房屋租赁合同履行中的争议解决与中介服务的角色

随着我国城市化进程的加快，房屋租赁市场日益活跃，房屋租赁合同纠纷也随之增多。房屋租赁合同作为一种民事合同，其履行过程中可能会因多种原因产生争议。在此背景下，中介服务扮演着重要角色，既为出租人和承租人提供居间撮合服务，也可能因服务瑕疵引发新的矛盾。

重点分析房屋租赁合同的基本结构、履行过程中的常见问题以及争议解决机制，并探讨中介服务在整个链条中应当承担的责任与义务。

房屋租赁合同的基本结构

房屋租赁合同是出租人向承租人提供用于居住、经营或者其他用途的房屋场所，承租人支付租金并享有使用收益权的协议。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定："租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。"

一份合法有效的房屋租赁合同应当具备以下基本要素：

房屋租赁合同履行中的争议解决与中介服务的角色 图1

1. 当事人信息：包括出租人和承租人的姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、等基本信息

2. 标的物信息：房产坐落位置、面积、产权归属等具体描述

3. 租赁期限：明确约定起止日期或条件成就时的权利义务终止事由

4. 租金标准及支付方式：包括月租金数额、支付时间、方式（如银行转账）

5. 权利义务条款：

出租人的维修责任

禁止承租人擅自转租或改变房屋用途的约定

水电物业费用承担方式

6. 合同变更与解除条件：如提前终止的情形及程序

7. 违约责任：包括逾期支付租金、擅自退租等情形的违约金数额

在实际操作中，建议双方在专业房地产经纪人陪同下签订合同，并可考虑请具有资质的法律服务机构对合同条款进行审查。

房屋租赁合同履行中的常见问题

1. 租金支付与收取

承租人未能按时足额支付租金时，出租人往往采取停水停电等措施，但这种行为通常会被认定为违约乃至侵权

解决建议：在合同中明确逾期支付的处理方式，并保留必要的催告程序

2. 房屋维修与使用

当房屋设施设备出现老化或损坏时，双方就维修责任产生争议

解决建议：在合同中预先约定维修的责任主体和费用承担方式

3. 居住安宁权与其他权益冲突

承租人擅自转租、改变房屋用途等行为可能侵犯其他居住人的合法权益

出租人无正当理由要求承租人搬离时，双方容易产生矛盾

中介服务的角色与责任

在房屋租赁市场中，专业的中介服务机构可以发挥以下积极作用：

房屋租赁合同履行中的争议解决与中介服务的角色 图2

1. 市场信息撮合功能

通过发布房源信息、组织看房等方式提高交易效率

确保出租人和承租人能够快速匹配需求

2. 合同审查与拟定服务

中介机构应当提供标准的房屋租赁合同，并协助双方理解合同条款内容

对于特殊约定事项，如装修补偿等，建议组织双方进行充分协商

3. 争议调解服务

当租赁关系出现问题时，中介可以作为第三方进行斡旋调解

帮助双方达成和解协议，减少诉前对抗

4. 后续跟踪服务

定期回访了解合同履行情况

收集反馈信息提升服务质量

为了更好地发挥中介服务的作用，《中华人民共和国房地产经纪管理办法》对中介机构的信息公示义务、执业规范等都做出了明确规定。实践中，资质良好的中介应当严格遵守相关法律法规，并不断提高服务水平。

争议解决机制

当房屋租赁合同履行过程中出现争议时，可以采取以下几种方式解决：

1. 双互协商

由双方当事人自行协商解决是最简单有效的途径

协商成功的可签订补充协议予以明确

2. 第三方调解

请求行业协会、消费者协会等组织进行调解

中介机构也可以发挥一定的协调作用

3. 仲裁或诉讼

当和解、调解不成时，可以依据合同约定的争议解决方式向仲裁机构申请仲裁

或者直接向人民法院提起诉讼

在此过程中，各方都应当遵循法律程序，避免采取过激行为。尤其是涉及沟通时，要注意留存相关证据。

与建议

面对不断发展的房屋租赁市场，中介服务必须与时俱进，不断提升专业化服务水平：

1. 加强从业人员培训

确保经纪人员具备必要的法律知识和实务操作能力

2. 健全服务质量体系

建立完善的服务标准和客户反馈机制

3. 创新服务模式

积极探索"互联网 "背景下的新型租赁服务方式

4. 加强行业自律

建立有效的失信惩戒机制，维护良好的市场秩序

规范的合同履行、专业的中介服务以及完善的争议解决机制对房屋租赁市场的健康发展至关重要。希望出租人、承租人和中介机构都能本着诚实信用的原则，在法律框架内妥善处理各项事务，共同促进住房租赁市场的长远和谐发展。

（本文案例均改编自网络资源）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）