租赁合同终止后还能续签吗？法律解读与实务操作指南

在现代商业活动中，租赁关系无处不在。无论是房屋租赁、设备租赁还是场地租赁，租赁合同的签订和履行都是经济活动的重要环节。在租赁合同期限届满或者发生约定或法定解除条件时，租赁关系将走向终止。但租赁双方是否还能进行续签？这是一个需要深入探讨的问题。

从法律角度出发，结合实务案例，全面解读租赁合同终止后能否续签的问题，并为相关方提供操作建议。

租赁合同终止的定义与常见情形

（一）租赁合同终止的概念

租赁合同终止是指在租赁关系存续期间，因法律规定或者双方约定的事由发生后，使租赁合同效力归于消灭的状态。租赁合同终止后，双方的权利义务关系也随之终结。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同终止的情形主要包括以下几种：

租赁合同终止后还能续签吗？法律解读与实务操作指南 图1

合同期限届满；

当事人一方死亡且未留有遗产或无人继承（仅适用于自然人承租人）；

租赁物被依法征收、征用；

承租人未按约定支付租金超过一定期限；

未经出租人同意转租租赁物等。

（二）租赁合同终止的具体情形

在司法实践中，租赁关系的终止往往涉及复杂的法律问题。以下几种情形需要特别注意：

1. 合同期限届满：这是最常见的终止情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。

2. 提前终止的情形：

承租人未按约定支付租金，经出租人催告后在合理期限内仍不履行；

承租人无正当理由擅自转租、分租或者改变租赁物用途；

因不可抗力使租赁合同目的无法实现等。

案例中的某公司作为承租方，在合同期满前未按时支付租金，导致出租方依据合同条款提前终止协议。这种情况下，双方应当严格按照合同约定处理善后事宜。

租赁合同终止后能否续签？法律如何规定？

（一）能否续签的前提条件

在租赁关系终止后，双方是否可以继续租赁关系取决于以下因素：

1. 合同期限：如果原租赁合同明确约定了租期，则一般情况下合同自动终止。若想续签新的租赁合同，双方需要重新协商并签订新的协议。

2. 出租人的意愿：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定，"租赁期间届满，出租人可以随时终止合同"。在合同期满后，出租人是否愿意继续出租是影响能否续签的关键因素。

3. 承租人的优先承租权：在某些特定情况下，《民法典》明确规定了承租人的优先承租权。

承租人若为个人，则在租赁期届满后同等条件下有优先承租的权利，除非出租人已经明示不再出租或者提供了其他合理的理由。

若出租人为单位，则不存在必须与原承租人续签合同的法定义务，但通常会根据商业惯例进行协商。

（二）续签的具体流程

在租赁关系终止并决定续签的情况下，应当注意以下几个步骤：

1. 重新签订书面合同：双方需就新的租赁期限、租金标准、权利义务等内容达成一致，并签署书面协议。这有助于明确各方责任，防止后续争议。

2. 审查主体资格：若承租人发生变更（公司更名或重组），则应当提供相关证明文件。出租方应审核新承租人的资质和信用状况。

3. 核实租赁物现状：在合同终止前进行一次全面的财产清点，确认是否存在损坏、欠费等情况，并据此约定交接事宜和违约责任。

4. 支付定金或押金（如有约定）：部分出租方会要求新承租人支付一定数额的定金或押金作为履约担保。这部分费用应当在新合同中明确界定使用范围和退还条件。

5. 完成备案登记：根据当地房产管理部门的要求，双方需及时办理租赁合同的备案手续，以便享受相关法律法规规定的权利。

租赁合同终止后续签的实际操作要点

（一）提前沟通与协商

在合同期限届满前，承租方应当主动与出租方进行沟通，了解其是否愿意继续出租以及可能的租金调整幅度。这种提前沟通不仅可以为后续协商打下基础，还能避免因信息不对称导致的矛盾。

需要注意的是，双方的续签意愿必须通过书面形式予以确认。可以签订补充协议或重新签订租赁合同，并确保内容符合法律规定和商业惯例。

（二）审查合同条款

在准备续签时，必须对原租赁合同的所有条款进行仔细审查。重点关注以下几点：

1. 原合同中的续签条款：部分长期合作协议中可能会约定自动续签的条件或方式，但在实际操作中需要特别注意期限和相关终止情形。

2. 租金调整机制：市场行情波动可能导致双方对租金预期产生差异。在续签时应当重新评估租赁物的市场价格，并通过友好协商确定新的租金标准。

3. 押金与费用结算：对于原租赁关系中的押金、维修费等事项，需要明确新旧合同之间的衔接方式，避免遗留问题影响后续合作。

（三）防范法律风险

在租赁关系终止后重新签订合双方应当注意以下法律风险：

1. 主体变更的法律效力：若承租方发生变更，尤其是单位客户，必须确保其具备相应的民事行为能力，并办理必要的法律手续。

2. 格式条款的合法性：双方协商制定合应避免使用不公平或不合理的格式条款。若有争议，法院可据此认定某一条款无效。

3. 管辖权约定的合理性：在涉及跨区域租赁的情况下，建议明确约定争议解决方式和管辖法院，确保未来可能出现的纠纷能够得到有效处理。

实务案例分析

（一）案例一：房屋租赁到期后的续签问题

基本案情：

出租人：某房地产公司（以下简称甲方）

承租人：张某（个人承租人）

合同期限：2019年1月1日至2022年12月31日。

终止原因：租赁期限届满。

续签情况：

经协商，双方拟继续履行租赁关系，并于2023年1月1日重新签订为期三年的租赁合同。

在上述案例中，承租人张某作为自然人，在合同期限届满后享有优先承租权。根据《民法典》第七百零八条的规定，出租人在同等条件下不得拒绝其续签申请。

（二）案例二：商铺租赁合同终止后的续租纠纷

基本案情：

出租人：某商业广场管理公司（以下简称甲方）

承租人：李某经营的个体工商户

合同期限：2020年1月1日至2023年12月31日。

终止原因：承租人未按时支付租金，经催告后仍未履行。

续签情况：

双方未能达成一致，合同终止。后续李某试图继续使用商铺时与出租方产生纠纷，最终通过诉讼解决。

在该案例中，由于承租方李某存在根本违约行为（拒付租金），出租方有权解除合同且不承担任何赔偿责任。在合同期内严格履行合同义务是双方顺利续签的重要前提。

与建议

1. 充分准备：在租赁合同期限届满前，承租人应积极与出租人进行沟通，了解其意愿和条件，并做好相应的准备工作（如财务结算、物品清点等）。

租赁合同终止后还能续签吗？法律解读与实务操作指南 图2

2. 规范操作：双方应当严格按照法律规定和商业惯例，通过书面形式明确续签事宜。建议专业律师或法律顾问，确保合同内容合法合规。

3. 风险防范：在重新签订合要特别关注可能的法律风险，并采取适当措施予以规避。对于支付、租金调整等关键条款应当作出详细约定，避免未来出现歧义。

租赁市场瞬息万变，承租人和出租人都需要具备较高的法律意识和商业敏感度，以便在合同终止后顺利实现续签或和平解约。这不仅有助于维护良好的商业关系，还能为双方的长远发展奠定基础。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）