不完全履行物业服务合同的法律问题及应对策略

“不完全履行物业服务合同”？

在现代城市生活中，物业服务合同已成为小区业主日常生活的重要组成部分。物业服务企业通过与业主签订合同，提供诸如公共区域清洁、绿化维护、安保服务等一系列物业管理服务。在实际操作中，物业公司或多或少会出现未能全面履行合同约定的情形，这种现象被称为“不完全履行物业服务合同”。具体而言，不完全履行物业服务合同是指物业服务企业在履约过程中未能按照合同约定的全部条款或标准提供相应服务，导致业主权益受到损害的行为。

从法律角度来看，不完全履行物业服务合同的表现形式多种多样。最常见的包括：未按期进行公共设施的维护保养、清洁卫生服务不到位、安全保卫措施缺失等。这些行为不仅违反了合同约定，还可能导致业主的人身财产安全受到威胁，甚至引发邻里纠纷或其他社会问题。

根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“物业服务人应当按照约定提供服务。” 如果物业公司未能全面履行前述义务，则构成违约行为，应当承担相应的法律责任。需要注意的是，不完全履并不等同于根本性违约，在司法实践中需要区分具体情节来判定责任范围和形式。

不完全履行物业服务合同的法律问题及应对策略 图1

不完全履行物业服务合同的责任认定与法律后果

在司法实践中，判断是否构成“不完全履行”通常需要综合考虑以下因素：合同约定的具体条款、服务的实际履行情况以及业主所遭受的损失程度等。当确认物业企业存在不完全履行行为时，法院或仲裁机构会根据《民法典》第五百七十七条的规定，要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

（一）物业服务企业的法律责任

1. 违约责任

如果物业公司未能按照合同约定提供基础物业服务，则构成违约。依据《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 业主可以据此要求物业公司继续完成未尽服务，或通过协商解决争议。

2. 侵权责任

若物业公司的不完全履为直接导致业主遭受损害，则可能构成侵权。因安保措施不到位导致业主财产被盗，物业公司就可能存在过失责任，需承担相应的赔偿义务。

3. 行政责任

在某些情况下，如果物业服务企业的行为违反了相关行政法规或行业标准（如消防管理不善），则可能会面临行政机关的处罚。

（二）业主的权利救济

1. 协商解决

业主在发现物业公司存在不完全履行行为时，应通过友好协商的方式解决问题。双方可就服务改进措施、赔偿金额等达成一致意见，并签署补充协议。

2. 提起诉讼

如果协商未果，或者损害后果严重，则可以考虑向法院提起诉讼。在此过程中，业主需要提供相关证据以证明物业公司存在不完全履行行为以及因此造成的实际损失。

（三）责任范围与形式

1. 继续履行

法院可能会要求物业公司继续完成未尽服务。在设备维修服务滞后的情况下，物业公司必须按照合同约定的时间节点完成任务。

2. 采取补救措施

如果部分服务已无法通过后续行为完全恢复，则可以通过采取其他补救措施来弥补业主的损失。通过加派人手等方式改善服务质量。

3. 赔偿损失

在最常见的情形下，物业公司需要向业主赔偿因其不完全履行合同所造成的实际损失。这包括直接损失（如因安保缺失导致的财产损失）和间接损失（如因服务不到位导致的不便或贬损价值）。需要注意的是，在司法实践中，法院通常会对赔偿金额进行合理限定，避免过分加重物业服务企业的负担。

不完全履行物业服务合同的典型案例分析

案例一：某小区业主委员会诉物业公司服务不达标案

基本事实：

- 原告称被告（物业公司）未按约定时间清理垃圾、维护公共设施。

- 业主因此多次投诉并要求降低物业费。

法院判决：

- 判定被告存在不完全履行合同行为，需在限期内完成整改。

- 对于业主提出的物业费调整请求，则要求双方另行协商或通过合法程序解决。

法律评析：

不完全履行物业服务合同的法律问题及应对策略 图2

- 法院的裁判思路清晰地界定了物业公司与业主的权利义务关系，既保护了业主的基本权益，又维护了物业服务企业的正常运营秩序。

案例二：因安保不当导致业主财产损失案

基本事实：

- 原告（业主）称其车辆在小区内被盗，认为物业公司未尽到安全保障义务。

- 被告辩称已按合同约定提供相应服务，并主张不可抗力免责。

法院判决：

- 判决被告物业公司存在过错，需承担部分赔偿责任。

- 责令原告加强自身财产保护措施，自行承担一定比例的责任损失。

法律评析：

- 法院在处理此类案件时需要综合考虑各方因素，在明确物业公司是否存在主观过错的基础上，合理划分责任比例。这既体现了公平原则，又避免了对物业服务企业的过度苛责。

如何预防与应对不完全履行物业服务合同问题

（一）加强合同管理

1. 完善服务条款

物业公司在签订合应尽可能明确各项服务的具体内容、质量标准和违约责任。这样的约定既有助于避免因条款模糊而引发争议，又能为后续的法律处理提供依据。

2. 规范签约流程

应当建立标准化的合同管理体系，在与业主签订物业服务合详细告知各项服务承诺，并通过书面形式固定下来。

（二）提升服务质量

1. 加强员工培训

定期对物业服务人员进行专业培训，提升其职业素养和服务意识。这不仅有助于提高服务质量，也能减少因操作不当引发的争议。

2. 建立考核机制

可以通过定期检查和评估的方式，确保各项服务工作按质按量完成。对于不符合标准的服务行为，应及时整改并追究相关责任人的责任。

（三）完善应急措施

1. 制定应急预案

针对可能出现的突发事件（如设备故障、自然灾害等），物业公司应当提前制定完善的应对方案，并定期组织演练。

2. 加强与业主沟通

建立畅通的信息反馈渠道，及时了解和解决业主的意见和诉求。这有助于将潜在矛盾化解于萌芽状态，减少不必要的摩擦。

（四）注重证据保存

1. 完善服务记录

物业公司应当建立健全的服务记录制度，对每一次服务行为进行详细记载。这不仅是证明自身已履行义务的重要凭证，也能在发生争议时为公司争取有利的举证条件。

2. 妥善保管业主反馈

对于业主的投诉和建议，应建立专门的档案进行保存。这些材料不仅有助于企业在管理中不断改进服务，也能在法律诉讼中作为重要的抗辩证据使用。

不完全履行物业服务合同的问题是一个普遍存在的现象，需要从多个层面入手予以解决。物业公司应当通过加强内部管理和规范服务行为，在保障服务质量的规避法律责任；业主也应增强自我保护意识，通过合法途径维护自身权益。政府部门和行业协会则有必要进一步完善相关法律法规和行业标准，为各方主体的权利义务关系提供更加明确的指引。

只有在物业公司、业主以及相关部门共同努力下，才能建立起和谐稳定的物业服务关系，实现共赢发展。这不仅有助于提升居民的生活质量，也能促进整个物业行业的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）