一房二卖：商品房买卖合同履行中的法律问题探析

随着我国房地产市场的快速发展，商品房买卖纠纷日益增多，“一房二卖”现象也频繁发生。从法律角度分析一房二卖情形下商品房买卖合同的履行问题，并结合司法实践提出相应的解决思路。

商品房买卖合同成立与效力判定

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房认购、订购、预购等协议只要具备主要条款并实际收受购房款，即可认定为正式的商品房买卖合同。司法实践中，法院会重点审查双方约定的权利义务是否明确、付款情况以及房屋交付条件。

以某商业银行集资建房纠纷案为例，嘉华公司与银行工会签订的《集资建房协议书》已具备商品房买卖合同的主要条款，且该公司收取了部分购房款，最终被认定为正式的商品房买卖合同关系。这表明在判定合法院会综合考虑交易的实际履行情况。

一房二卖：商品房买卖合同履行中的法律问题探析 图1

合同履行中的权利义务平衡

1. 合同履行的基本原则

我国《民法典》第五百零九条规定，合同履行应遵循诚实信用原则，全面适当履行债务。具体到商品房买卖合同，买受人负有支付购房款的主给付义务，而出卖人则负有按期交付符合约定的商品房的主要义务。

2. 买受人的选择权

根据合同相对性原理，合法有效的商品房预售合同赋予了买受人排他性的请求权。在出卖人“一房二卖”情况下，后买受人必须服从先买受人的优先权利安排，否则法院会支持后者要求继续履行或解除合同的诉求。

合同履行优先顺序的确定

司法实践表明，法院在处理“一房二卖”纠纷时主要根据以下因素确定履行顺序：

1. 商品房买卖合同是否已经生效并实际履行；

2. 购房款支付情况及对房产的占有使用状态；

3. 当事人对交易风险的认知程度。

以沈某案件为例，法院最终支持了先买受人解除合同并要求赔偿损失的诉讼请求。这是因为沈某与嘉华公司的合同签订在先且已部分履行，而后续买受人虽然完成网签，但缺乏实际支付记录和占有事实，因此其权利保护顺位靠后。

合同解除权及其行使

商品房买卖合同具备法律规定或合同约定的解除条件时，守约方可以主张解除合同。具体而言：

一房二卖：商品房买卖合同履行中的法律问题探析 图2

1. 根据《民法典》第五百六十三条的规定，出卖人恶意违约导致合同目的无法实现时，买受人有权解除；

2. 根据《商品房预售管理办法》的相关规定，预售合同的解除需符合特定程序要求。

在某司法实践中，法院支持了先买受人解除合同的诉求，要求后买受人腾退房屋并协助办理过户手续。这一判例明确了合同解除后的处理：已售房产应优先保障善意购房人的合法权益。

违约责任承担与损失赔偿

1. 赔偿范围

根据《民法典》第五百八十四条，违约方需赔偿守约方因违约造成的实际损失。具体到“一房二卖”案件中，法院通常会支持以下赔偿项目：

差价损失：以起诉时房屋市场价与合同约定价格之差计算；

已付购房款及其孳息；

因居住需要产生的额外支出等合理损失。

2. 责任分担

如果出卖人存在多重处分房产的情形，法院会综合考察后续买受人的购买时间、交易状态等因素，确定其对损失的过错程度，并以此划分责任比例。

风险防范与制度完善建议

1. 加强合同管理。房地产开发企业应严格按照法律规定订立预售合同，避免“一房二卖”等不规范行为。

2. 完善网签备案流程。相关行政主管部门要建立更加完善的房产预售信息管理系统，确保交易透明可追溯。

3. 提高风险意识。购房人在签订商品房买卖合要注意审查开发企业的信用状况和楼盘项目状态，必要时可寻求专业法律。

解决“一房二卖”问题不仅需要司法机关依法裁判，也需要整个房地产市场生态的改善。通过完善相关法律法规并加强普法宣传，可以有效预防类似纠纷的发生，更好地保护购房人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）