房屋买卖合同中的欺诈行为：法律规制与司法实践

在全球城市化进程加速的背景下，房屋买卖已成为多数家庭实现居住权益的重要途径。在这看似平常的交易背后，却暗藏着诸多法律风险和道德陷阱。一些不法分子利用买受人对购房信息获取渠道有限、专业知识匮乏等弱点，以各种欺诈手段非法牟利，严重损害了交易安全和社会公共利益。

房屋买卖合同中的特殊主体规制

在房屋买卖合同领域，限制行为能力人的民事行为能力问题历来受到法律特别规制。根据《民法典》总则编的规定，未满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，其所实施的买卖不动产等重大交易行为必须由法定代理人代理或者征得其同意。司法实践中，一些不法分子往往故意以"低龄买房"为幌子，通过亲属关系或委托书等方式规避法律审查。

人民法院一审判决确认一起典型案件中，12岁的"小产权房"买受人所签订的买卖合同无效。法院认为，未成年人在订立不动产物权处分合必须遵循特殊的法律程序，需要监护人代理或者事后追认，在本案中，法定代理人并未对交易进行追认。需要注意的是，对于限制民事行为能力人实施与其年龄、智力相适应的法律行为，法律是给予认可的，接受奖励、赠与等。

欺诈手段在房屋买卖中的具体表现

房屋买卖合同中的欺诈行为：法律规制与司法实践 图1

实践中，房屋买卖合同中的欺诈手段呈现出多样化特征，主要表现在以下几个方面：

1. "一房多卖"：最常见的欺诈手段，行为人通过先交钥匙后过户的，利用交易时间差谋取不正当利益。这种行为不仅损害了诚信买受人的合法权益，还严重扰乱市场秩序。

2. 虚假宣传和隐瞒信息：部分房地产中介或开发商故意提供与真实情况不符的房源信息，将"小产权房"描述为合法商品房，或者隐瞒房屋抵押、限制上市交易等重要事项。

3. 伪造身份证明：通过购、冒充代理人等虚构交易主体资格。随着技术进步，这类手段也不断花样翻新。

4. 阴阳合同：行为人故意签订内容不一致的买卖合同，以实现逃税漏税或其他非法目的。

法院在2023年度审结的一起案件中，就遇到了"一房二卖"的复杂情况。出卖人先后与两位买受人签订房屋买卖合同并收取定金，在被诉至法院时声称仅与位买受人成立真实交易关系。法院通过审查双方合意形成过程、支付凭证等证据后认定两者均存在真实的买卖意图。

欺诈行为的证明责任分配

在房屋买卖合同纠纷案件中，由于举证难度较高，买受人往往处于不利地位。从证明标准来看，需要达到"确信待证事实为真"的程度。

司法实践中，法院通常要求买受人提供足以证明交易存在欺诈因素的证据，包括但不限于：

通话录音：证明交易双方就重要事项达成一致的事实

聊天记录：固定双方合意过程中的关键信息

支付凭证：证明已实际遭受损失

典型案例解读

2023年，中级人民法院受理的一起案件引发了广泛。买受人张起诉称其在不知情的情况下了已被设定抵押权的房屋，要求确认买卖合同无效。

法院经审理认为，作为专业中介服务人员，应当清楚知悉交易风险并主动向买方提示相意事项，但其未尽到必要的审查提醒义务。买受人也未能提供证据证明出卖人实施了故意隐瞒等欺诈行为。法院判决确认买卖合同有效，抵押权不受该买卖合同的影响。

这一案例表明，在界定欺诈责任时，需要严格按照法律规定进行判断，不能仅凭结果论推导出欺诈。

房屋买卖中的交易风险防范

为保护交易安全和各方合法权益，建议采取以下风险防范措施：

房屋买卖合同中的欺诈行为：法律规制与司法实践 图2

1. 尽职调查：买受人在签订合同前应全面了解标的物状况及卖方资质

2. 专业中介选择：通过正规渠道选择信誉良好的房地产中介提供服务

3. 法律咨询：必要时可寻求专业律师协助审查交易文件和风险提示

4. 留痕意识培养：注意保存交易过程中的各类证据

《民法典》时代下对买受人权利的特殊保护

《中华人民共和国民法典》针对房屋买卖等重要民事行为设定了更为严格的法律规制。特别是在确认合同无效的情形中，新增了"恶意串通损害他人合法权益"和"违反公序良俗"两类情形。

这些规定充分体现了民商事立法对交易安全的高度重视，为遏制房屋买卖中的不法行为提供了更有力的法律。《民法典》也明确界定了无效合同对物权的影响，在确认合同无效时，已经完成的物权变动原则上不受影响。

房屋买卖作为一个复杂度较高的民事法律关系，涉及不动产交易安全和市场秩序维护等多个维度。司法实践中，各地法院应当严格按照法律规定，公正行使自由裁量权，既保护合法交易，又有效遏制虚假诉讼和不法行为。

随着《民法典》的深入实施，相关配套司法解释的陆续出台，以及全社会法治意识的普遍提升，相信在不久的将来，房屋买卖领域中的欺诈问题将会得到更有效的规制。买受人也应提高法律风险防范意识，积极运用法律维护自身权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）