房屋拍卖中假租赁合同的法律风险与应对策略

在当前中国房地产市场快速发展的背景下，房屋拍卖作为一种重要的资产处置，在司法执行、债务重组等领域发挥着重要作用。随着市场竞争的加剧，一些不法行为也逐渐显现出来，其中“假租赁合同”问题尤为突出。结合案例分析与法律条文，探讨“假租赁合同”在房屋拍卖中的表现形式、法律风险及应对策略。

“假租赁合同”

“假租赁合同”是指行为人以虚构租赁关系的，制造虚假的承租权或优先权，从而干扰房屋拍卖正常秩序的行为。其本质是一种欺诈性民事行为，通常表现为：

1.

行为人与卖方恶意串通，虚构租赁协议;

2.

通过支付部分租金获取“承租人”身份;

房屋拍卖中“假租赁合同”的法律风险与应对策略 图1

3.

利用虚假的租赁关系阻碍买受人行使优先购买权。

这种行为不仅破坏了市场交易秩序，还可能导致司法拍卖程序拖延甚至无效，侵害了其他竞拍人的合法权益。

“假租赁合同”的法律风险

（一）对买受人的影响

当房屋附带“假租赁合同”进入拍卖程序时，买受人可能面临：

房屋拍卖中“假租赁合同”的法律风险与应对策略 图2

1.

因承租权纠纷导致无法及时办理产权过户;

2.

需要承担清理虚假租赁关系的法律费用;

3.

在某些情况下，还可能承担支付虚假租金的风险。

这些风险不仅增加了交易成本，还可能导致买受人的合法权益受到侵害。

（二）对拍卖程序的影响

“假租赁合同”一旦被法院或相关方发现，可能会导致：

1.

拍卖结果被撤销;

2.

司法拍卖程序被迫中断;

3.

增加法院的审查成本和工作负担。

这些后果不利于房屋拍卖市场的健康发展，也削弱了司法拍卖的公信力。

（三）对承租人权益的影响

尽管“假租赁合同”通常表现为虚构承租权，但客观上也可能损害真实承租人的合法权益。

1.

真实的承租权被虚假信息覆盖;

2.

导致其无法通过正常途径行使优先权。

法律相关规定与应对措施

（一）相关法律依据

司法实践中，“假租赁合同”通常涉及以下几个关键法律问题：

1.

《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益的合同;

2.

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定，虚假租赁关系不得对抗善意第三人。

这些法律规定为识别和处理“假租赁合同”提供了重要的法律依据。

（二）防范措施

1.

完善拍卖程序：拍卖机构应当建立更加严格的资质审查机制，要求卖方提供真实、完整的租赁信息;

2.

加强信息披露：在房屋拍卖公告中明确披露是否存在租赁关系，并注明相关风险提示;

3.

落实权利保障：保护买受人的知情权和撤销权，畅通其行使救济的权利渠道。

典型案例分析

案例一：虚构租赁干扰拍卖

某被执行人与亲属恶意串通，签订虚假租赁合同，并据此向法院主张优先权。该行为被法院依法认定为无效，司法拍卖程序得以正常推进。

案例二：支付租金掩盖真相

某被执行人通过支付少量租金的，取得“承租人”身份，意图干扰房屋拍卖。在买受人提出异议后，相关虚假租赁关系被依法撤销。",

房屋拍卖中的“假租赁合同”现象不仅扰乱市场秩序，还损害了各方主体的合法权益。应对这一问题，需要从法律完善、程序优化和权利保障等多方面入手，构建更加完善的防范机制。随着法律法规的不断健全和司法实践的积累，“假租赁合同”的生存空间将被进一步压缩，房屋拍卖市场的公平与效率也将得到更好保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）