大石坝五村房屋租赁纠纷：农村房屋租赁合同履行与违约责任分析

在农村土地流转和城市化进程加快的背景下，房屋租赁纠纷日益增多。围绕“大石坝五村房屋租赁”这一案例展开法律分析，探讨农村房屋租赁合同履行过程中常见的法律问题及违约责任认定标准。

章 房屋租赁合同的基本要素与法律关系

1.1 合同双方主体资格

在此案件中，出租方为某村村民委员会（以下简称“村委”），承租方为某企业（以下简称“松昌公司”）。根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，基层群众性自治组织具有订立租赁合同的主体资格。

大石坝五村房屋租赁纠纷：农村房屋租赁合同履行与违约责任分析 图1

1.2 租赁物基本情况

涉及的房屋位于大石坝五村，具体位置已做脱敏处理。出租方需提供房屋权属证明，承租方应查验相关手续以确保交易安全。

1.3 租赁期限与费用

合同中明确约定租赁期限为五年，年租金为一定金额。付款方式由双方协商确定，通常可以选择按季度支付或一次性支付。

合同履行中的常见问题

2.1 承租方的合同义务

按时足额支付租金；

合法使用租赁物，不得擅自转租、抵押；

在征得出租方同意后可进行合理装修；

2.2 出租方的主要义务

保证租赁物具备正常使用条件；

不得在合同期内随意提高租金标准；

避免因村委会换届影响合同履行。

大石坝五村房屋租赁纠纷：农村房屋租赁合同履行与违约责任分析 图2

违约责任的认定与争议解决

3.1 村委是否存在违约行为

松昌公司主张村委将房屋转租给第三方，违反了《租赁合同》中关于优先承租权的约定。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，出租人确有义务在同等条件下优先将房屋续租给原承租人。

3.2 承租方的抗辩理由

松昌公司可能以以下理由进行抗辩：

出租方未尽到维修义务导致使用不便；

租金水平与市场价格不符。

证据收集与质证策略

4.1 村委提供的证据

村委组织提交了租赁合同、转账凭证等文件，用以证明其已按约履行义务。

4.2 承租方提供的证据

松昌公司则提交了转租协议、租金支付记录等材料，用以证明村委会存在违约行为。

法院裁判要点

5.1 关于优先承租权的认定

法院认为，尽管合同中未明确约定优先续租条款，但根据双方以往的合作关系，可以推定松昌公司享有优先承租的权利。村委在未与松昌公司协商一致的情况下将房屋转租，构成违约。

5.2 关于租金数额的调整

法院认为，原合同中约定的租金标准合理，并无明显过高或过低的情形，因此对松昌公司的相关诉求不予支持。

对后续类似案件的启示

6.1 完善租赁合同条款

建议在签订房屋租赁合明确约定优先承租权、违约责任具体计算方式等重要内容，避免因条款缺失引发纠纷。

6.2 加强证据管理

无论是出租方还是承租方，都应注重收集与保存合同履行过程中的各项凭证，包括转账记录、维修通知函等，以便在发生争议时维护自身合法权益。

6.3 建立风险防控机制

对村委会而言，应在换届选举前做好资产交接工作，并对外出租事务进行集体决策；对企业来说，则要加强对租赁项目的法律合规审查。

大石坝五村房屋租赁纠纷案件为我们提供了农村房屋租赁关系中常见法律问题的有益启示。在实际操作过程中，双方应严格遵守合同约定，积极履行各自的义务，共同维护农村经济秩序的稳定发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）