商场租赁合同提前终止|法律实务操作与风险防范指南

随着商业活动的日益频繁，租赁关系作为一种常见的民事法律行为，在商场运营中扮演着重要角色。由于经营策略调整、市场环境变化等多种原因，商场租赁合同的提前终止现象也时有发生。从法律实务操作的角度，对商场租赁合同提前终止的相关问题进行系统阐述，并提出风险防范建议。

商场租赁合同提前终止的概念与分类

商场租赁合同是指出租人（通常为商场的所有者或管理者）与承租人（通常是商家或零售企业）之间约定在一定期限内，由承租人使用出租人提供的商铺开展经营活动的协议。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定，租赁合同是双方法律行为，双方需遵循平等、自愿、诚实信用的原则履行合同义务。

商场租赁合同的提前终止，是指在合同约定的租赁期限届满之前，因各种法定或约定事由导致合同关系提前终结的行为。根据提前终止的原因，可以将其分为以下几类：

商场租赁合同提前终止|法律实务操作与风险防范指南 图1

1. 协商一致终止

出租人与承租人通过友好协商，在平等、自愿的基础上达成一致意见，提前终止租赁合同。

2. 违约解除

一方因违反合同约定的义务，导致另一方有权解除合同。承租人未按期支付租金，或者出租人未能提供适格的租赁标的物。

3. 法定解除

在特定情况下，即使双方均无过错，也可以根据法律规定解除合同。《民法典》第五百二十七条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。

4. 情事变更解除

因不可预见的客观情况变化（如疫情、自然灾害等），导致合同无法继续履行或者履约成本显着增加时，双方可以根据《民法典》第五百三十三条主张解除或变更合同。

商场租赁合同提前终止的情形与法律依据

在实务操作中，商场租赁合同的提前终止往往涉及复杂的法律关系。以下是一些常见的提前终止情形及其法律依据：

（一）承租人的义务履行问题

1. 未按时支付租金或费用

根据《民法典》第七百二十一条规定，承租人未按照约定的时间支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2. 擅自转租或改变租赁用途

如果承租人未经出租人书面同意擅自转租或者将租赁物用于非约定用途，则构成违约行为。根据《民法典》第七百二十四条规定，出租人有权单方面解除合同并要求赔偿损失。

（二）出租人的义务履行问题

1. 未能提供适格的租赁标的物

如果出租人提供的商铺存在质量问题或者不符合约定用途（如房屋漏水、电路故障等），影响承租人正常经营，则构成违约，承租人有权解除合同并要求赔偿。

2. 未尽到管理或维修义务

根据《民法典》第七百三十一条规定，出租人有义务履行租赁物的维修责任。如果出租人怠于履行维修义务，导致承租人无法正常使用商铺，则可能构成违约。

（三）情事变更与不可抗力

1. 不可抗力事件

根据《民法典》百八十条规定，在发生自然灾害、战争等不可抗力事件时，如果继续履行合同将显失公平或不可能履行的，双方可以协商解除合同。

2. 政策调整影响

因政府规划调整导致商场整体停业整顿，或者因环保要求提升导致部分商铺无法继续经营等情况，可以援引《民法典》第五百三十条规定的情形主张变更或解除合同。

商场租赁合同提前终止的程序与注意事项

在实际操作中，处理租赁合同提前终止问题时，双方需注意以下几点：

（一）协商解决优先

除非存在紧急情况（如承租人严重违约），否则出租人应尽量通过友好协商的方式解决问题。协商过程中应明确终止原因、时间以及后续费用结算等事项，并签署书面协议予以确认。

（二）严格履行通知义务

根据《民法典》第五百二十四条规定，合同解除需要通知对方。无论是出租人还是承租人，在决定提前终止合均需以书面形式通知对方，并明确说明解除事由和法律依据。

（三）妥善处理财产清理与费用结算

租赁关系终止后，双方应共同确认商铺现状，清理遗留物品，并结清租金、物业费、水电费等相关费用。如存在押金或其他往来款项的，也需一并结算清楚。

（四）及时主张权利与证据保存

如果因提前终止合同发生争议，双方应及时通过诉讼或仲裁程序维护自身权益。在此过程中，需注意收集和保存相关证据，包括租赁合同、租金支付凭证、通知函件等。

商场租赁合同提前终止的风险防范建议

为最大限度减少租赁合同提前终止带来的法律风险，建议出租人和承租人在签订合注意以下几点：

（一）明确约定提前终止条件

在合同中详细列明可以导致合同提前终止的具体情形，承租人的违约行为、不可抗力事件等，并约定相应的通知程序和责任分担方式。

（二）设定合理的宽限期制度

对于可能出现的延迟支付租金等情况，可以在合同中约定一定的宽限期（如30天），以便双方在发生问题时有充分的时间进行沟通与协商。

（三）建立风险预警机制

出租人可以通过定期检查承租人的经营状况和财务健康度，及时发现潜在风险；承租人则应密切关注市场环境变化，做好应急预案。

商场租赁合同提前终止|法律实务操作与风险防范指南 图2

（四）完善押金管理制度

为应对可能出现的提前终止情况，双方可以约定一定数额的押金，并明确押金的使用范围和退还条件。建议将押金托管至第三方机构以确保资全。

商场租赁合同的提前终止是一个复杂而敏感的问题，涉及法律关系、经济利益和商业信誉等多个层面。在实务操作中，双方当事人应始终坚持平等、自愿、诚实信用的原则，严格按照法律规定行使权利和履行义务，并通过专业法律人士的帮助妥善处理相关问题。

对于出租人而言，及时发现风险、采取有效措施，可以最大限度减少损失；对于承租人而言，则需要严格遵守合同约定，谨慎经营以避免违约。只有双方共同努力，才能构建和谐稳定的租赁关系，促进商业活动的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）