请求房屋租赁合同继续履行的法律规则与实践

请求房屋租赁合同继续履行？

在现代法律体系中，房屋租赁合同是一种典型的民事合同。其核心在于明确出租人与承租人之间的权利义务关系，保障双方权益的平衡与实现。请求房屋租赁合同继续履行，是指当一方或双方未按照约定履行合受损方通过法律途径要求违约方继续完成合同义务，或者恢复原状的行为。这种请求权的行使不仅关系到合同的效力，还涉及到租金支付、房屋使用权、押金退还等具体问题。

在实践中，请求房屋租赁合同继续履行的情况较为复杂。合同能否继续履行取决于是否存在法律障碍。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，如果合同具备继续履行的可能性，并且不存在法定的解除情形（如不可抗力事件），则受损方有权要求违约方继续履行合同义务。在某些情况下，由于客观条件或违约行为的严重性，法院可能会判定合同无法继续履行，从而支持解除合同并要求违约方承担相应的赔偿责任。

请求房屋租赁合同继续履行的法律规则与实践 图1

法律依据：房屋租赁合同继续履行的相关法律规定

1. 《中华人民共和国合同法》第60条

该条款规定了合同双方应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。当一方未尽到履行义务时，另一方有权要求其继续完成合同内容。

2. 《城市房屋租赁管理办法》

根据该办法，房屋租赁双方应当严格遵守租赁合同约定的期限和条款。出租人不得随意提高租金或提前收回房屋（除非有特殊情况），而承租人则应及时支付租金并妥善使用房屋。如果一方违约，另一方可以要求其继续履行合同，并赔偿由此造成的损失。

3. 司法解释

在相关司法解释中明确指出，对于房屋租赁合同纠纷案件，法院应当优先考虑维持合同效力，除非存在以下情形：

合同目的无法实现；

违约方主观恶意明显；

继续履行将导致不公平的结果。

案例分析：实践中请求房屋租赁合同继续履行的常见情形

情形一：承租人未按期支付租金

案例：张三与李四签订了一份为期两年的房屋租赁合同，约定每月租金为50元。在支付了首期租金后，张三因个人原因未能按时缴纳后续租金，导致李四提起诉讼要求其继续履行合同并支付逾期租金。法院经审理认为，李四未提供任何解除合同的事由，因此支持张三的请求权，并判决张三补缴拖欠租金。

请求房屋租赁合同继续履行的法律规则与实践 图2

分析：在承租人未按期支付租金的情况下，只要出租人的行为不存在根本违约（如故意提高租金），且合同仍有履行的可能性，则承租人无权单方面解除合同。法院通常会判决违约方继续履行合同并承担相应的法律责任。

情形二：出租人擅自提高租金

案例：王五与赵六签订了一份为期三年的房屋租赁合同，约定每月租金为30元。一年后，赵六因市场行情上涨，单方面通知王五将租金提高至50元，并威胁其如果不缴纳则将收回房屋。王五随后向法院提起诉讼，要求继续履行原合同并支付违约金。法院判决赵六的行为构成违约，要求其继续履行原合同义务。

分析：在房屋租赁关系中，租金的调整通常需要双方协商一致，且必须符合法律规定的形式（如签订书面补充协议）。未经协商单方面提高租金属于根本违约行为，承租人有权要求继续履行合同或解除合同并主张赔偿。

情形三：不可抗力事件导致无法履行

案例：刘洋与陈东签订了一份为期五年的房屋租赁合同。在租赁期内，一场突如其来的自然灾害（如地震）导致房屋受损严重，无法正常居住。刘洋随后向法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失。法院经审理认为，不可抗力属于法定免责事由，双方无需继续履行合同义务。

分析：根据《中华人民共和国合同法》第17条，不可抗力事件发生时，如果确实导致合同无法履行，则双方可以协商解除合同，或者由法院直接判决解除合同，并免于追究违约责任。

请求房屋租赁合同继续履行的影响因素

在决定是否支持请求房屋租赁合同继续履行时，法院通常会综合考虑以下因素：

1. 合同的剩余期限：如果合同期限较长且不存在现实障碍，则继续履行的可能性较大。

2. 是否存在根本违约：如果一方的行为导致合同目的无法实现，则另一方有权解除合同并要求赔偿。

3. 双方的真实意思表示：法院会优先保护善意守约方的合法权益，制裁恶意违约行为。

4. 社会公共利益：在涉及民生问题（如住房保障）时，法院可能会倾向于维护社会稳定和公平正义。

注意事项与风险提示

1. 及时行使权利：在发现对方存在违约行为时，应当时间通过书面形式或法律途径主张权利，避免因拖延导致证据灭失。

2. 保留相关证据：包括租赁合同、租金支付凭证、通知函件等，以便在诉讼中提供充分的证明材料。

3. 了解当地政策法规：不同地区的房屋租赁市场可能存在差异化的管理规定，建议咨询专业律师或查阅地方性法规。

请求房屋租赁合同继续履行的重要性

房屋租赁合同作为民事契约的一种形式，其核心在于双方权益的平衡与实现。在违约发生时，受损方可以通过法律途径要求继续履行合同，以维护自身合法权益。在行使请求权的也应当充分考虑客观条件和法律规定，避免因不当行为而承担不必要的法律责任。随着法律法规的不断完善和个人法律意识的提升，房屋租赁市场的秩序将更加规范，合同纠纷也将得到更高效的解决。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）