房屋危房租赁合同：法律风险与防范策略

房屋危房租赁合同：基本定义与法律框架

在现代城市化进程中，房屋租赁已成为许多人解决居住问题的重要方式。在实践中，由于房屋状况复样，尤其是存在安全隐患的“危房”出租现象时有发生，这不仅威胁承租人的生命财产安全，还可能引发复杂的法律纠纷。“房屋危房租赁合同”，是指出租人将被鉴定为存在重大结构安全隐患、不符合居住安全标准的房屋出租给承租人使用的民事合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同的内容应包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式等必备条款。在实际操作中，“危房”租赁往往因违反相关法律法规而存在法律效力瑕疵。

房屋危房租赁合同的合法性分析

1. “危房”定义与法律标准

“危房”在法律上的定义通常指被专业鉴定机构评定为危险房屋（D级）或局部危险房屋（C级），可能随时发生结构 collapse或严重损害，存在重全隐患。依据住房和城乡建设部《危险房屋安全鉴定标准》(JGJ 126-9)，危房需经过专业评估并出具鉴定报告。

房屋危房租赁合同：法律风险与防范策略 图1

2. 租赁合同的法律效力

根据《民法典》第七百零四条规定：“租客有按照约定方法使用租赁物的义务。”但如果出租人故意隐瞒房屋安全隐患，强行出租“危房”，则违反了《消费者权益保护法》第十一条规定：“消费者享有公平交易的权利”。这种情况下，承租人可以主张合同无效或撤销，并要求赔偿损失。

3. 行政法规与司法实践

我国多个省市的地方性法规明确规定禁止将危房用于出租居住。《房屋租赁条例》第十四条规定：“出租人不得向承租人提供被鉴定为危险房屋。”如有违反，相关部门可以依法查处。

房屋危房租赁合同中的权利义务关系

1. 出租人的主要义务

确保出租房屋符合基本安全标准；

及时履行维修义务，消除安全隐患；

如实告知房屋状况，在签订合提供必要文件（如鉴定报告）。

2. 承租人应尽的责任

检查房屋状况并及时向出租人反馈问题；

不得擅自改变房屋结构，增加安全隐患；

签订合同前充分了解房屋状况，必要时可寻求专业评估。

3. 共担责任与风险分担

在“危房”租赁关系中，双方需共同承担维持房屋安全的责任。出租人虽提供房屋，但未能及时修复隐患；承租人在使用过程中若造成额外损害，则需按合同约定承担相应责任。

房屋危房租赁合同中的法律争议与解决机制

1. 常见争议类型

承租人因房屋安全隐患遭受损失后的赔偿纠纷。

出租人未履行维修义务引发的违约诉讼。

房屋被依法查封或强制整改导致租赁关系终止的赔偿问题。

2. 司法实践中的裁判规则

实践中，法院通常会根据双方过错大小划分责任。在案例中，法院判决出租人承担主要责任，因其未尽到基础的安全保障义务，而承租人也部分存在使用不当行为需自担一定责任。

3. 争议解决途径建议

优先通过协商或调解解决矛盾；确有必要时再诉诸法律。

可向当地住建部门投诉，借助行政力量解决问题。

房屋危房租赁合同中的风险防范策略

1. 出租人层面的注意事项

严格遵守法律法规，不得将“危房”用于出租；

房屋危房租赁合同：法律风险与防范策略 图2

定期进行房屋安全检查并做好记录；

如需出租，则必须确保已完成加固或改造工作，并通过相关部门验收。

2. 承租人应采取的防护措施

签订合同前仔细查验房屋状况，必要时可请专业机构评估；

要求出租方提供完税证明、安全鉴定报告等文件；

保留相关证据（如照片、视频）以防万一。

3. 合同条款的注意事项

在租赁合同中明确约定房屋安全标准，设定违约责任；

可考虑相关保险（如财产险或责任险），降低风险敞口；

约定争议解决和管辖法院，避免法律程序拖延。

4. 政府监管与行业自律建议

加强对出租房源的审核管理，建立“危房”信息共享机制；

推动房地产中介行业的规范化发展，严惩违规行为；

定期开展房屋安全知识普及活动，提高社会认知度。

房屋危房租赁合同不仅关系到个人权益保障，更是城市治理的重要组成部分。在法治社会框架下，各方主体需严格遵守法律规定，共同维护市场秩序。出租人应诚信经营，承租人需谨慎选择房源，政府则要加大监管力度，唯有如此才能最大限度减少“危房”租赁带来的安全隐患和法律纠纷，构建和谐稳定的社会环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）