承租人起诉继续履行合同的关键法律问题与实务分析

在现代商业社会中，租赁关系作为一种常见的民事法律关系，在房地产、零售、物流等多个领域发挥着重要作用。在实际操作过程中，承租人与出租人之间因种种原因未能按约履行合同的情况时有发生。当这种情况出现时，承租人常常会选择通过诉讼途径来维护自身权益，要求继续履行租赁合同。从法律角度对承租人起诉继续履行合同的关键问题进行深入分析，旨在为实务操作提供有益参考。

承租人起诉继续履行合同的概念与适用条件

“承租人起诉继续履行合同”，是指在租赁关系中，承租人在出租人违约或因其他原因导致租赁合同未能完全履行的情况下，向人民法院提起诉讼，要求法院判决强制出租人按照合同约定继续履行义务。这种诉讼请求通常适用于以下几种情况：

1. 出租人未履行合同义务：出租人未能及时交付符合约定的租赁物，或者未能履行维修、维护等义务。

2. 出租人违约导致合同无法履行：包括出租人擅自提高租金、无正当理由收回租赁物、违反合同约定限制承租人正常使用租赁物等行为。

承租人起诉继续履行合同的关键法律问题与实务分析 图1

3. 不可抗力或其他客观原因导致的履行障碍：在特定情况下，因不可抗力或第三方因素影响，可能导致合同暂时无法履行。

根据《中华人民共和国合同法》（已废止，现为《中华人民共和国民法典》）及相关司法解释的规定，承租人要求继续履行合同的权利受到法律保护。但在实际操作中，是否能够实现合同的继续履行还需结合具体案情进行综合判断。

承租人起诉继续履行合同的实际案例分析

为了更好地理解承租人起诉继续履行合同的具体情况和实务处理方式，我们选取以下几个具有代表性的案例进行分析：

案例一：出租人因自身原因无法履行合同义务

张三与李四签订了一份为期五年的商铺租赁合同。合同约定张三将位于某商业广场的一间商铺出租给李四用于经营服装生意，年租金为30万元。在合同履行一年后，张三因债务纠纷被法院强制执行，其名下的商铺被依法拍卖。此时，李因除了要求解除合同并退还已支付的租金外，还向法院提起诉讼，请求法院判决继续履行租赁合同。

法律分析：

根据《民法典》第563条（原《合同法》第94条）规定，因不可抗力导致合同无法履行的，双方均可解除合同。在本案例中，并不存在不可抗力的因素，而是由于出租人的主观原因导致商铺被拍卖。承租人李四有权请求继续履行合同，但实际操作中需要考虑租赁物已被处置的事实是否还能继续履行的问题。

承租人起诉继续履行合同的关键法律问题与实务分析 图2

案例二：承租人因自身经营不善要求解除合同

王五与赵六签订了一份仓库租赁合同，约定将一处工业区内的仓库出租给王五用于存放货物。在合同履行期间，王五的公司因管理不善导致资金链断裂，无法继续支付后续租金。王五以自身经营状况恶化为由向法院提起诉讼，要求解除租赁合同。

法律分析：

根据《民法典》第527条（新增条款）规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人支付逾期租金或者解除合同。在本案例中，王五因经营不善导致无法按时支付租金，且没有其他履行合同的能力证明，因此法院有可能支持其解除合同的请求。

案例三：租赁物质量问题影响正常使用

刘七与陈八签订了一份设备租赁合同，约定将一批工业设备出租给刘七用于生产。在租赁期间，部分设备因质量问题无法正常运行，导致刘七的生产线被迫停工。刘七向法院提起诉讼，要求出租人维修设备，并请求继续履行合同。

法律分析：

根据《民法典》第738条（原《合同法》第21条）规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。在本案例中，由于租赁物质量问题导致承租人无法正常使用，承租人有权要求出租人履行维修义务，并继续履行合同。但如果设备已经无法修复或更换，法院可能会判决解除合同并赔偿损失。

承租人起诉继续履行合同的实务处理建议

1. 全面审查合同条款：在提起诉讼前，承租人应当仔细审查租赁合同的相关条款，明确出租人的义务和违约责任，确保自己的诉讼请求有充分的合同依据。

2. 收集证据材料：承租人需要收集能够证明出租人违约的所有相关证据，包括但不限于合同文本、租金支付凭证、维修记录、通知函件等。这些证据将在法院审理过程中起到关键作用。

3. 明确诉讼请求：在向法院提起诉讼时，承租人应当明确具体的诉讼请求，要求继续履行合同、赔偿损失或解除合同等，切勿过于笼统。

4. 积极与出租人协商：即使已经决定通过诉讼途径解决问题，承租人也应当在诉讼过程中积极参与调解程序，尽量通过友好协商的方式解决争议。

承租人起诉继续履行合同是维护自身合法权益的重要手段，但在实际操作中需要综合考虑多种因素。从法律角度来看，承租人的诉求能否得到法院支持不仅取决于合同条款的约定，还与案件的具体事实和法律规定密切相关。在处理相关争议时，建议承租人聘请专业律师提供全程法律服务，确保自己的权益得到有效保护。

本文通过对典型案例的分析和实务操作建议的探讨，希望能够为承租人在面对租赁合同纠纷时提供一定的参考价值，帮助其更好地应对可能出现的法律问题。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）