开发商虚假宣传能否停止还贷？法律分析与购房者的权益保障

随着我国房地产市场的快速发展，商品房预售制度逐渐成为房地产开发的重要模式。在这一过程中，一些开发商为了追求利益最大化，常常会采取各种手段进行虚假宣传，误导购房者做出购房决策。这种行为不仅损害了购房者的合法权益，也引发了诸多法律纠纷和社会问题。从法律角度出发，分析在开发商存在虚假宣传的情况下，购房者是否可以据此停止还贷，并探讨购房者的权益保障途径。

虚假宣传的定义与法律责任

虚假宣传是指经营者在提供商品或者服务的过程中，采用虚构事实、隐瞒真相或者其他欺骗性手段，导致消费者产生错误认识的行为。根据《反不正当竞争法》第九条及《广告法》的相关规定，房地产开发企业在销售商品房时，若存在以下行为，则构成虚假宣传：

1. 虚假承诺：在广告中或者销售人员口头承诺不存在的服务（如“学区房”、“升值保证”等）；

2. 隐瞒真实情况：故意夸大楼盘的实际功能或周边设施（如虚构地铁规划、名校资源等）；

开发商虚假宣传能否停止还贷？法律分析与购房者的权益保障 图1

3. 销售误导：通过不实宣传诱导购房者签订购房合同。

当开发商实施虚假宣传行为时，其行为已经违反了《消费者权益保护法》第五十五条的规定，构成商业欺诈。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果商品房买卖合同存在欺诈情形，受损方有权主张撤销或者变更该合同。购房者还可以依据《民法典》百四十八条要求确认合同无效。

开发商虚假宣传能否停止还贷？法律分析与购房者的权益保障 图2

购房者能否据此停止还贷？

在实践中，当开发商存在虚假宣传行为时，购房者的权利受到侵害，可能会产生以下几个法律后果：

1. 合同解除权：根据《民法典》第五百三十三条，在因欺诈订立的合同中，购房者有权以欺诈为由单方解除合同。这种情况下，购房者可以停止向银行偿还贷款。

2. 损失赔偿：如果开发商的虚假宣传导致购房者的实际利益受损，则需承担相应的赔偿责任。根据《民法典》千一百六十五条，开发商应赔偿购房者的直接和间接损失。

3. 行政责任：房地产主管部门可以依据《城市商品房预售管理办法》对开发商进行查处，并处以罚款、暂停预售资格等处罚措施。

购房者在主张解除合同并停止还贷前，需要充分举明开发商确实存在虚假宣传行为。司法实践中通常要求购房者的据链条完整且具有说服力：

保留所有与开发商沟通过的书面或录音资料；

收集广告宣传单、售楼处展示材料等可以明虚假陈述的据；

保存支付购房款及费用的凭。

在解除合同后，购房者通常有权要求开发商返还已付购房款及相关费用，并赔偿因此造成的损失。购房者在停止还贷前，也应与银行协商一致或通过法律程序变更还款义务，以避免因擅自停贷而产生新的违约责任。

购房者的权利保障途径

1. 协商解决：购房者可以先尝试与开发商协商解除合同并退还已付房款。如果双方能够达成一致意见，则可以通过签订补充协议的明确解除条款。

2. 法律诉讼：当协商未果时，购房者可依法向人民法院提起诉讼，要求确认合同无效或撤销合同，并追究开发公司的法律责任。

3. 行政投诉与举报：购房者还应向当地房地产主管部门、市场监督管理部门进行投诉举报，借助行政力量维护自身合法权益。

4. 寻求法律援助：在必要情况下，购房者可以聘请专业律师提供法律服务，制定合理的维权策略，并全程参与诉讼或调解活动。

典型案例分析

案例：某购房者了A公司开发的商品房项目。A公司在宣传材料中明确承诺该楼盘为“学区房”，但经后续调查发现该楼盘并未被列入任何学校的招生范围。购房者在签订购房合同后支付首付款，并完成了银行按揭贷款手续。

购房者可以通过以下途径主张权利：

确认合同无效：依据《民法典》百四十八条，该合同因欺诈而可被撤销或确认无效。

要求赔偿损失：包括已付购房款及为此产生的各项费用（如中介费、评估费等）。

停止履行还贷义务：在法院判决解除合同前，购房者仍需按月偿还贷款；但一旦合同被解除，则无需继续承担还贷责任。

需要注意的是，在实际操作中，银行作为按揭贷款的发放方，可能会依据借款合同要求购房者继续履行还款义务。购房者在主张解除购房合应与银行做好沟通，并妥善处理还贷问题。

开发商虚假宣传行为不仅违背了市场交易的基本诚信原则，也严重侵害了购房者的合法权益。作为购房者，在面对虚假宣传时，应当提高警惕，及时收集相关据，并采取合法途径维护自身权益。开发商也应严格遵守法律法规，避免因虚假宣传而承担不必要的法律责任和经济损失。

在未来的房地产市场监管中，相关部门还应进一步完善法律法规，加大违法行为的惩处力度，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）