商品房买卖合同要求履行-法律实务要点解析与风险防范

商品房买卖合同是指买方为获得商品房的所有权或使用权，卖方为转移商品房所有权或使用权所达成的协议。在商品房交易过程中，买卖双方的权利义务关系复样，尤其是在市场波动、政策调整及个别主体履约能力不足的情况下，合同履行问题频发。“商品房买卖合同要求履行”作为一种重要的法律救济手段，在维护买方权益、保障交易安全方面发挥着不可替代的作用。

本篇文章将从“商品房买卖合同要求履行”的基本理论出发，结合实务案例分析，探讨其法律适用要点与风险防范策略，为法律从业者及交易相关主体提供有益参考。

商品房买卖合同要求履行的基本理论

商品房买卖合同要求履行-法律实务要点解析与风险防范 图1

1. 概念界定

商品房买卖合同要求履行是指买方在卖方未按约定履行合同义务时，请求人民法院或仲裁机构强制卖方继续履行合同的行为。与普通的民事诉讼不同，该行为具有程序法与实体法的双重属性：一方面，它是对违约行为寻求救济的具体程序；其内容涉及实体权利义务的实现。

2. 法理基础

根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。法律赋予买方要求继续履行的权利，旨在平衡双方利益，确保交易秩序稳定。

3. 特征解析

a) 强制性：法院可以依法采取强制手段督促卖方履约；

b) 伦理性：体现了契约精神与公平正义的法律价值；

c) 程序复杂性：涉及诉讼或仲裁程序，耗时较长且成本较高。

买方请求权基础分析

1. 合同条款的具体要求

a) 交房期限及其违约责任；

b) 房屋质量标准履行情况；

c) 权属转移登记的时限及义务分配。

2. 法律法规依据

主要依据包括《民法典》第六编关于合同履行的规定，以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称“司法解释”）的相关条款。以下三点尤为重要：

a) 第四条规定了房屋的实际交付标准；

b) 第五条明确了面积差异处理规则；

c) 第十八条细化了逾期办理权属证书的责任。

3. 实务中的争议焦点

a) 不可抗力因素对合同履行的影响；

b) 质量瑕疵与迟延交房的违约认定；

c) 配套设施未按期完成的法律后果。

典型案例分析

案例一：“张三诉房地产公司商品房买卖合同纠纷案”

基本案情：

2019年3月，张三与房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定交房时间为2020年6月。但截至2020年8月，项目因材料供应问题仍未能交付。买方提起诉讼，请求法院判令被告继续履行交房义务。

法院裁判要点：

1. 确认卖方延迟交房的违约事实；

2. 判定买方享有合同解除权或损害赔偿请求权；

3. 由于买方明确表示愿意继续履行合同，法院最终判决被告在两个月内完成交付并支付相应违约金。

案例二：“李四诉开发商逾期办理房产证案”

基本案情：

2018年6月，李四开发商的商品房，并按约支付全部购房款。但截至2021年12月，开发商仍未为买方办理房产证。买方以违约为由，起诉要求继续履行合同并赔偿损失。

法院裁判要点：

1. 开发商未按约定时间办理权属转移登记的违约行为已构成根本违约；

2. 依据司法解释第十八条的规定，判决开发商限期办理房产证，并按日计算违约金；

3. 责令被告提供所需材料并协助完成相关手续。

商品房买卖合同履行障碍及应对措施

1. 常见履行障碍

a) 开发商资金链断裂导致项目停工或烂尾；

b) 土地权属纠纷影响房产证办理；

c) 配套设施不达标无法通过验收；

d) 政策变化引发交易税费调整。

2. 实务中的应对策略

a) 买方的权利主张：

- 确认合同解除权的有效性，选择最有利的救济途径；

- 注意诉讼时效期间的起算点及中断事由；

- 保存所有与卖方沟通的证据材料。

b) 卖方的抗辩理由

- 防御性抗辩：证明己方已尽合理义务或买方存在过错；

- 积极性抗辩：提出替代履行方案以化解矛盾；

- 抗辩失效后的补救措施，如申请延期履行。

风险防范与法律建议

1. 对买方的建议

a) 在签订合仔细审查开发商资质及其信用记录；

b) 关注合同中的交房时间、质量标准、期限等关键条款；

c) 发现违约行为后及时采取行动，保存所有交易证据；

d) 必要时寻求专业法律服务，避免自行处理可能引发的风险。

2. 对卖方的建议

a) 完善内部流程管理，防范项目交付风险；

b) 建立应急预案，及时应对突发问题；

商品房买卖合同要求履行-法律实务要点解析与风险防范 图2

c) 与买方保持良好沟通，在发生违约时主动提出解决方案；

d) 聘请法律顾问，确保经营行为符合法律规定。

商品房买卖合同要求履行作为一项重要的民事权利，在维护交易秩序和促进市场健康发展方面具有不可替代的作用。但实践中，其行使也面临诸多挑战，需要各方主体在法律框架内理性应对。对于法律从业者而言，深入了解相关法律法规及司法实践动态，掌握案件处理要点，是为当事人提供有效服务的关键。随着房地产市场的持续发展与完善，商品房买卖纠纷的解决机制也将不断创新与优化。

通过对本篇文章的学习和研究，读者将能够更好地理解“商品房买卖合同要求履行”的法律内涵，掌握其在实务操作中的关键点，并在实际工作中运用相关知识处理类似问题。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）