民法典租赁合同纠纷管辖：全面解析与实务指引

随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房屋租赁市场日益繁荣，随之而来的房屋租赁合同纠纷也不断增加。在司法实践中，如何正确确定租赁合同纠纷的管辖法院成为一项重要问题。围绕《民法典》与《民事诉讼法》的相关规定，结合实务案例，详细探讨租赁合同纠纷的法律适用及其管辖问题。

租赁合同纠纷的基本概述

租赁合同是平等主体之间设立、变更、终止不动产物权关系的协议，其核心在于承租人支付租金获得对租赁物的使用权，而出租人则通过收取租金实现财产价值。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在司法实践中，租赁合同纠纷通常涉及合同履行中的权利义务争议、解除权行使以及违约责任认定等方面。

从纠纷类型来看，房屋租赁合同纠纷是最主要的表现形式。根据《关于适用若干问题的解释（一）》第二十四条的规定，因不动产权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷应由不动产所在地法院管辖；而对于房屋租赁合同纠纷，则明确属于“其他不动产纠纷”，亦适用专属管辖规则。

租赁合同纠纷的主要类型与法律适用

民法典租赁合同纠纷管辖：全面解析与实务指引 图1

（一）转租行为引发的法律问题

在实务中，承租人擅自将租赁物转租他人的情形时有发生。根据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人未征得出租人同意转租的，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。出租人可依据上述规定请求司法保护。

（二）“买卖不破租赁”规则的适用

《民法典》第七百二十五条确立了“买卖不破租赁”的原则，即租赁物的所有权变动不影响已成立的租赁合同效力。这条规则对于保障承租人的合法权益具有重要意义。

（三）装饰装修损失的处理

实践中，因承租人对租赁物进行装修而产生的费用归属问题经常引发争议。根据《民法典》第七百六十五条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人可请求出租人补偿其为租赁所支付的装饰装修费用；但如果因出租人原因导致合同解除，则赔偿范围仅限于合理必要支出部分。

租赁合同纠纷管辖规则的发展与适用

（一）专属管辖规则的确立

根据《民事诉讼法》第三十三条第（一）项的规定，下列案件由不动产所在地的人民法院专属管辖：

1. 不动产纠纷案件；

2. 基于实体物权关系提起的诉讼。

租赁合同纠纷作为以不动产为中心的法律关系，属于上述“不动产权利争议”中的一种类型，故应适用专属管辖规则。这一规定的目的是为了便于查明事实，并保证同类案件由具有地缘优势的法院审理，确保裁判尺度统一。

（二）协议管辖条款的效力问题

尽管合同双方可以约定选择管辖法院，但根据《民事诉讼法》第三十四条的规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、标的物所在地、合同履行地、原告住所地、或者双方同意的其他地点的人民法院管辖，但本章对专属管辖另有规定的除外。”需要注意的是，这一条款并非绝对排除了法院之间的管辖权争议，仅在特定条件下才具有约束力。

（三）级别管辖和专属管辖冲突的解决

实践中可能出现由于特殊案件性质或标的额较大等原因导致级别管辖与专属管辖发生冲突的情形。对此，《关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖审民事案件标准的通知》明确将涉及不动产纠纷的跨区域重大民商事案件指定由特定法院审理，确保此类案件能够得到公正处理。

租赁合同纠纷的典型案例分析

案例一：甲公司诉乙公司房屋租赁合同纠纷案

基本事实：

2019年6月，甲公司作为出租人与乙公司签订房屋租赁合同。

合同约定租期为5年，年租金为人民币50万元。

2021年3月，乙公司在未经甲公司同意的情况下将租赁房屋转租给丙公司使用。

法院审理认为：

根据《民法典》第七百一十六条的规定，承租人未征得出租人同意擅自转租的，出租人有权解除合同。

民法典租赁合同纠纷管辖：全面解析与实务指引 图2

终审判决支持了出租人的诉讼请求，判令解除租赁合同，并由乙公司承担相应的赔偿责任。

案例二：丙诉丁房屋租赁合同纠纷案

基本事实：

2020年5月，丙与丁签订为期3年的房屋租赁合同。

2021年8月，因丁未按时支付租金，丙依据《民法典》第五百六十五条的规定通知丁解除合同，并要求其搬离租赁房屋。

但丁拒绝履行，双方发生争议。

法院审理认为：

根据《民法典》第七百二十二条的规定，出租人有权以承租人未支付租金为由解除合同。

判决支持了丙的诉讼请求，限定期限内腾退房屋并支付拖欠租金。

租赁合同风险防范与实务建议

（一）出租人的注意事项

1. 在签订合明确约定承租人的使用用途、支付方式及违约责任；

2. 确保转租条件的书面化，设置必要限制条款；

3. 定期 inspect 租赁房屋，防止承租人擅自改变结构。

（二）承租人的注意事项

1. 了解出租人的合法权属，避免因租赁物存在权利瑕疵导致损失；

2. 慎重签署补充协议，尤其是涉及转租、续租等条款的变更；

3. 及时保存各项支付凭证及沟通记录，作为主张权利的重要证据。

（三）律师建议

1. 在出现争议前通过协商或调解途径解决矛盾，降低诉讼成本；

2. 如需提起诉讼，应充分收集和保全相关证据材料，必要时可申请诉前财产保全；

3. 对于管辖法院的选择问题，可以在尊重专属管辖原则的基础上，在协议条款中适当进行设计。

租赁合同纠纷的正确处理不仅关系到双方当事人的合法权益，更关乎整个房屋租赁市场的健康发展。司法实践中，准确把握《民法典》和《民事诉讼法》的相关规定，充分发挥专属管辖制度的优势，对于妥善解决此类纠纷具有重要意义。未来仍需进一步完善相关法律配套解释，确保法律规定在实务中得到准确贯彻实施，为人民群众提供更加公正高效的司法保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）