押金退还纠纷

赵某因工作调动原因提前一个月退租，并按约履行了相关义务，但房东以“地板损坏”为由拒绝退还押金。事实证明该损坏是正常使用所致，双方合同中也未对此作出特殊约定。

分析: 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，承租人妥善保管租赁物的义务仅限于不得故意损坏或因重大过失导致损毁。此案例中赵某尽到了合理注意义务，房东无权扣除押金。

案例三：费用结清争议

钱某退租时与房东就物业费等其他费用的承担产生争议，导致双方关系紧张。

法律建议:

建议租赁双方在签署合明确各项费用的承担方式；

提前退租时应尽可能协商一致，并将所有费用结算内容以书面形式固定；

如果无法自行解决，则可通过第三方调解或向法院提起诉讼维护自身合法权益。

租赁双方在合同终止过程中应当严格遵守法律的规定，既要积极行使自己的权利，也不能忽视自己的义务。特别是承租人，在主张自己优先续租权、押金退还等权益的也要注意妥善履行返还租赁物、支付租金等相关义务。通过完善合同条款和留存证据，均有助于减少纠纷的发生。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）