买受人死亡合同如何履行：法律依据与实务操作

在现代市场经济活动中，合同是连接交易双方的主要纽带，具有法律约束力和执行力。由于各种不可预见的因素，一方主体出现特殊情况（如死亡），可能会影响合同的履行状态。在商品房买卖、融资租赁等商事活动中，“买受人死亡”这一情形时有发生，往往会对合同的履行带来复杂的影响。当买受人死亡时，合同该如何继续履行？买受人的遗产继承人或其他近亲属是否需要承担其义务？这些问题涉及实体法与程序法的交叉适用，需要结合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）及其司法解释的相关规定进行分析。

围绕“买受人死亡后如何履行合同”这一主题展开，通过分析相关法律条文、司法实践和典型案例，探讨买受人死亡后合同履行的具体规则以及相关的法律适用问题。全文约50字，力求从理论与实务结合的角度，为相关从业人员及法律研究者提供有益参考。

买受人死亡合同如何履行：法律依据与实务操作 图1

问题的提出：买受人死亡对合同履行的影响

在商事交易中，买卖双方通常会签订书面合同以明确各自的权利义务关系。在某些情况下，买受人因故去世后，其遗产继承人可能无法继续履行合同，或者需要变更合同内容。这种情形下，合同的履行将面临新的法律问题：是原买受人的权利和义务是否能够由其继承人概括承受；是在买受人死亡后，剩余的合同履行义务是否仍需按原约定执行。还存在合同相对性原则在特殊情形下的适用问题。

《民法典》第16条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”这一条款为代理人在特定条件下的代履行提供了法理基础；《民法典》第19条则明确了继承人应概括承受被继承人的权利和义务。这些规定为我们在探讨买受人死亡后合同的履行方式奠定了基本框架。

买受人死亡后，合同能否继续履行？

当买受人死亡后，其作为合同一方主体的地位虽不复存在，但根据《民法典》的相关规定，合同的履行并不因此当然终止。具体而言：

1. 权利义务的概括继承

根据《民法典》第127条：“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。”如果买受人签订合是以其个人财产为标的，则其死亡后，相应的合同权利和义务应当作为遗产的一部分，由继承人在遗产范围内概括承受。在商品房买卖合同中，买受人的继承人可以通过变更合同主体的方式继续履行尚未完成的付款义务或接收房产。

2. 未履行部分的权利义务转移

如果合同的权利义务具有可分割性，则买受人的继承人可以仅就未履行的部分向相对方承担义务。在分期付款的买卖合同中，若买受人在支付部分款项后死亡，则其遗产继承人应当继续支付剩余款项。

3. 代理人或管理人的代为履行

在某些情况下，可能需要通过合同相对人的同意，由买受人的近亲属或财产管理人代为履行合同义务。这种情形下，代理人将被视为履行义务的主体，但需注意其权限范围及法律后果。

4. 特殊情形下的终止履行

若合同具有人身专属性质，则可能因买受人死亡而无法继续履行。某些以特定人技能或身体条件为基础的劳务合同（如演出(contract)等）。对于一般的买卖合同而言，其并不具备不可替代性。

买受人的继承人或其他近亲属是否需要继续履行合同？

根据《民法典》第19条，“遗产系被继承人个人合法财产”的规定，如果合同尚未完全履行，则该合同权利义务属于遗产的组成部分，继承人应当在遗产范围内概括承受。具体注意事项如下：

1. 继承人的选择

买受人死亡合同如何履行：法律依据与实务操作 图2

继承人范围及顺序按照《民法典》第120条的规定确定：顺位为配偶、子女、父母；第二顺位为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

2. 遗产的清点与分割

在买受人死亡后，应当进行遗产的清点和评估，并明确遗产范围。如果继承人拒绝履行合同义务，则相对方可以通过向财产管理人主张权利的解决争议。

3. 相对人的通知义务

根据《民法典》第526条：“合同标的物提存后，债权人领取提存物之前，债务人不得向第三人清偿。”在实际操作中，如果买受人死亡，则相对方应当及时通知买受人的继承人或财产管理人，并就合同的后续履行达成一致。

4. 变更合同的程序

如果继承人希望继续履行合同，则需要与相对方协商变更合同主体。此处需要注意的是，《民法典》第539条规定，“债务人转移债务”必须经债权人同意，否则不得对抗债权人。

买受人死亡后合同的履行

在实际操作中，买受人的继承人或其他近亲属应当采取以下措施：

1. 及时通知相对方

买受人文书死亡后，其近亲属应立即书面通知相对方关于死亡的事实，并提供相关证明文件，如死亡证明、继承人身份证明等。

2. 确定遗产范围并告知相对方

资产管理人应当向相对方明确说明遗产的范围，并在可能的情况下提供财产清单，以便相对方评估继续履行的可能性。

3. 协商变更或解除合同

如果买受人已经支付了部分价款，则继承人可以根据《民法典》第696条的要求，请求变更原合同中关于买受人的义务条款。或者，在满足一定条件下，双方可以协议终止尚未履行的部分。

4. 向管理人主张权利

根据《民法典》第927条：“受托人应当协助委托人处理事务。”如继承人或财产管理人因故未能继续履行合同，则相对方可以通过提起诉讼，请求人民法院强制执行遗产中的可履行部分。

买受人死亡后合同履行的特殊情形

在司法实践中，存在一些较为特殊的买受人死亡案例：

1. 标的物的风险承担问题

如果合同约定了标的物的风险自交付时转移，则即使买受人死亡，其继承人仍然应当承受标的物毁损灭失的风险。在房屋买卖合同中，若买方死亡后，房产因不可抗力发生毁坏，则相关损失由继承人承担。

2. 未履行部分的违约责任

如果买受人在其生前已经部分履行了合同义务（如支付了定金或首付款），则在死亡后未能继续履行剩余义务时，相对方可以根据《民法典》第675条的要求，追究遗产管理人的违约责任。

3. 第三人协助履行的规则

若合同约定的义务需要买受人亲自履行（如特定服务），而继承人无法替代，则可能出现履行不能的情形。此时相对方可以要求解除合同并主张损害赔偿。

相关案例分析及律师建议

结合司法实践，我们列举以下几个典型案例：

1. 某甲商品房后死亡案

某甲与乙公司签订商品房买卖合同，支付了首付款但尚未完成按揭贷款。某甲因病去世后，其继承人丙要求继续履行并办理银行按揭。法院支持了丙的请求，并判令乙公司协助办理相关手续。

2. 融资租赁设备买受人死亡案

在一起融资租赁纠纷中，承租人在租赁期间因意外事故死亡。根据《融资租赁司法解释》第6条：“承租人破产、解散或死亡的，出租人有权主张取回租赁物。”本案最终判决由承租人的遗产继承人继续履行未到期的租金支付义务。

律师建议：为了更好地维护自身权益，在买受人死亡后，相对方应当积极与继承人协商，并保留相关通知和协商记录。必要时，可以通过法律途径寻求法院强制执行。

买受人死亡并不必然导致合同终止或解除，只要继承人愿意继续履行且具备履约能力，则合同应当依照法律规定和双方约定继续履行。在实际情况中，可能会面临各种复杂问题，这就需要相对方灵活运用法律知识并积极与继承人协商，以最大限度地降低损失。

参考文献

1. 《中华人民共和国民法典》

2. 《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

3. 《关于买卖合同司法解释的理解与适用》

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）