开发商跑路，合同履行责任由谁承担？

房地产市场波动频繁，一些开发商因资金链断裂、经营不善等原因，出现了“跑路”现象。“跑路”，通常是指开发商在未完成商品房项目建设或未按期交付房屋的情况下，法定代表人或主要负责人突然失联，导致项目停工或烂尾，甚至完全停止运营。这种情况下，购房者往往会陷入合同履行的困境：已签订的商品房买卖合同能否继续履行？责任应由谁承担？这些问题引发了广泛的社会关注。

开发商跑路，合同履行责任由谁承担？ 图1

从法律角度出发，详细分析开发商跑路后，商品房买卖合同的履行责任问题，探讨相关法律框架、责任主体及解决途径。

章 开发商跑路合同履行的责任概述

1.1 商品房买卖合同的基本性质

商品房买卖合同是购房者与开发商之间达成的权利义务协议。根据《中华人民共和国合同法》（现已废止，相关内容已由《民法典》取代），合同双方应严格按照约定全面履行各自的义务。在商品房买卖中，购房者的义务通常是支付购房款，而开发商的义务则是按期交付符合质量标准的商品房。

1.2 开发商跑路的法律后果

当开发商跑路时，其行为可能构成根本违约。根据《民法典》第五百二十七条、第五百二十八条的规定，若一方未履行合同主要义务，另一方有权解除合同并要求赔偿损失。在开发商跑路的情况下，购房者可以依法主张解除合同，并追究开发商的违约责任。

1.3 合同履行责任的核心问题

在开发商跑路后，核心问题是：谁应当承担商品房买卖合同的履行责任？这一问题涉及合同相对性原则、连带责任制度以及政府干预的可能性。从这几个方面展开讨论。

开发商跑路合同履行的责任主体

2.1 开发商作为责任主体的法律地位

在商品房买卖合同中，开发商是合同的主要义务人。根据合同相对性原则，购房者只能向合同相对方（即开发商）主张权利。在正常情况下，开发商应当承担合同履行的责任。

当开发商跑路后，其法定代表人或股东可能需要承担连带责任。《中华人民共和国公司法》规定，公司股东在特定条件下应对公司债务承担连带责任，滥用法人独立地位损害债权人利益时。

2.2 政府及相关部门的介入

在实践中，地方政府通常会设立“房地产风险处置小组”或采取“托底”措施，以稳定市场秩序。这种情况下，政府可能通过接管项目、引入第三方开发企业等方式，保证购房者权益的实现。从法律角度来看，政府行为属于行政干预，无法直接替代开发商的合同责任。

2.3 第三方的责任

在某些情况下，银行或担保公司可能介入商品房买卖合同的履行。在按揭贷款模式下，银行作为抵押权人，可能在项目停工后要求购房者支付剩余款项或解除抵押关系。这种情况更多是基于金融监管需要，而非商品房买卖合同的直接履行责任。

开发商跑路合同履行的法律处则

3.1 合同解除与违约赔偿

根据《民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的部分终止履行。开发商的行为构成违约，购房者有权要求其赔偿损失。具体而言，购房者的损失可能包括已支付的购房款、利息损失以及因项目烂尾带来的预期利益损失。

3.2 不履行合同的法律后果

开发商跑路，合同履行责任由谁承担？ 图2

如果开发商跑路且无法继续履行合购房者可以依据《民法典》第七编“侵权责任”相关规定，主张开发商赔偿因其违约行为造成的实际损失。购房者的权益还可能受到《消费者权益保护法》的保护。

3.3 连带责任的适用

在开发商跑路的情况下，其股东、实际控制人或关联公司可能需要承担连带责任。若开发商系一人有限公司，根据《公司法》第六十三条规定，股东需证明其财产独立于公司，否则将对债务承担连带责任。

开发商跑路合同履行的法律程序

4.1 购房者的权利主张路径

1. 协商解决：购房者可尝试与开发商或其代理人协商，要求继续履行合同或退款。

2. 诉讼途径：若协商无果，购房者可以向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。

3. 行政途径：向当地住建部门投诉，反映项目停工情况并寻求政府干预。

4.2 法院的裁判规则

在司法实践中，法院通常会依据合同约定和法律规定，支持购房者的解除权及赔偿请求。法院也会综合考虑项目的具体情况，决定是否允许购房者变更诉讼请求（如从要求交房变更为解除合同）。

4.3 执行程序中的难点

即使胜诉，执行程序也可能面临困难。开发商跑路后，可能其名下财产已被转移或无可供执行的财产。此时，购房者可以通过申请法院强制执行开发商的财产、追加被执行人等方式维护自身权益。

典型案例分析与启示

5.1 案例一：某楼盘烂尾引发的群体性诉讼

在，一家房地产公司因资金链断裂导致项目停工。购房者集体起诉该公司及其实控人，法院最终判决开发商及其股东连带返还购房款并赔偿损失。

法律评析：本案中，法院依法适用了合同相对性和连带责任制度，充分保护了购房者的合法权益。

5.2 案例二：政府介入“托底”交付商品房

在另一案例中，地方政府成立了接管小组，将烂尾项目委托给第三方开发企业完成建设，并向购房者交付房屋。购房者与新开发企业重新签订合同，明确了后续权利义务。

法律评析：虽然政府的介入行为并非直接履行原开发商的合同责任，但从社会效果来看，这种方式能够有效维护购房者的居住权和社会稳定。

开发商跑路是一个复杂的法律问题，涉及合同法、公司法等多个领域。在实践中，购房者应通过协商、诉讼等合法途径主张权利，注意保留相关证据以证明对方的违约行为。

对于政府而言，应及时介入并制定合理的风险化解措施，避免类似事件对社会稳定造成冲击。而对于开发商，则应当恪守合同约定，严格履行义务，以免承担不必要的法律责任。

只有在法律框架内多方协作，才能最大限度地维护购房者的合法权益和社会经济秩序的稳定。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）