中国居间合同相关法律法规及实务分析

在现代商业活动中，居间合同作为一种特殊的民事合同形式，在促进交易、降低成本、提高效率方面发挥着重要作用。根据《中华人民共和国合同法》（已废止，相关内容现见于《中华人民共和国民法典》）的相关规定，居间合同是指一方为他方提供订立合同的媒介服务，撮合双方达成协议，并收取相应报酬的法律行为。从居间合同的基本概念、法律依据及其在实务中的具体应用等方面展开分析。

居间合同的基本概念

居间合同（Brokerage Contract），又称中介合同，在商事活动中被广泛应用于房地产交易、金融投资、商业合作等多个领域。根据《民法典》第九百六十一条至第九百六十五条的规定，居间人接受委托人的委托，为委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而获取相应报酬。

居间合同的核心特征在于其不直接参与交易本身，而是通过撮合双方达成协议来获取报酬。在实践中，居间合同可以分为两类：一是单纯的媒介型居间（如房地产中介）；二是报告型居间（如商业情报提供）。

中国居间合同相关法律法规及实务分析 图1

居间合同的法律依据

（一）《民法典》关于居间合同的基本规定

1. 合同的定义与范围：《民法典》第九百六十一条明确规定，委托人可以通过签订合同的方式，明确居间人提供的服务内容及报酬标准。根据第九百六十二条，若无特别约定，居间人应当按照诚实信用原则履行职责，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假信息。

2. 居间人的义务：在实务中，居间人需对委托人提供的信息负保密义务（九百六十三条）；对于可能影响交易的重大事项，需尽到合理的审查和告知义务（九百六十四条）。若因居间人的过错导致合同未能成立或给双方造成损失的，居间人应承担相应的赔偿责任。

3. 居间费用与报酬：根据第九百六十五条，除非另有约定，若未经委托人允许，居间人不得自行将业务转托他人。在第九百五十九条中规定，居间人促成合同成立后，其有权要求支付报酬；但如果未能成功撮合，则不得主张报酬。

（二）司法解释与实务操作

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对房地产领域中的居间行为作出了明确规定。特别是在“黑白合同”问题上，法院倾向于保护善意第三方利益，只要交易目的合法，即便存在阴阳合同，也会优先保护实际履行的那份。

在金融领域的居间服务（如P2P平台）中，司法实践逐渐明确了以下几点：平台在提供信息服务时必须尽到风险提示义务；不得以“中介费”为名变相吸收公众存款或从事非法集资活动；若因平台过错导致投资者损失的，需承担相应责任。这一点在近期的金融案件审判中得到了充分体现。

居间合同中的典型案例分析

（一）案例一：房地产中介佣金纠纷

张三委托某中介公司寻找房源，并支付了1万元定金。后经中介介绍，张三与房主李四签订了房屋买卖合同。但在交易过程中，因房价上涨，房主拒绝履行合同。此时，张三要求中介退还佣金。法院最终判决：虽未成功交易，但由于中介已提供了媒介服务且无过错，张三需支付约定的佣金。

本案例强调了即使交易未能完成，只要居间人无过错，其佣金请求权应得到保护。这体现了《民法典》第九百六十五条关于“若合同成立，则支付报酬”的立法精神。

中国居间合同相关法律法规及实务分析 图2

（二）案例二：金融投资中介纠纷

投资者王五通过某财富管理公司购买了一款私募基金产品。该产品承诺年化收益8%，但实际运作中出现重大亏损，导致王五血本无归。后经调查发现，该公司未对投资项目进行充分尽职调查，且存在虚假宣传行为。

法院在判决中指出：投资公司的居间人身份不改变其应尽的审慎义务。由于公司未能履行风险提示和信息披露义务，最终被判承担主要赔偿责任。这体现了司法解释中关于金融中介的责任要求。

居间合同的风险防范建议

（一）加强资质审核

对于专业性强的居间服务行业（如医疗、法律等），委托人在选择居间人时应格外注意其从业资格和信誉状况，必要时可通过行业协会查询其信用记录或过往案例。

（二）签订详细书面合同

为了避免因双方理解不一致而引发争议，建议将居间服务的具体内容、报酬标准、佣金支付、违约责任等事项在合同中明确约定。特别是对于复杂交易（如跨国贸易），更应设定详细的排他性条款和例外情形处理机制。

（三）做好尽职调查

居间人在接受委托前应对相关方的资质进行必要的审查，特别是在高风险领域（如金融投资、跨境并购等）。这不仅是履行法定义务的要求，也是避免自身承担连带责任的有效手段。

居间合同作为现代商业活动的重要组成部分，在促进交易效率和繁荣市场经济中具有不可替代的作用。由于其特殊的法律性质和实务操作中的复杂性，订立和履行居间合必须格外谨慎。通过加强法律学习，完善合同条款，并借助专业律师进行风险评估和把控，可以最大限度地降低争议发生的可能性。

未来随着经济全球化的发展和法律法规的不断完善，居间合同的形式和内容也将不断创新。这要求相关从业者及时更新知识储备，紧跟法律实务动态，以适应新的市场环境和司法实践需求。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）