出租房屋合同如何终止合同：法律依据与实务操作

出租房屋合同是日常生活中的常见民事合同形式之一。在实际履行过程中，由于各种主客观原因，承租人或出租人可能需要提前终止租赁关系，这就涉及到了合同终止的相关法律问题。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，租赁合同的终止应当遵循一定的条件和程序。从租赁合同的性质、终止的情形以及终止的具体操作三个方面进行详细阐述。

出租房屋合同终止的基本概念

出租房屋合同是指出租人将其拥有的房屋或其有权使用的房屋出租给承租人使用，承租人支付租金的行为。租赁关系的确立是基于双方的真实意思表示，并且应当采取书面形式，明确约定租赁期限、租金数额及支付方式等主要内容。

在出租房屋合同的实际履行过程中，由于受不可抗力、商业环境变化或者其他客观因素的影响，在某些特定情况下，双方可能需要提前终止租赁合同。在租赁关系中，如果一方存在根本性违约行为，另一方也可以依法解除合同。在处理出租房屋合同的终止问题时，应当明确合同终止的条件和程序。

出租房屋合同如何终止合同：法律依据与实务操作 图1

出租房屋合同终止的情形

（一）约定终止情形

出租房屋合同如何终止合同：法律依据与实务操作 图2

在出租房屋合同中，双方可以在合同文本中事先约定某些特定情形作为租赁关系终止的条件。一旦这些条件成就，无论出租人或者承租人是否存在过错，双方均可以按照合同约定行使解除权。

具体而言，约定的终止条件包括但不限于：

1. 承租人连续多期未支付租金；

2. 承租人擅自将房屋转租或改变租赁用途；

3. 房屋因不可抗力因素毁损，导致无法继续使用；

4. 双方协商一致同意提前解除合同。

在约定终止条件的情形下，双方只需根据合同的提前终止条款进行操作即可，这能够有效减少争议的发生。

（二）法定终止情形

即使出租房屋合同中没有明确约定某些情形作为租赁关系终止的条件，在特定情况下，双方依然可以通过法律途径解除租赁合同。以下是租赁合同终止的主要法定情形：

1. 承租人擅自改变房屋用途；

2. 承租人未尽到合理维护义务，导致房屋处于危险状态；

3. 承租人利用承租房屋进行非法活动；

4. 出租人未履行维修义务，致使房屋无法正常使用。

在这些法定情形下，出租人或者承租人可以依据《合同法》的相关规定行使解除权。需要注意的是，在单方面主张终止租赁合提出方应当向相对方发送书面通知，并按照法律规定的方式进行举证，以证明符合合同解除的条件。

（三）协商一致终止

在某些情况下，双方可能基于商业利益或其他考虑而达成一致同意提前解除租赁合同关系。虽然这种情形看似简单，但在实际操作中依然需要谨慎处理，确保双方权益的平衡。具体而言，双方应当在充分友好协商的基础上签订书面协议，明确终止的具体日期、费用结算等内容。

出租房屋合同终止的操作程序

（一）提出终止请求

任何一方想提前终止租赁关系时，必须向相对方提出终止请求，并说明终止的理由和依据。这一过程需要以书面形式进行，以便作为后续处理的证据。

一般来说，在提出终止请求时，应当包括以下几项

1. 租赁合同编号；

2. 双方的身份信息；

3. 终止的原因或事由；

4. 提出终止的时间要求；

5. 签署日期和签名确认。

（二）等待对方回复

在收到终止请求后，相对方需要对是否同意提前终止租赁关系作出明确回应。如果对方的回复是肯定的，则双方可以按照协商一致的方式解除合同；如果对方不予接受，则可能需要进一步通过诉讼程序解决纠纷。

需要注意的是，在单方面提出终止申请时，建议尽量采用留置送达或公证送达等方式，以确保相对方已经收到相关通知。这在后续发生争议时，将有助于证明已尽到通知义务。

（三）办理房屋交接手续

在双方确认租赁合同的终止后，应当及时完成房屋及内部设施的交接工作。具体而言，承租人应当将所使用的物品清单、钥匙等移交给出租人，并结清相关费用。

在这一过程中，建议双方共同签署《房屋交接单》，明确各项事宜，尤其是需要说明是否存在设备损坏、欠付费用等情况。这不仅有助于分清责任归属，也能为后续的费用结算提供依据。

（四）完成费用结算

租赁合同终止后，双方应当及时对账并结清各项费用，包括但不限于：

- 已经使用的租金；

- 房屋使用期间产生的水电气费、物业费用等；

- 若存在违约情形，则需要支付相应的违约金。

在处理费用结算时，承租人或出租人应保留好相关凭证，如 receipts（收据）、发票等，以确保双方的合法权益。

出租房屋合同终止的风险防范

（一）明确约定终止条件

为了避免在租赁期间因某一方随意主张解除合同而导致不必要的纠纷，建议双方在签订合就约定具体的终止条件和程序。可以明确如果承租人连续两个月未支付租金，则视为根本违约，出租人有权单方解除合同。

（二）规范书面通知流程

无论是协商一致终止还是依法解除，都需要通过书面形式进行告知。由于口头通知难以举证，可能会增加争议解决的难度，因此规范化的书面通知至关重要。可以通过 EMS 专递、公证送达等方式确保对方已知悉相关事宜。

（三）全面固定证据

在终止租赁合同的过程中，双方应当注意收集和保存所有相关证据，包括但不限于：

- 租赁合同文本；

- 支付租金的凭证；

- 欠费通知单；

- 联系沟通的记录；

- 解除合同的通知函；

- 房屋交接清单等。

这些证据在发生纠纷时能够作为有力的支持材料。

出租房屋合同终止的相关法律问题

（一）违约责任的认定

如果一方违反租赁合同约定，导致另一方提前解除合同，则需要承担相应的违约责任。受损方可要求违约方支付提前解约所造成的损失赔偿。违约金与损害赔偿能否主张，需根据具体的租赁条款进行判断。

（二）房屋装修的处理

对于已经进行了装修投资的承租人来说，在终止租赁合其有权要求补偿因装修导致的价值贬损或拆除装修物所造成的损失。但这一问题需要依据双方签订的具体合同内容来确定解决方案。

根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，如果承租人请求装饰装修费用补偿，则应当以剩余租赁期限为基础计算其可得利益损失。

（三）转租行为的合法性

在未经出租人同意的情况下，承租人擅自将房屋转租给他人的，则属于违约行为。此时，出租人有权解除合同，并要求承租人承担相应的责任。

出租房屋合同的终止虽然在法律上有着明确的规定，但在具体操作过程中仍然需要谨慎处理。从提出终止请求到办理交接手续，每一个环节都可能涉及复杂的法律问题。建议当事人在遇到租赁关系终止的情形时，应当及时寻求专业律师的帮助或通过合法途径解决争议，以最大限度地保护自身的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）