租赁合同纠纷案件的管辖异议处理-法律分析与实务指南

在租赁市场日益活跃的背景下，租赁合同纠纷案件逐年增加。本文通过对近期厦门市思明区人民法院审理的一系列涉及龙湖冠寓的租赁合同纠纷管辖异议案件进行深入分析，探讨租赁合同纠纷中被告通常提出的管辖异议理由以及法院对此类异议的处理方式，并结合相关法律规定，提出法律实务中的处理建议。

随着我国城市化进程的加快和 rental market 的发展，房屋租赁作为一种常见的居住及投资方式，在各大城市蓬勃兴起。与此围绕租赁关系产生的各类纠纷也显着增加。租赁合同纠纷是最为常见的一类纠纷类型，涉及租金支付、押金退还、房屋维修、合同解除等问题。

租赁合同纠纷案件的管辖异议处理-法律分析与实务指南 图1

本文所指的“龙湖冠寓租赁合同纠纷”，具体指的是厦门新为天企业管理有限公司将厦门市思明区多套龙湖冠寓住房出租给不同承租人后，因履行租赁合同过程中产生的争议而引发的诉讼。在这些案件中，被告通常会对管辖权提出异议。

租赁合同纠纷中的 jurisdiction objections

根据《民事诉讼法》的相关规定， jurisdiction objections 是指被告认为某一法院对某一案件不具有管辖权而提出的抗辩意见。针对 lease contract disputes 的 jurisdiction objections ， defendant 通常会从以下角度进行主张：

1. 合同约定的 jurisdiction 不明确或无效：

承租人可能主张租赁合同中约定的 court 不具备管辖权，或者合同中的 jurisdiction 条款存在法律缺陷。

2. 被告所在地与纠纷无实际联系：

defendant 可能会主张其住所地与合同履行地不符，因此法院对案件缺乏管辖权。

3. 原告证据不足或诉讼请求不明确：

在部分案件中，被告提出管辖异议的一个理由可能是原告的起诉缺乏充分的事实和法律依据，进而影响法院对案件的管辖权判断。

4. 案件不属于法院专属管辖范围：

承租人可能会主张租赁合同纠纷不属于民事诉讼法规定的法院专属管辖范围，而应由仲裁或其他机关处理。

厦门市思明区人民法院对该类 jurisdiction objections 的处理

厦门市思明区人民法院在审理前述龙湖冠寓租赁合同纠纷案件时，均驳回了被告提出的管辖异议。法院主要依据如下：

1. 不动产专属管辖原则：

根据《民事诉讼法》第 3 条的规定，涉及不动产的纠纷由不动产所在地的人民法院管辖。本案中的租赁合同所涉房产位于厦门市思明区，因此厦门市思明区人民法院对该案具有 jurisdiction。

2. 法院对案件基本情况的审查：

在审查 jurisdiction objections 的过程中, 法院会对案件的基本事实进行初步调查，以确保案件符合受理条件。包括原告是否具备诉讼主体资格，被告的信息是否准确等。

3. 合同条款的有效性审查：

如果租赁合同中有关于管辖法院的约定，则需要对这些条款的合法性进行审查。合法有效的 jurisdiction 条款将被尊重，但若约定不明或存在法律瑕疵（如双方未共同签署 etc.), 法院也可能不予采信。

在上述案件中, 承租人所提出的 jurisdiction objections 多数均未能得到法院的支持。法院认为，无论是基于不动产所在地管辖原则，还是从合同的 factual connections 来看，厦门市思明区人民法院对该案具有管辖权是毫无疑惑的。

典型案例分析

以某彩印包装公司诉厦门新为天企业管理有限公司租赁合同纠纷一案为例：

被告某彩印包装公司在答辩中提出 jurisdiction objection, 主要理由包括:

1. 公司主要经营地在外地，与厦门市无实质联系；

2. 原告提供的证据不足以证明双方之间存在有效的租赁合同关系。

法院经审查认为：

被告公司住所地位于厦门市，并且其与原告签署的lease contract 中明确约定由厦门市人民法院管辖。这一点在被告提交的答辩状及其证据材料中均得到了确认。

尽管被告提出证据不足的抗辩，但法院认为此理由并不涉及 jurisdiction 的问题，而更多是属於案件实体争议的范畴。

法院驳回了被告的 jurisdiction objection.

租赁合同纠纷管辖异议处理的法律实务建议

1. 出租方（原告）的建议:

在签订 lease contract 时, 要事先约定清楚管辖地域及法院，一般选择房屋所在地的人民法院。这样可以在日后发生争议时最大限度地保障自己的诉讼权益。

2. 承租方（ defendant）的注意点:

承租人在签署合同前，应该仔细审核合同条款，特别是 jurisdiction 的约定部分。若认为某个法院不公，或者.contract terms 不公平，可以考虑在签订合同前与出租方协商调整。

3. 其他参与者の建议:

中介机构、房地产经纪人等，在提供相关服务时，也应该提醒当事人在签署合注意 jurisdiction 的约定，必要时可建议当事人谘询法律顾问。

租赁合同纠纷案件的管辖异议处理-法律分析与实务指南 图2

4. 法院的实务操作:

法院在处理 jurisdiction objections 时，应当严格审查合同条款的有效性，特别是涉及到格式条款的情况。要保障当事人的程序权利和实体权益。

rental market 的繁荣发展带来了更多的法律问题，其中涉及 lease contract disputes 的 jurisdiction issues 是需要特别关注的方面。出租方和承租人都应该在合同签署前仔细审核相关条款，法院也应当公正地适用法律，保障各方的合法权益。

参考文献

1. 《中华人民共和国民事诉讼法》

2. 相关关於管辖权问题的司法解释

3. 厦门市思明区人民法院近期审理的相关案件资料

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）