哪个部门监管房屋销售中的虚假宣传？——法律与监管框架解析

在当前房地产市场中，虚假宣传问题屡禁不止，严重扰乱了市场秩序，损害了消费者权益。购房者在面对五花八门的营销手段时，常常难以辨别信息真伪，容易陷入购房陷阱。究竟哪一个政府部门负责监管房屋销售中的虚假宣传行为呢？详细分析相关法律法规及监管部门的职责。

房屋销售中虚假宣传的表现形式

房地产市场中虚假宣传的行为呈现出多样化和隐蔽化的特点。根据提供的文章中指出，虚假宣传可能包括但不限于以下几种表现形式：

1. 房源信息不实：一些房企或中介在广告中夸大其词，虚构房屋面积、虚构周边配套设施等。

2. 价格虚标：部分开发商在销售现场公示的价格与实际成交价不符，存在“高标低价”的现象。

哪个部门监管房屋销售中的虚假宣传？——法律与监管框架解析 图1

3. 虚假承诺：一些销售人员向购房者承诺学区房、升值保障等不切实际的条件，但后期无法兑现。

4. 隐瞒不利信息：如未告知购房者房屋存在质量问题或周围环境问题（如噪音污染）。

这些行为不仅损害了购房者的利益，还破坏了房地产市场的公平竞争原则。为此，国家和地方政府已经出台了一系列法律法规来规范房地产市场秩序，并明确相关监管部门的责任。

监管虚假宣传的主要部门

在房屋销售过程中涉及的虚假宣传问题，主要由以下几个政府部门负责监管：

1. 住房和城乡建设主管部门

根据《商品房销售管理办法》（原建设部令第8号）的规定，县级以上地方人民政府房地产主管部门是负责商品房销售管理的主责部门。其职责包括：

对房地产开发企业的资质进行审查和监督；

哪个部门监管房屋销售中的虚假宣传？——法律与监管框架解析 图2

监督检查商品房预售广告内容的真实性和合法性；

查处商品房销售过程中隐瞒、虚假宣传等违法行为。

在实际执法中，住建部门通常会通过日常巡查、受理投诉举报等发现违规行为，并依法对相关责任主体进行查处。

2. 市场监督管理部门

市场监管部门主要负责规范广告内容的合法性和打击不正当竞争行为。根据《广告法》和《反不正当竞争法》，以下情形属于市场监管部门管辖范围：

房地产广告中含有虚假或引人误解的内容；

发布夸大其词的商业宣传，如“学区房”、“一步到位”的升值承诺等；

通过比较价格虚标等误导消费者。

市场监管部门通常会与住建部门建立协作机制，共同查处房地产广告中的虚假宣传行为。在执法实践中，市场监管局可以对虚假广告作出行政处罚决定，包括罚款、吊销营业执照等。

3. 公安部门

在一些情节严重的虚假宣传案件中，尤其是涉及诈骗犯罪的，公安机关也会介入调查。根据《刑法》第26条的规定，以非法占有为目的，通过虚构事实或隐瞒真相的方法骗取公私财物的行为构成诈骗罪。

典型案例包括：

开发商在售楼过程中故意隐瞒房屋质量问题，并承诺回购升值空间，最终卷款跑路；

中介人员伪造购房资质证明或房源信息，诱骗消费者支付定金或首付款。

公安机关将依法对相关责任人进行刑事追责。

4. 行业协会与自律组织

房地产行业的自律组织（如房地产业协会）也会在规范行业行为方面发挥重要作用。通过制定行规行约、建立诚信体系等，引导企业合法经营、正当竞争。

治理虚假宣传的主要措施

针对房屋销售中的虚假宣传问题，监管部门主要采取以下治理措施：

1. 加强预售许可管理

在房地产项目开盘前，住建部门会对项目的预售条件进行严格审查。只有符合开发进度、资金监管等要求的项目才能获得预售许可证，并对外公开销售。

2. 规范广告发布内容

市场监管部门要求房地产企业在发布广告时必须严格遵守《广告法》的相关规定，广告内容需要真实、准确，不得夸大其词或虚构不存在的信息。

广告中提到的房屋面积必须是产权面积；

房屋周边配套设施如学校、医院等必须已经建成或在近期动工建设；

不得使用“零首付”、“负首付”等具有误导性的表述。

3. 加大执法力度

各级监管部门持续开展房地产市场秩序专项整治行动。

在2019年住建部和市场监管总局联合印发的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》中明确提出，要重点打击虚假宣传、捂盘惜售、虚标价格等违法行为。

通过畅通举报渠道、建立联合惩戒机制等，提高执法效率。

4. 推行信息披露制度

一些地方政府还建立了房源信息公示平台，要求房企在平台上公开房屋的详细信息，包括但不限于户型图、周边规划、预售情况等。购房者可以随时查阅这些信息，帮助其做出理性的购房决策。

真实案例分析：某虚假宣传案件的查处过程

为了更好地理解监管部门如何处理虚假宣传问题，我们可以参考以下真实的执法案例：

基本案情：

某房地产公司开发的“湖畔花园”项目在广告中宣称：

业主可直接入读市重点中学；

项目周边将建设大型商业综合体；

每户赠送30平方米地下室。

经调查，这三方面的承诺均无法兑现。该地块并未规划学校和商场用地，且所宣传的地下室面积属于违法建筑。

查处过程：

1. 投诉举报：数名购房者在交定金后发现受骗，遂向当地住建部门和市场监管局投诉。

2. 联合调查：监管部门组成联合调查组，调取广告发布记录、约谈企业负责人、实地查看项目情况。

3. 行政处罚：经查实该房地产公司存在虚假宣传行为，市场监管部门依据《广告法》第六十五条规定，对其处以10万元罚款，并责令停止销售活动。

4. 民事赔偿：部分购房者通过法律途径起诉该房企，最终法院判决房企退还定金并赔偿损失。

启示：

监管部门之间需要加强协作，形成监管合力；

购房者也应提高警惕，可通过查阅政府部门公示信息、专业人士等核实购房信息的真实性。

房屋销售中的虚假宣传问题是房地产市场健康发展的拦路虎。只有通过明确监管部门职责、完善法律法规体系、加大执法力度等综合措施，才能有效遏制这一现象。消费者也需要擦亮眼睛，在购房过程中保持理性，谨防上当受骗。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）