开发商虚假宣传欺骗卖楼的法律责任与防范对策

随着我国房地产市场的快速发展，商品房销售过程中存在的虚假宣传问题日渐突出。一些开发商为了追求短期利益最，在楼盘销售过程中采用夸大或者虚构事实的方式进行营销宣传，严重侵害了购房者的合法权益，扰乱了房地产市场秩序。从法律角度深入分析开发商虚假宣传欺骗卖楼的行为性质、法律责任及防范对策。

开发商虚假宣传欺骗卖楼

虚假宣传是指商品房开发企业在销售过程中，通过广告、宣传资料或者其他方式，故意夸大或者虚构商品房及相关设施的性能、配置、价格等信息，以误导购房者作出购房决策的行为。具体表现形式包括但不限于以下几种：

1. 夸大宣传：如虚构楼盘周边配套设施（如名校分校、商业综合体等），或夸大户型设计、绿化面积、物业服务水平等。

开发商虚假宣传欺骗卖楼的法律责任与防范对策 图1

2. 隐瞒瑕疵：如故意不提及或掩盖项目存在的重大问题，地质隐患、规划变更、历史遗留问题等。

3. 以假乱真：虚构政府部门文件、规划设计方案，或者冒用其他项目的成功案例进行宣传。

4. 误导性承诺：如承诺代为办理户口、学区名额等无法兑现的事项，或模糊 verbally describe the property’s features in a way that misleads buyers.

开发商虚假宣传欺骗卖楼的主要表现形式

1. 夸大宣传楼盘周边配套设施

开发商在销售过程中通常会通过广告、沙盘模型等方式向购房者展示其项目的未来建设效果。一些不法开发商为吸引客户，会在宣传中虚构或夸大楼盘周边的商业、教育、医疗等配套设施。声称项目附近将建设大型购物中心、优质学校等，但这些设施要么并不存在，要么短期内无法落地。

2. 虚增绿地面积

很多购房者在购房时会特别关注项目的绿化环境，开发商往往会通过虚报或者夸大计算绿地面积的方式来吸引购房者。这种行为不仅违反了商品房预售合同的约定，还可能涉嫌虚假广告罪。

3. 隐瞒不利因素

开发商通常会在售楼过程中刻意回避或模糊处理一些负面信息，项目所在地段存在噪声污染、地质隐患等问题。这些问题一旦在后期暴露，往往会导致购房者权益受损。

4. 虚构优惠政策

一些开发商为了快速回笼资金，会通过虚构购房折扣、赠送面积等方式吸引购房者。这些的优惠往往是虚假的，目的是误导购房者在短时间内作出购房决定。

开发商虚假宣传欺骗卖楼的法律依据

1.《商品房销售广告管理规定》

根据国家市场监督管理总局发布的《房地产广告发布规则》，房地产广告中不得出现下列含有升值或者投资回报承诺；以赠送面积等方式诱导购房；虚构房源信息等误导购房者。这些规定为认定开发商虚假宣传行为提供了明确的法律依据。

2.《中华人民共和国民法典》

开发商虚假宣传欺骗卖楼的法律责任与防范对策 图2

根据民法典第七条、第八条规定，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，不得进行欺诈行为。如果开发商在销售过程中存在虚假宣传行为，购房者可以主张其构成欺诈，并要求退房或赔偿损失。

3.《广告法》

依据《中华人民共和国广告法》，发布商品房广告必须真实、准确、全面，禁止虚构或者夸大商品性能、用途等信息。对于违反规定的行为，市场监督管理部门可以责令停止发布广告，并处以罚款。

4. 行政处罚与刑事责任

根据《反不正当竞争法》第二十四条，经营者利用虚假宣传手段进行商业贿赂的，情节严重的，吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

开发商虚假宣传欺骗卖楼的法律责任

1. 民事责任

如果购房者因虚假宣传而遭受经济损失，可以依据《民法典》第七条和第五百零二条规定，要求开发商承担赔偿责任。在司法实践中，常见的诉求包括：退还购房款、赔偿装修损失、支付违约金等。

2. 行政处罚

市场监管部门可以根据《广告法》第六十五条规定，对虚假宣传行为进行行政处罚，包括罚款、吊销营业执照等。

3. 刑事责任

如果开发商的虚假宣传行为情节严重，构成刑法第二百二十九条规定的“提供虛明罪”或第二百三十一条的“虚假广告罪”，则将依法追究其直接责任人员的刑事责任。

购房者如何防范虚假宣传的风险

1. 留意宣传内容的真实性

购房者在购房前应仔细调查开发商资质和项目信息，重点关注广告中提到的核心卖点是否真实可靠。可以通过查询政府部门或实地考察方式进行核实。

2. 审慎签订合同

在签订商品房买卖合购房者要注意审查合同条款，特别是关于房屋面积、配套设施、违约责任等重要事项的约定，必要时可请专业律师协助审查。

3. 保留证据

购房者应妥善保存购房过程中产生的所有书面资料和宣传材料，包括广告单页、推文截图等。这些证据在维权时将起到关键作用。

4. 及时维权

如果发现开发商存在虚假宣传行为，购房者应及时向当地住建部门或市场监督管理部门投诉举报，并通过法律途径维护自身权益。

加强监管力度规范房地产市场秩序

1. 建立健全长效监管机制

政府相关部门应加强对房地产市场的日常监管，建立完整的诚信档案管理系统，记录开发商的经营行为和信用状况。对于多次违规的企业，要加大处罚力度，形成有效威慑。

2. 完善法律法规体系

及时修订和完善现有的商品房销售广告管理规定，进一步明确虚假宣传行为的界定标准，并细化相关法律责任条款，增强法律的可操作性和执行力。

3. 强化行业自律

房地产行业协会应发挥桥梁纽带作用，引导企业依法经营、诚信服务。通过制定行业规范和道德准则，推动整个行业向着更加健康有序的方向发展。

开发商虚假宣传欺骗卖楼行为不仅损害了购房者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平竞争秩序。通过完善法律制度并加强执法力度，可以有效遏制这种违法行为的发生。购房者也需要提高警惕，增强法律意识，在购房过程中擦亮双眼，避免掉入不法开发企业的“陷阱”。只有全社会共同发力，才能营造一个健康、诚信的房地产市场环境。

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（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）