限购政策下合同履行障碍及其法律应对策略

中国房地产市场调控政策不断出台，其中限购政策作为一项重要措施，对房地产市场的健康发展起到了重要作用。限购政策的实施也带来了诸多法律问题，特别是在合同履行方面。一些购房者因限购政策无法继续履行购房合同，而卖方也可能因限购政策的影响无法完成交易。从法律规定、案例分析等方面探讨限购政策下合同履行障碍的问题，并提出相应的法律应对策略。

限购政策下合同履行障碍及其法律应对策略 图1

限购政策概述

1. 限购政策的定义与内容

限购政策是指政府为了控制房价过快上涨，限制特定区域或城市内居民购房数量的政策措施。具体措施包括：限制户籍家庭购房套数、限制外地购房者购房资格等。

2. 限购政策的法律性质

限购政策属于政府规制行为，其目的是为了维护房地产市场的秩序和稳定。该政策通过行政手段对市场进行干预，具有一定的强制性。

3. 限购政策的实施背景与目的

房地产市场的过度投机和炒作导致房价虚高，限购政策的出台旨在抑制投资需求，保障刚性住房需求，促进房地产市场的健康发展。

限购政策与合同履行障碍

1. 买方因限购无法履?合同

- 典型案例分析：A购房者与B开发商签订购房合同后，因限购政策的实施，A不再具备购房资格，导致合同无法继续履行。

- 法律条文适用：根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条，买方因不可归责于自身的原因无法履行合同义务时，可以主张解除合同。

2. 卖?因限购无法履?合同

- 典型案例分析：C业主与D购房者签订房屋买卖合同后，C因限购政策限制，无法新的房产，导致其原有房产无法出售。

- 法律条文适用：根据《民法典》第五百二十八条，卖方因自身原因导致无法履行合同义务的，应当承担违约责任。

3. 限购政策对交易双?意思?治的影响

政府通过限购政策干预市场，限制了部分交易主体的意思自治，可能导致已签订的合同无法完全履行。

限购政策下合同履行障碍的法律性质

1. 不可抗力与情势变更的区分

不可抗力是指不能预见、不能克服且不能避免的客观情况，而情势变更是指合同成立后出现的重大变化。限购政策属于政府行为，通常被视为情势变更而非不可抗力。

2. 限购政策作为情势变更的法律效果

根据《民法典》第五百三十三条，因情势变更导致履行合同显失公平的，双方可以协商变更或解除合同。

买卖双方的法律责任与风险防范

1. 买?的责任与风险

- 未充分了解限购政策，盲目签订购房合同。

- 因限购无法履约时，需承担违约责任或赔偿损失。

2. 卖?的责任与风险

- 卖方因限购导致无法履行合需承担相应的法律责任。

- 房地产开发企业应尽到告知义务，避免因政策变化引发纠纷。

3. 房地产开发企业的特殊法律地位

开发企业在签订购房合负有如实告知的义务，需明确提示购房者注意限购政策的影响。

应对策略

1. 买?的应对策略

- 签订合同前充分了解当地限购政策。

- 如因限购无法履行合同，及时与卖方协商解除合同或变更条款。

2. 卖?的应对策略

- 在签订合明确约定限购政策风险承担。

- 如买方因限购违约，可要求其承担违约责任或赔偿损失。

3. 房地产开发企业的应对策略

- 制定合理的销售策略，规避政策风险。

- 在合同中设置相应条款，明确限购政策的处理。

案例评析

1. 典型案例一：买方因限购解除合同

限购政策下合同履行障碍及其法律应对策略 图2

- 案件背景：购房者A在签订购房合同后，因限购政策无法办理贷款，导致合同无法履行。法院认为A无过错，支持其解除合同并退还定金。

2. 典型案例二：卖方因限购拒绝履行义务

- 案件背景：业主B因限购政策无法购买新房，要求取消出售原有房产的合同。法院判决B需承担违约责任，并赔偿购房者损失。

限购政策作为一项重要的房地产市场调控措施，在实践中引发了诸多法律问题。买卖双方在签订合应充分考虑政策风险，并通过合法途径维护自身权益。房地产开发企业也应在政策变化中调整经营策略，避免因政策影响陷入法律纠纷。

随着房地产市场调控的深化，政府和司法部门需进一步明确限购政策的法律界限，为交易主体提供更加清晰的指引。买卖双方应增强法律意识，在签订合充分评估政策风险，确保自身权益得到有效保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）