商铺提前终止合同书：法律适用与实务解析

在商业活动中，商铺租赁合同是商家与房东之间确立权利义务关系的重要法律文件。在实际经营过程中，由于各种主客观原因，商铺租赁双方可能需要提前终止合同。这种提前终止并非简单的协议解除，而是涉及复杂的法律程序和法律规定。从法律角度对“商铺提前终止合同书”进行阐述、分析和说明，并结合实务案例探讨其法律适用问题。

商铺提前终止合同书：法律适用与实务解析 图1

商铺提前终止合同书

商铺提前终止合同书是指在商铺租赁合同履行过程中，由于某种原因导致合同无法继续履行或者双方协商一致提前终止合同关系的书面协议。这种合同书的签订标志着原租赁合同的提前解除，并对双方的权利义务进行重新调整和界定。

根据《中华人民共和国合同法》（现已由《中华人民共和国民法典》取代）的相关规定，商铺提前终止合同书的签订必须符合法律规定的条件和程序。具体而言，提前终止合同的行为应当基于双方的真实意思表示，并且不得违反法律规定或者损害社会公共利益。

商铺提前终止合同书的法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》相关规定

民法典是调整民事关系的基本法律，其中对租赁合同的解除和终止有明确规定。根据民法典第七百二十四条至七百三十二条的规定，承租人或出租人可以在特定条件下提前解除租赁合同。

- 承租人未按照约定支付租金，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；

- 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合明知租赁物质量有问题；

- 因不可抗力导致合同目的无法实现。

2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》

该法律对商铺租赁和房屋租赁行为进行了规范，强调了出租人和承租人的权利义务，并对提前终止合同的情形作出了补充性规定。在商业用房租赁中，如果承租人因经营不善或其他原因无法继续履行合同，可以协商提前终止。

3. 地方性法规与规章

不同地区可能会出台具体的地方性法规或规章，对商铺租赁的提前终止作出细化规定。某些地方政府会根据实际情况制定房屋租赁市场管理条例，明确出租人和承租人的权利义务以及合同解除的具体程序。

商铺提前终止合同书的签订注意事项

在实务操作中，商铺提前终止合同书的签订需要特别注意以下几点：

1. 平等协商原则

提前终止合同应当基于双方自愿、平等协商的原则。任何一方不得强迫另一方接受不合理的条件。如果协商无法达成一致，可以通过法律途径解决。

2. 明确约定解除条件

在签订提前终止合同书时，必须明确约定解除的具体条件和程序。是否需要提前通知期限、如何计算未履行部分的租金损失等。这些条款应当具体、清晰，避免模糊表述。

3. 妥善处理已付费用

商铺租赁过程中可能涉及押金、预付租金等款项的处理问题。在提前终止合同的情况下，双方应当协商一致，明确退还或冲抵，并在合同书中予以体现。

4. 书面形式的必要性

根据法律规定，解除合同的意思表示必须采取书面形式，否则可能导致法律效力上的瑕疵。商铺提前终止合同书必须以书面形式签署，并由双方签字盖章确认。

5. 备案与公告

在部分地区，商铺租赁合同可能需要在当地房地产管理部门备案。如果提前终止合同，应当按照规定办理相关手续，确保合同解除的合法性。

商铺提前终止合同书的实际案例分析

为了更好地理解商铺提前终止合同书的法律适用问题，我们可以结合实际案例进行分析。

案例一：因不可抗力导致提前终止

某餐饮店承租了一间商铺用于经营，租赁合同期限为三年。在租赁期间，由于突发新冠疫情，政府下令暂停所有餐饮业经营活动，导致该餐饮店无法继续履行合同。承租人与出租人协商一致，签订提前终止合同书，并约定双方互不承担违约责任。

法律评析：

根据民法典第七百二十四条款规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的的，任何一方都可以解除合同。”在本案中，疫情属于不可抗力事件，承租人和出租人协商提前终止合同具有合法依据，双方互不承担违约责任。

案例二：因承租人严重违约导致提前终止

某服装店在租赁商铺期间，多次拖欠租金，并擅自改变商铺用途，用于存储危险品。出租人因此向法院提起诉讼，请求解除租赁合同并要求赔偿损失。

法律评析：

根据民法典第七百八十八条款规定：“承租人未按照约定的时间支付租金的，出租人可以催告，在合理期限内仍不支付的，出租人可以解除合同。”承租人擅自改变商铺用途的行为也违反了租赁合同的约定。出租人有权提前终止合同，并要求承租人承担相应的违约责任。

如何防范商铺提前终止合同书中的法律风险

为了避免因提前终止合同而导致的法律纠纷，双方应当采取以下措施：

1. 全面审查合同条款

在签订租赁合应当对合同解除条件、违约责任等条款进行详细约定。特别是在可能存在提前终止的情形下，明确双方的权利义务。

2. 及时沟通与协商

在出现可能导致合同提前终止的情形时，双方应当及时沟通，寻求解决问题的方案。如果协商一致，可以签订书面补充协议，明确提前终止的具体事宜。

3. 注意保存证据

提前终止合同的过程应当留有书面记录，并妥善保存相关证据。协商过程中的往来函件、会议纪要等，均可能成为日后解决纠纷的重要依据。

4. 寻求专业法律帮助

如果在签订或履行提前终止合遇到复杂的法律问题，建议及时专业的律师或法律顾问，确保操作符合法律规定。

商铺提前终止合同书：法律适用与实务解析 图2

商铺提前终止合同书的签订和履行是一个复杂且敏感的过程，涉及多方利益的调整和平衡。作为法律从业者，我们需要从理论与实务相结合的角度出发，准确理解和把握相关的法律法规，为当事人提供专业、可靠的法律服务。

在实际操作中，商铺租赁双方应当充分认识到合同解除可能带来的法律后果，并严格按照法律规定行使权利、履行义务。只有这样，才能最大限度地降低法律风险，维护自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）