存量房买卖合同法律效力的认定与风险防范

存量房买卖合同法律效力的核心问题

存量房是指已经办理过房产证、可以再次交易的房屋，其买卖活动涉及广泛的经济利益和社会关系。在存量房买卖过程中，买卖双方的权利义务关系主要通过书面形式体现，其中最为《存量房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。该合同不仅明确了双方的交易条件和违约责任，还对房产过户、税费承担等关键事项作出约定。在司法实践中，买卖合同的法律效力问题往往成为案件争议的核心，尤其是在标的额巨大、涉及多方利益的情况下。

系统分析存量房买卖合同的法律效力认定标准，并结合实际案例和相关法律规定，探讨在签订合如何有效防范法律风险。通过本文的阐述，读者可以全面了解存量房买卖合同的法律地位及其潜在问题，从而为实务操作提供有益参考。

存量房买卖合同法律效力的认定与风险防范 图1

存量房买卖合同的概念与特征

1. 概念界定

存量房买卖合同是指买受人（购房者）与出卖人（售房者）之间就存量房屋交易达成的书面协议。该合同通常包括交易标的基本信息（如坐落地址、房产证号等）、成交价格、付款方式、交房时间以及违约责任等内容。

2. 主要特征

- 合法性：基于中华人民共和国《城市房地产管理法》和《合同法》，存量房买卖合同属于民事法律行为，具有法律约束力。

- 实践性：合同签订后，双方需实际履行（支付价款、交付房产），才能完成交易。

- 格式化：各地房产交易中心提供的示范文本通常是标准的买卖合同模板，但具体条款可根据实际情况增删。

存量房买卖合同法律效力的认定标准

1. 意思表示真实

《中华人民共和国民法典》第143条规定：“民事法律行为的成立条件包括行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者公序良俗。”在存量房买卖中，合同双方必须基于真实意愿签订协议。如果一方因受欺诈、胁迫等非自愿因素签订合同，则其效力可能受到影响。

2. 内容合法合规

合同条款不得违法或损害社会公共利益。若约定“阴阳合同”（即一份用于备案的低价合同与一份实际履行的高价合同），则可能被认定为无效，因为这种行为规避了税费缴纳义务，破坏了税收征管秩序。

3. 形式合法

根据《民法典》第469条，书面形式是合同成立的有效方式之一。虽然《民法典》原则上允许口头合同的存在，但房地产交易金额较大、风险较高，买卖双方通常会采取书面形式以减少争议。

4. 不违反法律、行政法规的强制性规定

存量房买卖过程中需遵守多项法律法规，《城市房屋拆迁管理条例》中关于被拆迁房屋转让的规定。若合同内容与相关法律规定相抵触，则其效力可能部分或全部无效。

影响存量房买卖合同法律效力的主要风险

存量房买卖合同法律效力的认定与风险防范 图2

1. 出卖人主体资格问题

- 无权处分：若出卖人并非产权人本人，而是代理人，但在未获得合法授权的情况下签订合同，则可能导致合同无效。

- 共有房产的交易限制：如房屋属于夫妻共同财产或家庭共有财产，在未经其他共有人同意的情况下擅自出售，同样存在法律效力风险。

2. 标的物瑕玼问题

- 权利负担：若卖方未如实告知买方房屋存在的抵押、查封等情况，则可能导致合同履行受阻。

- 质量瑕疵：如房屋存在严重结构问题或不符合居住条件，可能构成欺诈，影响合同效力。

3. 付款风险

- 分期支付与履约风险：若买方未能按期支付购房款，不仅面临违约责任，还可能因出卖人拒绝履行交房义务而导致合同解除。

- 定金与首付的法律定位：根据《民法典》第586条和第587条，定金作为债权担保具有特定规则，若未严格按照法律规定操作，可能出现争议。

实务中常见问题及防范对策

1. 核实卖方身份与交易权限

买受人在签订合应主动要求 seller出示房产（或不动产权书）、身份及其他明其合法处分房屋的文件。必要时可要求其提供无婚姻登记记录明（单身声明）或共有权人同意出售明。

2. 明确合同条款细节

- 价格条款：成交价应与市场合理范围相符，避免因过高或过低引发税费纠纷。

- 时间条款：对付款时间、交房时间等关键节点进行详细约定，减少履行障碍。

- 违约责任：事先约定违约金比例或赔偿，确保在发生争议时有明确依据。

3. 选择专业机构

建议通过正规的房地产中介公司或律师事务所交易手续，既可降低信息不对称风险，又能在合同审查环节发现潜在问题。

- 部分中介提供“先行垫付税费”服务，避免因误解税法规定导致额外支出。

- 律师事务所可以就合同内容进行合法性审查，并在必要时提供见服务。

4. 注意留存交易据

包括但不限于：

- 合同签订过程的录音录像（如有）；

- 付款凭（银行转账回单、支付宝/支付记录等）；

- 房屋交接确认书；

- 所有沟通往来邮件、短信或聊天记录。

这些材料在日后发生争议时，可以用作佐事实的重要依据。

典型案例分析

案例一：出卖人无权处分导致合同无效

2019年，家住张先生与中介公司签订购房合同，了一套位于该区的商品房。该房屋实际为王女士所有，但其丈夫李先生未经王女士同意擅自将房子过户给了张先生。事后，王女士以婚姻存续期间取得的财产属于共同所有为由向法院主张合同无效。法院认定李先生无权处分共有财产，确认买卖合同无效。

案例二：定金条款约定不当引发争议

2021年，刘先生与卖方签订房屋买卖合同，约定买方支付定金50万元，若卖方违约则双倍返还。在履行过程中，因房价上涨，卖方拒绝配合办理过户手续，并主张定金合同无效。法院经审理认为，定金条款本身并不违法，但因其金额过高（明显超过房屋总价的20%），最终仅支持双倍返还部分，其余超出部分由买方自行承担。

案例三：阴阳合同被认定无效

2018年，陈先生通过中介了一套公寓，双方签订了一份标价为10万元的合同用于办理房产过户，私下达成一份实际成交价为150万元的补充协议。后税务局发现异常，在稽查过程中将陈先生列为偷税漏税嫌疑人。法院判决阴阳合同均无效，并要求双方补缴相应税费。

与建议

存量房买卖合同的法律效力认定涉及多个层面，既包括形式审查也包含实质判断。作为买受人，应当特别注意以下几点：

1. 确保卖方具备完整的交易资格；

2. 明确价格、时间等条款的具体内容；

3. 寻求专业机构的帮助以降低风险。

随着我国房地产市场的不断发展，相关法律法规也在不断完善中。买卖双方应及时最新的政策动向，并根据自身需求调整交易策略。通过合法途径最大限度维护自身权益，既是对自己负责，也是对家庭和社会负责。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）