租赁合同怎么履行：全面解析法律要点与实务操作

随着我国市场经济的快速发展，房屋租赁、设备租赁以及其他类型的租赁活动日益频繁，租赁合同作为规范双方权利义务的重要法律文件，其履行过程中的每一个环节都需谨慎对待。租赁合同的履行不仅是承租人和出租人之间约定的权利义务实现过程，更是涉及法律规定、合同条款解读以及实际操作中注意事项的专业领域。围绕“租赁合同怎么履行”这一核心问题，结合相关案例和法律规定，进行深入分析与实务指导。

租赁合同履行的基本概念

租赁合同是指承租人通过支付租金的方式从出租人处获得项财产的使用权或收益权的一种合同形式。其特点是承租人在约定时间内享有标的物的使用权，但不拥有所有权；出租人则通过收取租金实现收益。在履行租赁合双方需严格按照合同约定行使权利、履行义务，并遵守相关法律规定。

从法律角度而言，租赁合同的履行过程包含以下几个关键环节：签订合同前的审查与准备、合同签订时的权利义务明确、合同履行中的风险防范、合同变更或解除的情形以及争议解决机制的选择。每一个环节都需要谨慎操作，以避免因疏忽而导致法律纠纷。

租赁合同怎么履行：全面解析法律要点与实务操作 图1

租赁合同履行的关键步骤

1. 合同签订前的审查与准备

在租赁合同正式签署之前，双方当事人需对标的物的权属状况、出租人的资格以及承租人的使用需求进行全面审查。对于房屋租赁而言，出租人必须确保其拥有合法的出租权，且房产不存在抵押、查封等权利瑕疵；而对于设备租赁，则需验证设备的技术性能和安全状况是否符合合同约定。

在此阶段，建议出租人和承租人通过书面形式明确双方的权利义务关系。在房屋租赁中，应详细约定租金标准、支付方式、租赁期限、维修责任等内容，并对可能的违约行为设置相应的违约金或赔偿条款。

2. 合同签订时的权利义务明确

在租赁合同签订过程中，双方当事人需特别注意以下几个关键点：

（1）租金与支付方式：租金的数额应当明确无误，且支付方式（如银行转账、现金等）需提前约定。建议在合同中设置租金支付的时间节点以及逾期支付的违约责任。

（2）租赁期限与续租条款：租赁期限必须符合法律规定，通常不得超过二十年（以《民法典》第七百零五条为准）。对于长期租赁关系，双方可约定续租条件和程序，避免因期限届满导致不必要的纠纷。

（3）标的物的使用与维护：承租人需按照合同约定合理使用租赁物，并承担日常维护义务。在房屋租赁中，承租人应妥善保管设施设备；在设备租赁中，则需按操作规程使用租赁设备。

（4）解除条件与违约责任：双方应在合同中明确约定何种情况下可以解除合同，以及相应的违约责任。在商业房租赁中，若承租人连续三个月未支付租金，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。

3. 合同履行中的风险防范

在实际履行过程中，许多纠纷源于当事人的疏忽或对法律规定的不了解。双方当事人需特别注意以下几点：

（1）及时通知义务：根据《民法典》第七百一十条规定，承租人在租赁物需要维修时应当及时通知出租人；而出租人也应及时履行维修义务，否则可能构成违约。

（2）擅自改变用途的法律风险：承租人不得擅自将租赁物用于合同约定之外的其他用途。一旦违反此规定，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。

（3）转租与分租的注意事项：若经出租人同意进行转租或分租，需签订书面协议，并明确次承租人的权利义务关系。未经允许擅自转租的行为属于违约行为。

（4）租赁物损坏与灭失的风险承担：根据《民法典》第七百一十条和第七百一十一条的规定，承租人若因使用不当导致租赁物损坏或灭失的，则应承担相应的维修费或赔偿责任。

租赁合同履行中的变更与解除

在实际操作中，由于市场价格波动、政策调整或其他不可预见的因素，双方可能需要对原租赁合同进行变更。在房屋租赁中，若遇到通货导致租金明显偏低，双方可协商提高租金标准；但任何变更都需以书面形式确认，并由双方签字盖章后生效。

当出现以下情形时，可以依法解除租赁合同：

1. 约定的解除条件成就：在设备租赁中，若承租人未按期支付租金达到约定次数，则出租人有权解除合同。

2. 违约行为发生：任何一方违反合同约定的义务，且在收到通知后仍未改正，则另一方可以单方面解除合同并要求损害赔偿。

3. 法律规定的解除情形：在房屋租赁中，若租赁物被依法征收、征用或毁损灭失（除不可抗力外），双方均可解除合同。

租赁合同履行中的争议解决

在租赁合同履行过程中，纠纷不可避免。此时，双方可以通过以下途径解决问题：

1. 协商调解：在发生争议时，尝试通过友好协商达成一致意见；若协商未果，则可通过人民调解委员会或其他第三方调解机构寻求调解。

2. 诉讼或仲裁：如果调解失败且无法继续履行合同，任何一方均可向人民法院提起诉讼，或者根据合同约定的仲裁条款申请仲裁。

需要注意的是，在提起诉讼或仲裁时，当事人需收集完整的证据资料（如租赁合同、租金支付凭证、维修记录等），以证明自己的主张。

租赁合同履行中的注意事项

1. 加强法律知识学：出租人和承租人都应加强对《民法典》及相关司法解释的学，了解自身在租赁关系中的权利义务，并掌握风险防范技巧。

2. 注重证据收集与保存：在实际履行过程中，双方需妥善保管所有往来函件、支付凭证以及其他能够证明合同履行情况的材料。这些证据将在发生争议时发挥重要作用。

3. 建立应急预案机制：对于长期租赁关系，建议双方提前制定应急预案，以便在突发事件（如设备故障、房屋损毁等）发生时能够迅速反应并减少损失。

租赁合同怎么履行：全面解析法律要点与实务操作 图2

案例解析与实务指导

结合开头提到的两个案例，我们可以进一步分析租赁合同履行中的注意事项：

1. 中介跑路问题：作为承租人或次承租人，在选择中介机构时需对其资质和口碑进行严格审查，并通过签订书面协议明确双方的权利义务。在支付定金或租金时，尽量通过银行转账等方式留存证据。

2. 长期中的风险控制：对于中建二局被起诉的案例，这反映了企业在租赁活动中可能面临的法律风险。建议企业建立健全内部管理制度，确保合同履行过程中的每一步都有据可查，并由专业法务人员审核把关。

租赁合同的履行是一个复杂而严谨的过程，涉及多个法律环节和实际操作细节。只有通过对相关法律法规的深入理解，以及对合同条款的严格把控，才能最大限度地避免纠纷的发生，实现双方共赢的目标。

在未来的租赁活动中，随着法律法规的不断完善和社会实践的发展，当事人需不断提升自身的法律素养，积极适应新的变化，并寻求专业律师或法律顾问的帮助，以确保自身合法权益不受侵害。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）