租房合同未履行时房东拒绝退还房租的法律争议与解决

在现代社会，房屋租赁已成为一种普遍的生活方式。经常会遇到因各种原因导致租房合同未能完全履行的情况。最为常见的争议之一便是当承租人提出提前退租时，房东拒绝退还剩余房租及押金的情形。这种情况下，双方往往会产生激烈的矛盾，甚至可能引发诉讼纠纷。从法律角度出发，分析租房合同未履行时房东拒绝退还租金的法律依据、争议焦点以及解决途径。

租房合同未履行时租金退还的相关法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十二条至七百三十四条的规定，房屋租赁合同解除后，尚未支付的租金应当按照实际使用情况进行结算。如果承租人提前退租且房屋未受损害，则房东应当退还剩余租金及押金。在司法实践中，部分房东会以“违约金”或“预期收益损失”为由拒绝退还已交费用，这便需要结合具体合同条款以及实际情况进行分析。

根据《民法典》第九百一十五条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者依照习惯.Usage of the租赁物后的状态。”如果承租人提前退租且未对房屋造成损坏，则房东无权扣除押金或剩余租金。《民法典》五百七十八条也规定了违约责任：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

租房合同未履行时房东拒绝退还房租的法律争议与解决 图1

争议焦点：租房合同未履行时房东拒绝退还房租的情形

1. 合同条款不明引发的争议

现实中很多租赁合同对提前退租并未作出明确约定，这便为后续争议埋下了隐患。当承租人提出提前退租时，房东可能会以“合同未到期”或“单方面违约”为由拒绝退还剩余租金及押金。此时需要结合《民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”如果合同中并未明确约定违约金的比例或具体的赔偿方式，则房东无法随意扣除承租人的押金或租金。

2. 房东提出的抗辩事由

在司法实践中，房东常以以下理由拒绝退还房租：

（1）“实际使用天数计算”：部分房东会要求按实际居住的天数来结算房租，认为提前退租能减少其收入。

（2）“违约金”: 如果合同约定了违约责任，则房东可能会主张扣除相应比例的违约金。

（3）“房屋空置损失”: 房东认为承租人提前退租导致房屋闲置，造成经济损失。

需要注意的是，《民法典》第六百一十条规定了：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合除另有约定外，适用本章规定。”如果租赁合同中确实约定了违约金条款，则法院会根据具体情况进行审查。但若房东主张的违约金过高，则承租人有权请求法院予以调整。

3. 承租人的抗辩理由

作为承租人，在面对房东不合理扣款时，通常可以从以下几方面进行抗辩：

（1）提前退租是由于不可抗力或第三方原因导致（如自然灾害、房屋质量问题等）

（2）合同条款约定不明，应按照公平原则处理

（3）房东未履行维修义务或其他合同义务

解决争议的主要途径

1. 协商和解：建议双方在发生争议时通过友好协商解决。承租人可以主动与房东沟通，提出合理的解决方案，如支付部分费用或者分期退还押金等。

2. 向调解机构申请调解：如果协商未果，可以向当地社区居委会、街道办事处或消费者协会寻求帮助，通过专业调解员的介入来促成双方达成一致意见。

3. 提起诉讼：当上述方式均无法解决问题时，承租人可依法向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，需注意收集相关证据，如租赁合同、转账凭证、微信聊天记录等。

预防措施与建议

1. 签订详细合理的租赁合同

在签订合应尽量明确以下条款：

租房合同未履行时房东拒绝退还房租的法律争议与解决 图2

（1）提前退租的条件和程序

（2）违约金的具体比例或计算

（3）租金支付及押金退还条件

（4）房屋维修责任划分

2. 保留相关证据：承租人应妥善保存所有与租赁相关的凭证，包括合同、转账记录、沟通记录等。

3. 提高法律意识：房东和承租人都应当增强法律观念，在遇到争议时能够依法维权或履行义务。如果有必要，可以专业律师的意见。

租房合同未履行时房东拒绝退还房租的问题看似简单，实则涉及复杂的法律关系和利益平衡。在处理此类争议时，既要严格依照法律规定，也要兼顾公平原则和社会公共利益。希望本文的分析能够帮助公众更好地理解相关法律规定，并为实践中遇到类似问题提供参考。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）